O gestor desta oportunidade é TOP GESTIÓN, uma gestora imobiliária especializada no desenvolvimento de projetos residenciais. Atualmente, a empresa gere um portfólio de mais de 2.300 casas e um volume de negócios superior a 1.175 milhões de euros, com a promoção imobiliária como atividade principal. Sua equipe é composta por profissionais com vasta experiência no design, gestão e execução de projetos em diferentes fases. Na área, acumulam um histórico de mais de 450 casas promovidas, tanto já entregues como em processo de desenvolvimento.  

Além das promoções em Higuerón, TOP GESTIÓN também tem presença em outros mercados da Costa del Sol como Marbella e Málaga. A empresa também desenvolve atividades em outros pontos chave do mercado imobiliário, como Ibiza, Alicante, Córdoba, Murcia, Madrid e Guadalajara. Em linha com sua estratégia de crescimento, planeja continuar expandindo sua presença em locais prime de Andaluzia, Madrid e Guadalajara, com foco na promoção de casas sustentáveis, eficientes e com alto nível de qualidade e design.

O Projeto Kala é a terceira promoção financiada pela TOP GESTIÓN em conjunto com a Urbanitae, após os projetos Higuerón TB51 e Higuerón TB65.

O projeto tem uma estratégia de valorização, que consiste na aliança com o promotor para o desenvolvimento da promoção. As contribuições dos investidores da Urbanitae serão agrupadas na sociedade veículo CARRARA PROPERTIES 5, S.L. que posteriormente fará um aumento de capital na sociedade promotora do projeto DSA REAL ESTATE, S.L.

O projeto contempla a construção de 52 casas unifamiliares distribuídas em 7 blocos independentes cuja disposição foi projetada para se adaptar ao desnível do terreno, permitindo que a maioria das casas desfrute de vistas para o mar e localizadas no município de Fuengirola, Málaga. Todas as casas apresentam uma configuração similar: 3 quartos distribuídos no subsolo, térreo e primeiro andar, bem como um jardim privado. Quanto às áreas comuns, o projeto contará com duas piscinas exteriores, áreas verdes, ginásio, sala multiusos e coworking.

A promoção será dividida em duas fases. Durante a Fase 1 será realizado o desenvolvimento dos 4 blocos frontais, que somam 31 casas, e as áreas comunitárias. Posteriormente, a Fase 2 completará a execução das 21 casas restantes, distribuídas nos 3 blocos traseiros.

No entanto, a promoção compartilhará alguns custos comuns durante seu início, pois é mais eficiente em termos de desenvolvimento comercial e construtivo. Por esse motivo, a liquidação do investimento na Fase 1 ocorrerá com a entrega de algumas das casas correspondentes à Fase 2. Ou seja, a entrega da Fase 1, prevista durante os meses 28-32 do projeto, permitirá aos investidores da Urbanitae recuperar o capital comprometido no projeto e parte do rendimento esperado da promoção, e este será completado com a entrega da Fase 2, com uma previsão de conclusão nos meses 40-44.

O terreno sobre o qual se desenvolve o conjunto da promoção foi adquirido em setembro de 2025 pela DSA REAL ESTATE, S.L., sociedade promotora do projeto, com os fundos captados na primeira campanha e a parcela do terreno do empréstimo bancário. A compra foi formalizada com uma parte do preço adiada, e é precisamente esse pagamento adiado que será atendido com a contribuição dos investidores da Urbanitae nesta segunda fase, juntamente com as despesas correntes da promoção.

Quanto ao financiamento, o projeto conta com uma parcela de terreno já concedida e disposta por uma das principais entidades bancárias a nível nacional. Esse empréstimo será renovado e ampliado para financiar a execução dos trabalhos de construção, uma vez que se atinja a percentagem de comercialização requerida pela entidade bancária.

Do ponto de vista comercial, a elevada localização da promoção dentro de El Higuerón garante vistas para o mar para a maioria das casas. O gestor traz uma vasta experiência no ambiente imediato, com mais de 450 casas comercializadas em Higuerón, das quais já entregou 150. A comercialização do projeto já está em andamento e conta com a primeira unidade reservada. Inicialmente estava prevista no âmbito de um acordo global do promotor com uma comercializadora que finalmente não se materializou, por isso a venda foi confiada à ON3, empresa com sólida presença na área. As perspectivas de venda que este início comercial apresenta são superiores às contempladas na Fase 1.

As licenças de obras das Fases 1 e 2 estão concedidas e o projeto avançou significativamente a nível técnico e já iniciou o processo de licitação da obra, da qual sairá a empresa encarregada da execução. Entre as empresas consultadas está a Alza Obras y Servicios, com vasta experiência na área e responsável por mais de 500 casas promovidas pela TOP GESTIÓN em Higuerón, tanto concluídas como em curso.

O arranque do projeto acumulou algum atraso em relação ao calendário inicial por dois motivos. O primeiro, de caráter comercial: o acordo-quadro que o promotor mantinha com uma comercializadora não se concretizou e foi necessário contratar outra empresa. O segundo, de caráter técnico: os estudos geotécnicos revelaram a presença de um volume relevante de aterro no lote, o que obriga a adaptar a solução de fundação. Ambas as circunstâncias já estão resolvidas e o seu impacto foi incorporado ao calendário e ao plano de negócios apresentados nesta campanha.

ESTRUTURA

Esta segunda fase é estruturada, tal como a primeira, através de aumento de capital, onde tanto o gestor como os investidores da Urbanitae farão uma contribuição de capital para a sociedade veículo da operação. Essa sociedade promotora conta com financiamento externo já concedido por uma entidade bancária de primeiro nível, que contempla uma parcela destinada à aquisição do terreno — já disposta — e outra à fase de construção. A contribuição correspondente aos investidores da Urbanitae nesta segunda fase será equivalente a 1.800.000 euros.

O gestor dedica-se à gestão integral da promoção e investe o seu próprio capital na operação. Na primeira campanha, encerrada em setembro de 2025, a contribuição foi distribuída em 80%-20% entre os investidores da Urbanitae e o gestor, respectivamente. Nesta segunda fase, prevista desde o início e ativada ao atingir o projeto um maior grau de maturidade, os investidores da Urbanitae contribuem com 1.800.000€, os investidores terceiros com 1.200.000€ e o gestor com 750.000€, mantendo uma estrutura 80%-20% entre investidores e gestor neste tramo de capital.

O modelo de remuneração está desenhado para proteger o capital dos investidores através de um sistema de rentabilidade preferencial. A distribuição das receitas do projeto seguirá estritamente a seguinte cascata de pagamentos:

1. Devolução do capital:

Reembolso total das contribuições iniciais feitas por todos os sócios (Investidores da Urbanitae e Sponsor).

2. Rentabilidade preferencial para Investidores (12% TIR):

Pagamento de uma rentabilidade anual líquida de 12% (TIR) exclusivamente para os investidores (excluindo o Sponsor).

3. Rentabilidade para o Sponsor (12% TIR):

Pagamento de uma rentabilidade anual líquida de 12% (TIR) para o Sponsor.

4. Distribuição proporcional (até 15% TIR):

Uma vez cobertos os pontos anteriores, a margem líquida restante do projeto será distribuída proporcionalmente ao capital contribuído por cada parte, até que todos os sócios atinjam uma TIR anual líquida de 15%.

5. Comissão de sucesso (Promote) do Patrocinador:

Uma vez que todos os parceiros tenham ultrapassado o limiar de 15% de TIR anual, o Patrocinador receberá um promote sobre os lucros excedentes. Esta percentagem dependerá do volume total de vendas alcançado pelo projeto:

≤ 60,26 M€: Promote de 33%

≥ 62,40 M€: Promote de 40%

(Nota: Para volumes de vendas intermediários, a percentagem será calculada de forma estritamente proporcional).

6. Prêmio de risco para os Investidores da Fase 1:

Para compensar o maior risco assumido ao entrar na fase inicial do projeto, os investidores da Fase 1 receberão um promote adicional. Uma vez ultrapassada a TIR de 15% e descontado o promote do Patrocinador, os investidores da Urbanitae da Fase 1 levarão 40% dos lucros excedentes que, dentro da participação da Urbanitae, corresponderiam originalmente aos investidores da Urbanitae da Fase 2.

À margem da cascata de distribuição de lucros, a remuneração do Gestor do projeto é estruturada como um montante Fixo Base de 2.134.180 €. A cobrança deste montante está vinculada à obtenção de um Lucro Antes de Impostos (BAI) objetivo fixado em 10.697.405 €. Se o projeto ultrapassar o BAI objetivo, o Gestor receberá 100% dessa melhoria, com um limite máximo (cap) de 500.000 € adicionais. A aplicação deste incentivo não altera de forma alguma a ordem nem as percentagens da cascata de pagamentos detalhada anteriormente.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• O gestor deste projeto é Top Gestión, um promotor com vasta experiência na área e a nível nacional, pois conta com mais de 450 casas em Higuerón, entre as entregues e as em andamento. 

• Oportunidade de investimento em um projeto de obra nova já em andamento: terreno adquirido, licenças das Fases 1 e 2 concedidas, projeto avançado e comercialização iniciada.

• As licenças de obras das Fases 1 e 2 estão concedidas.

• A comercialização, a cargo da ON3, já está em andamento, com a primeira unidade reservada e perspectivas de venda superiores às contempladas na Fase 1.

• O financiamento foi concedido por uma entidade bancária de primeiro nível, que ampliará o tramo atual do terreno para enfrentar os custos da obra.

• O gestor do projeto investe seu próprio capital, o que alinha os interesses de todos os agentes que participam no investimento.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos desde a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae, e contrastadas pelo relatório de avaliação da BASICO REAL ESTATE. Neste projeto, a previsão total de receitas é de 61.260.000 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução da promoção corresponde a 55.483.280 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla um desvio para cima nos custos de construção estimados pelo gestor. Neste projeto, considerou-se um aumento dos custos de construção equivalente a 25%, o que eleva o valor dos custos totais para 57.684.669 € (reduzidos pela promoção do gestor que não seria cobrada).

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento dos custos de obra e uma queda nos preços de venda suficientemente amplos para obter um resultado negativo, com perda parcial do capital investido. Neste projeto, considerou-se um aumento dos custos de construção correspondente a 25% e uma redução nos preços de venda equivalente a 10%, o que resultaria em uma receita total de 55.134.000 € e custos totais de 55.613.714 € (reduzidos em relação ao cenário moderado, pois se evita o pagamento do Imposto de Sociedades e da promoção do gestor por incorrer em perdas).

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (61.260.000 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (55.483.280 €) dividido pelo equity total (10.000.000 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 representará a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas, e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação econômica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área, e em "Relatório de Mercado", onde encontrará um estudo realizado pela DD comercial. 

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 40-44 meses.

• Terceiro trimestre de 2025 – primeira ampliação de capital, compra do terreno e início da comercialização (já executado).

• Terceiro trimestre de 2026 – segunda ampliação de capital e pagamento diferido do terreno.

• Quarto trimestre de 2026 - primeiro trimestre de 2027 – início dos trabalhos de execução da obra da Fase 1.

• Terceiro trimestre de 2027 - quarto trimestre de 2027 – início dos trabalhos de execução da obra da Fase 2.

• Primeiro trimestre de 2029 - segundo trimestre de 2029 – fim da construção e entrega das casas da Fase 1. Distribuição do capital aos investidores.

• Terceiro trimestre de 2029 - primeiro trimestre de 2030 – fim da construção e entrega das casas da Fase 2. Distribuição dos lucros aos investidores.

É importante ter em conta que em toda promoção imobiliária os prazos podem variar tanto para cima como para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos na formalização das pré-vendas e na obtenção do empréstimo hipotecário promotor.

• Desvio dos custos fixos associados ao investimento, imprevistos na construção.

• Sobrecusto derivado da adaptação da solução de fundação à presença de aterro detectada nos estudos geotécnicos, ou surgimento de novas condições técnicas do solo.

• Atrasos em as vendas, e/ou necessidade de reduzir seu preço para atrair clientes.

• Risco de recusa do banco em sub-rogar o empréstimo promotor em hipotecário a alguns compradores, por situação de insolvência superveniente.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco estão incluídas potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do aumento de capital, caso em que o projeto seria cancelado e o capital aportado seria devolvido aos investidores.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo promotor em relação aos projetos não foi revista por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. Tudo isso conforme estabelecido no Artigo 69 da Lei 5/2015 de Fomento de Financiamento Empresarial.

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar determinados riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o promotor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de d