DESCRIÇÃO DO PROJETO

Mexto é um promotor e investidor suíço especializado no segmento residencial de luxo em Portugal, com foco na reabilitação prime e na construção de alta gama em Lisboa e arredores. Presente em Portugal desde 2017, desenvolveu um volume de projeto entre 200 e 250 milhões de euros, com cerca de 71.000 m² de área construída e mais de 269 habitações. Urbanitae já co-investe com Mexto no projeto Castilho 3, localizado a uma curta distância deste ativo.

O projeto tem uma estratégia de valorização e consiste numa aliança com o gestor para desenvolver um edifício residencial de alta gama em Lisboa, Portugal, composto por 6 habitações de alta gama (tipologias de 2 a 5 quartos duplex), com amplos terraços, 17 lugares de estacionamento e áreas comuns exclusivas como piscina, jardins e ginásio projetados para maximizar o conforto e a qualidade de vida dos residentes.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão entregues ao gestor através de um aumento de capital na sociedade veículo que agrupará os investidores da Urbanitae: TERRACOTA OPPORTUNITIES 9, S.L. Essa sociedade entrará posteriormente na sociedade promotora portuguesa do projeto, MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA. O gestor tem financiamento bancário aprovado previsto no valor de 14.000.000 € (2.150.000 € para a aquisição do terreno e 11.850.000 € para a construção).

A contribuição dos investidores da Urbanitae será destinada a um aumento de capital em MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA e a dotar a sociedade de liquidez para suportar os custos do projeto que não sejam cobertos pelo gestor, os sócios nem o financiamento, até a venda do edifício.

A aquisição do imóvel está prevista para setembro de 2026. Na data de lançamento deste projeto, a licença de construção já foi concedida e os trabalhos de demolição já foram executados. O risco de licenças é, portanto, eliminado. O início da obra está previsto para outubro de 2026, com uma duração estimada de 24 meses.

Uma vez iniciada a construção, as habitações começarão a ser comercializadas para venda, com o objetivo de maximizar o ritmo de pré-vendas antes da conclusão da obra. O preço médio de venda previsto no plano de negócios é de 16.174 €/m² de área vendável, o que representa um valor total de vendas estimado de 27.447.650 €. Os preços de venda do plano de negócios do promotor foram contrastados com os comparáveis de construção nova da área.

ESTRUTURA

A operação será estruturada através de um aumento de capital, onde os investidores da Urbanitae farão uma contribuição de capital para a sociedade veículo da operação, que por sua vez aumentará o capital na sociedade promotora do projeto. Essa sociedade tem financiamento bancário aprovado por um banco líder em Portugal, para cobrir o custo do desenvolvimento da obra.

Foi acordado com o Promotor uma distribuição de capital que o incentiva a otimizar o retorno do capital investido. A distribuição dos lucros é feita por tranches, dependendo do TIR que o projeto atinge:

• Até um TIR de 15,0%: todo o capital é remunerado pari passu e os lucros são distribuídos de acordo com a estrutura de capital da sociedade;

• Entre um TIR de 15,0% e 20,0%: o gestor recebe 25% do excesso gerado nesse intervalo como remuneração variável, e os restantes 75% são distribuídos entre os sócios de acordo com a estrutura de capital.

• Acima de um TIR de 20,0%: o gestor recebe 50% do excesso e os restantes 50% são distribuídos entre os sócios de acordo com a estrutura de capital.

O gestor, Mexto, dedicar-se-á à gestão integral da promoção.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto: 

• Projeto em andamento com risco de licenças eliminado. A licença de construção já foi concedida e os trabalhos de demolição já foram executados. O início das obras está previsto para outubro de 2026, imediatamente após o fechamento da aquisição, o que coloca o projeto em uma fase de execução muito avançada em relação ao seu lançamento.

• Produto escasso em uma área com oferta muito limitada. O projeto oferece 6 residências ultra-prime de 283 m² em média, com terraços privados, piscina exterior, ginásio, áreas comuns e de 2 a 4 vagas de garagem por residência. As tipologias de 4 e 5 quartos deste tamanho são muito escassas em Lisboa, onde o produto habitual se situa entre 100 e 200 m².

• Preços de venda validados por comparáveis. O preço médio do plano de negócios, 16.174 €/m², está em linha com o projeto Castilho 3 que está sendo desenvolvido pela Mexto. Além disso, o relatório de mercado é favorável em relação às previsões de venda, considerando que este é um produto bastante único no mercado de Lisboa não só devido à localização, mas também à qualidade das residências, áreas comuns e exclusividade do projeto.

• Promotor de primeiro nível com capital próprio comprometido. Mexto, promotor de capital suíço, desenvolveu entre 200 e 250 milhões de euros em Portugal desde 2017, e já co-investe com a Urbanitae. O promotor investirá 45% do equity total, o que alinha diretamente seus interesses com os dos investidores da Urbanitae.

• Localização prime em Avenidas Novas (Lisboa). O ativo está localizado na Rua Tomás Ribeiro 89, no eixo Marquês de Pombal – Avenida da Liberdade, uma área residencial consolidada com alta demanda por habitação de qualidade e uma oferta de obra nova muito limitada.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos com a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae e contrastadas com os comparáveis de obra nova da área. Neste projeto a previsão de receitas totais é de 27.447.650 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução da promoção é de 23.675.400 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla um desvio para cima de 20% dos custos de construção estimados pelo gestor, o que eleva a previsão de custos totais para 25.067.893 €, mantendo as receitas em 27.447.650 €.

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento dos custos de obra e uma queda nos preços de venda suficientemente amplos para obter um resultado negativo para os investidores da Urbanitae, com perda parcial do capital investido. Neste projeto, considerou-se um aumento dos custos de construção de 20% e uma redução nos preços de venda de 10% em relação ao cenário favorável, o que representa um total de receitas de 24.702.885 € e custos totais de 24.814.797 €.

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada num projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (27.447.650 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (23.675.400 €) dividido pelo Equity total (7.160.654 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 representará a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. A due diligence técnica, atendendo às características únicas do ativo e à crescente demanda pelo produto de luxo no mercado português, foi favorável em relação aos preços de mercado assumidos no plano de negócios. Além disso, temos o exemplo do Castilho 3, projeto do mesmo promotor e com a Urbanitae como co-investidor, que está sendo comercializado bem e com valores alinhados com os estimados neste projeto.

O projeto foi objeto de uma due diligence comercial realizada pela Básico.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 26-30 meses.

• Setembro 2026 – Investimento de capital e fechamento da aquisição do imóvel

• Outubro 2026 – Início da obra

• Terceiro trimestre de 2028 – Fim da obra (duração estimada de 24 meses)

• Janeiro de 2029 – Conclusão das vendas e saída da sociedade

É importante ter em conta que em toda promoção imobiliária os prazos podem variar tanto para cima quanto para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos na comercialização.

• Desvio dos custos fixos associados ao investimento, imprevistos na construção.

• Atrasos na venda, e/ou necessidade de reduzir seu preço para atrair clientes.

• Risco comercial: na data de lançamento, as pré-vendas ainda não foram iniciadas, portanto, a visibilidade sobre o ritmo de absorção ainda é limitada.

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos nos meses estimados de obra.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco estão incluídas possíveis mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de investimento, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.  

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Avisos e Riscos

Plataforma Imobiliária Urbanitae (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Plataforma Imobiliária Urbanitae no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha.

Portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantidade que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.