A sociedade mutuária é a MOJÓN DEL PONIENTE, S.A., proprietária do ativo desde 2019, e o promotor do Projeto é a Stoneweg, uma plataforma internacional de investimento alternativo com sede em Genebra e cerca de 10.000 M€ em ativos sob gestão.

O ativo foi adquirido em 2019 por 12,5 M€ e foi integralmente renovado entre 2019 e 2020, ano em que abriu ao público. O investimento em custos de obras ascendeu a aproximadamente 10 M€.

O aparthotel é operado desde 2020 pela Alegría Hotels, uma cadeia hoteleira espanhola especializada em hotéis de férias e urbanos, fundada por Joan Pascual, que gere uma carteira de 25 hotéis e aparthotéis em Espanha e Andorra. Sob a sua gestão, o aparthotel manteve taxas de ocupação superiores a 82%.

A relação com o operador é estabelecida através de um contrato de arrendamento de longo prazo, que inclui uma renda fixa atualizável de acordo com o IPC e uma renda variável adicional, associada aos resultados do aparthotel. Em 2025, o promotor recebeu uma renda fixa de cerca de 1,4 M€ e uma renda variável anual entre 200.000 €. O contrato termina em outubro de 2029 e prevê opções de prorrogação no seu vencimento. 

Por sua vez, os 5 espaços comerciais estão arrendados através de contratos de longa duração e geram uma renda fixa de cerca de 254.000 € anuais em 2025.

Os investidores da Urbanitae participarão no projeto através da concessão de um empréstimo sénior com garantia hipotecária, que será desembolsado numa única tranche e cujo montante líquido será destinado a:

• Refinanciar a dívida bancária existente sobre o ativo, no montante de 9,21 M€.

• Recapitalizar parcialmente os capitais próprios aportados pelo promotor através de um dividendo, no montante de 6,29 M€.

O empréstimo total, no montante de 16.450.000 €, terá uma taxa fixa anual de 9,75% e um prazo de 24 meses, com opção de prorrogação por mais 12 meses no mês 24 (24+12). 

Dos 16.450.000 €, 3.500.000 € serão financiados por investidores da Urbanitae e o montante restante por coinvestidores.

Ao contrário de um projeto de promoção imobiliária, o ativo já está construído e em exploração, pelo que a operação não apresenta riscos de construção nem de licenciamento, e as rendas geradas pelo ativo permitem pagar os juros trimestrais durante a vigência do empréstimo. Como em todos os Projetos, foi realizada uma Due Diligence com resultado satisfatório, na qual foi validado o estado técnico do ativo e confirmado o seu valor.

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através de refinanciamento, venda do ativo, criação de uma SOCIMI ou venda por unidades.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada através de dívida, na qual os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade MOJÓN DEL PONIENTE, S.A.

O montante total bruto do empréstimo ascenderá a 16.450.000 €, com as seguintes características principais (*pode consultar mais informações no documento «Dados Fundamentais do Investimento»*):

• Montante total do empréstimo: até ao máximo de 16.450.000 €, dos quais os investidores da Urbanitae participarão com 3.500.000 €, desembolsados numa única tranche.

• Taxa de juro fixa anual simples: 9,75%, composta por:

o 5,75% anuais, pagáveis trimestralmente através do fluxo de caixa gerado pelas rendas do hotel.

o 4,00% anuais, capitalizáveis no vencimento: em cada data de pagamento trimestral, a Mutuária poderá optar por pagá-los em dinheiro ou capitalizá-los. Em caso de capitalização, o montante será adicionado ao capital do empréstimo e também vencerá juros.

o Em caso de prorrogação, entre o mês 24 e o mês 36, a taxa de juro aumentará para 10,75% anuais (6,25% pagáveis trimestralmente e 4,50% PIYC), e a Mutuária pagará uma comissão de prorrogação de 1,0%.

• Prazo do empréstimo: 24 meses, com opção de prorrogação por 12 meses no mês 24 (24+12, até ao mês 36). 

• O capital do empréstimo será pago no vencimento («bullet»). É permitido o reembolso antecipado, parcial ou total, a qualquer momento, sujeito ao pagamento de juros mínimos garantidos de 18 meses.

• Os juros começarão a vencer a partir da assinatura do contrato de empréstimo ou, se anterior, após três semanas do lançamento da campanha de financiamento.

• O empréstimo representa um LTV de 54,5% sobre o valor atual do ativo, de acordo com a avaliação RICS realizada durante a Due Diligence (30.166.000 €).

Relativamente às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre o ativo objeto do financiamento, com responsabilidade hipotecária correspondente a 140% do capital.

• Penhor de primeiro grau sobre as ações da sociedade Mutuária.

• Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da Mutuária.

• Penhor de primeiro grau sobre os direitos de crédito decorrentes dos contratos de arrendamento do aparthotel e dos espaços comerciais.

• Limite de endividamento (covenant de LTV): o empréstimo, incluindo os juros capitalizados, não poderá exceder, em momento algum, 57,5% do valor do ativo. Este valor será revisto trimestralmente com base na avaliação RICS, que será atualizada anualmente. 

• Cash sweep de 100% dos fluxos de caixa líquidos gerados pelo ativo caso o LTV exceda 55%, destinado ao reembolso antecipado do empréstimo da Urbanitae até que esse rácio seja novamente atingido. 

PORQUÊ INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Ativo rentável, sem riscos de construção nem de licenciamento: o aparthotel e os espaços comerciais estão em pleno funcionamento e geram rendas recorrentes de cerca de 1,8 M€ anuais, que cobrem confortavelmente o pagamento trimestral dos juros.

• Rentabilidade anual de 9,75%, com pagamento trimestral de juros (5,75%) e um retorno mínimo garantido equivalente a 18 meses de juros (14,6%).

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo

• Cash sweep dos fluxos de caixa líquidos caso a alavancagem exceda 55%.

• Alavancagem moderada: o empréstimo representa um LTV de 54,5% sobre a avaliação RICS do ativo.

• Localização turística consolidada: Playa de las Américas, a 400 metros da praia e no eixo Arona–Costa Adeje, um dos principais destinos de férias de Espanha, com procura elevada e estável durante todo o ano.

• Operador com experiência comprovada: a Alegría Hotels gere 23 hotéis e aparthotéis em Espanha e opera o aparthotel desde 2020, com taxas de ocupação superiores a 80%.

• Promotor de primeiro nível: o ativo pertence ao Grupo Stoneweg, que investiu cerca de 11,5 M€ de capitais próprios no projeto.

MERCADO

O ativo está localizado no município de Arona, que, juntamente com Adeje, constitui o principal polo turístico de Tenerife. Em 2025, Arona registou 9,4 milhões de dormidas, com uma taxa média de ocupação de 82,8% e uma tarifa média diária (ADR) de 124,5 €, o que demonstra a solidez da procura hoteleira na zona.

Foi realizado um estudo de mercado com aparthotéis comparáveis na zona de Playa de las Américas para analisar o posicionamento do ativo em termos de tarifas e posicionamento.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses, com uma possível prorrogação por mais 12 meses no mês 24 (24+12, até ao mês 36).

• Novembro de 2026, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae e cancelamento da dívida bancária existente sobre o ativo.

• Trimestralmente (31/12/2026, 31/03/2027, 30/06/2027, 30/09/2027, 31/12/2027, 31/03/2028, 30/06/2028, 30/09/2028), pagamento dos juros em dinheiro (5,75% anuais) durante toda a vigência do empréstimo.

• Novembro de 2028, venda ou refinanciamento do ativo e reembolso do empréstimo à Urbanitae (capital e juros PIYC capitalizados, se aplicável), dentro do prazo de 24 meses.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem riscos. Seguem-se os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco de saída ou refinanciamento, decorrente do facto de o reembolso do empréstimo depender da venda ou do refinanciamento do ativo no vencimento. Este risco é mitigado pela alavancagem moderada da operação (LTV máximo de 57,5%) e pelo facto de se tratar de um ativo rentável, com rendimentos estáveis e recorrentes que facilitam tanto a venda como o refinanciamento. Em alternativa, existem outras vias de saída, como a venda individualizada das unidades após a divisão horizontal do imóvel. Por último, o empréstimo prevê uma opção de prorrogação por 12 meses, até ao mês 36.

• Risco de diminuição dos rendimentos do ativo, devido a uma quebra da atividade turística ou a uma deterioração da operação do aparthotel. Este risco é mitigado pelo facto de a maior parte dos rendimentos da Mutuária (cerca de 1,6 M€ anuais) provir de rendas fixas dos contratos de arrendamento e não depender dos resultados do aparthotel. A renda variável representa uma parte menor dos rendimentos. Além disso, as rendas cobrem quase o dobro do pagamento dos juros do empréstimo em dinheiro.

• Risco de variação do valor do ativo. Este risco é mitigado pelo limite de LTV de 57,5%, atualizado trimestralmente com base numa avaliação RICS anual. Além disso, o cash sweep de 100% dos fluxos líquidos da Mutuária, caso o LTV exceda 55%, mitiga o risco de desvalorização do ativo.

• Possibilidade de alteração das condições acordadas. Este risco inclui potenciais alterações substanciais ocorridas entre o início da campanha de financiamento e a formalização do contrato de empréstimo. Nesse caso, o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

Advertências e Riscos

A Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não tem a qualidade de empresa de serviços de investimento nem de instituição de crédito e não está aderente a qualquer fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site destinam-se exclusivamente a fins informativos e não podem, em caso algum, ser consideradas uma recomendação de investimento dirigida a potenciais investidores.

Os projetos de financiamento colaborativo publicados pela Urbanitae no seu Site não estão sujeitos a autorização nem à supervisão da Comissão Nacional do Mercado de Valores Mobiliários nem do Banco de Espanha. Por conseguinte, todas as informações fornecidas pelo gestor relativamente aos projetos não foram por eles analisadas.

A Urbanitae informa expressamente que, caso não seja atingido o volume total de investimento do projeto, o prazo de captação poderá ser prolongado até 25%, mantendo-se as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver sido atingido pelo menos 90% do objetivo de financiamento, após dedução da participação que a própria plataforma possa ter no projeto. 

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Este projeto estará aberto a qualquer investidor registado na Urbanitae, podendo nele investir qualquer uma das seguintes pessoas registadas:

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