O gestor do projeto é a ELITE CAPITAL PRIME, S.L., uma empresa imobiliária sediada em Albacete especializada na aquisição, reabilitação e transformação de ativos imobiliários para posterior comercialização. Seu modelo de negócio se concentra principalmente na identificação de oportunidades em ativos fora do mercado com potencial de transformação em produtos imobiliários destinados à venda.

A empresa é dirigida pelos seus dois sócios fundadores, José Gabriel Bautista Caballero e Francisco Javier Martínez Cifuentes, que atuam como administradores solidários da sociedade.

O projeto consiste na construção de 236 garagens e 52 arrecadações no rés-do-chão de dois edifícios residenciais. Após a reforma, cada ativo terá 118 lugares de estacionamento e 26 arrecadações. 

O promotor adquiriu o ativo em julho de 2026 com fundos próprios, desembolsando 1.162.200 € destinados à compra do terreno e aos custos associados à aquisição.  

A conclusão da obra está prevista para o primeiro trimestre de 2027, após a obtenção da licença de obras antes do final do ano.

Após a recapitalização de fundos próprios, o capital investido pelo promotor no projeto é de 612.200€ e espera-se que o promotor cubra com fundos próprios os custos gerais do Projeto e potenciais imprevistos. 

O projeto é direcionado principalmente aos residentes atuais da área e aos futuros compradores das novas promoções residenciais do entorno, que procuram ter um lugar de estacionamento e/ou arrecadação associado à sua habitação. Além disso, o produto pode ser atraente para investidores interessados em ativos a um preço acessível e com potencial demanda de aluguel.

O promotor começará a comercialização uma vez iniciada a obra. 

A saída e o reembolso do empréstimo ocorrerão com a venda dos lugares de estacionamento e arrecadações. 

Os índices de alavancagem da operação refletem uma sólida estrutura de financiamento: um LTC bruto de 62% e um LTV de 57% sobre o valor atual dos dois ativos. 

ESTRUTURA E CONDIÇÕES FINANCEIRAS

Esta operação é estruturada como dívida: os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade ELITE CAPITAL PRIME S.L.

• Montante bruto: 1.315.000 €, comprometido em uma única parcela.

• Taxa de juros: 10,0% ao ano simples.

• Prazo: 18 meses, com duas opções de extensão de 6 meses adicionais no mês 18 e no mês 24 (18+6+6).

• Retorno mínimo (make-whole): 8 meses.

• Amortização: parcial a partir do mês 12 do principal e dos juros.

A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo equivalente a 8 meses de juros.

As principais garantias do empréstimo, estabelecidas no contrato de financiamento, são as seguintes:

• Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo subjacente do financiamento com responsabilidade hipotecária de 140% do valor principal da dívida 

• Varredura de caixa (“cash-sweep”) por 100% do valor do caixa líquido gerado pela venda das unidades de estacionamento e armazéns para o pagamento do empréstimo da Urbanitae

• Garantia corporativa na qual a mutuária se compromete a apoiar o pagamento do empréstimo da Urbanitae (principal e juros) com seu balanço

• Penhora dos direitos de cobrança do projeto adicional apresentado em Albacete, que se estima que gere um fluxo de caixa líquido de c.€1.2m

• Equity Commitment Letter irrevogável e incondicional que garanta o compromisso de contribuições adicionais de fundos próprios para garantir o pagamento dos valores necessários para concluir o Projeto no caso de ocorrerem custos adicionais sobre o Plano de Negócios apresentado.

POR QUE INVESTIR?

Estas são as principais razões para considerar este projeto:

• Localização estratégica no bairro de Imaginalia, uma das áreas de maior desenvolvimento residencial de Albacete, com oferta limitada de vagas de estacionamento e armazéns e uma demanda sólida, tanto por parte dos residentes atuais quanto dos futuros compradores de novos empreendimentos.

• Baixo custo de aquisição e risco de execução limitado, com um preço de compra de c. €185/m² frente a uma avaliação de €379/m². A solicitação de licença já foi apresentada e a construção tem um prazo de execução estimado de 2–4 meses, uma vez que a estrutura do ativo já estava desenvolvida e resta apenas acondicionar e terminar a obra.

• Sólida experiência do gestor em reformas de ativos tanto em Albacete quanto em Madrid; mais de 30 anos de experiência acumulada em bancos e imóveis e mais de 25 operações concluídas até o momento.

• Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo subjacente, complementada com um sólido pacote de garantias adicionais.

• Rentabilidade de 10,0% ao ano, com um retorno mínimo equivalente a 8 meses de juros.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para verificar se o preço de venda proposto no plano de negócios é razoável. Além disso, um agente externo realizou uma due diligence comercial cujo relatório confirma a escassa oferta e a alta demanda por este tipo de ativos. 

Pode consultar mais informações sobre o mercado no documento “Testemunhos de venda”, onde encontrará uma lista de imóveis à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado do projeto é de 18 meses, com uma possível extensão de 6 meses adicionais no mês 18 (1ª Extensão) e com uma segunda possível extensão adicional de 6 meses no mês 24 (2ª Extensão).

• Outubro de 2026: concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae.

• Dezembro de 2026: início das obras de construção e início da comercialização. 

• Primeiro trimestre de 2027: conclusão das obras 

• Quarto trimestre de 2027: amortização do empréstimo a partir do mês 12

RISCOS

Todo investimento envolve risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco de desvio nos prazos do projeto, diante de possíveis imprevistos. A due diligence técnica validou o grau de execução atual e o prazo previsto para a conclusão dos trabalhos.

• Risco de desvio nos custos da obra, diante de possíveis imprevistos. Uma due diligence técnica validou os custos de construção do plano de negócios. Qualquer desvio ou imprevisto será suportado por fundos próprios do promotor do projeto. 

• Risco associado ao ritmo de vendas, diante de possíveis desvios em relação ao calendário previsto. No entanto, uma due diligence comercial independente validou a oferta e demanda da área, bem como os ritmos de vendas contemplados no plano de negócios. Além disso, o financiamento contempla um calendário de amortização de acordo com o calendário de venda previsto. 

• Risco de mudança nas condições acordadas: possíveis modificações substanciais entre o início da campanha de financiamento e a formalização do contrato de empréstimo. Nesse caso, o projeto seria cancelado e o investimento seria devolvido aos participantes.

Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas para fins informativos e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for atingido, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.