O gestor desta oportunidade é TOP GESTIÓN, uma gestora imobiliária especializada no desenvolvimento de projetos residenciais. Atualmente, a empresa gere uma carteira de mais de 2.300 habitações e um volume de negócios superior a 1.175 milhões de euros, tendo a promoção imobiliária como atividade principal. A sua equipa é composta por profissionais com vasta experiência na conceção, gestão e execução de projetos em diferentes fases. Na zona, acumula um historial de mais de 450 habitações promovidas, já entregues ou ainda em desenvolvimento.  

Além dos empreendimentos em Higuerón, TOP GESTIÓN também está presente noutros mercados da Costa del Sol, como Marbella e Málaga. A empresa também desenvolve atividade noutros pontos-chave do mercado imobiliário, como Ibiza, Alicante, Córdoba, Múrcia, Madrid e Guadalajara. Em linha com a sua estratégia de crescimento, prevê continuar a expandir a sua presença em localizações prime da Andaluzia, de Madrid e de Guadalajara, com foco na promoção de habitações sustentáveis, eficientes e com elevados padrões de qualidade e design.

O Projeto Kala é o terceiro empreendimento financiado pela TOP GESTIÓN em conjunto com a Urbanitae, após os projetos Higuerón TB51 e Higuerón TB65.

O projeto tem uma estratégia de valorização, que consiste numa parceria com o promotor para o desenvolvimento do empreendimento. Os investimentos dos investidores da Urbanitae serão reunidos na sociedade-veículo CARRARA PROPERTIES 5, S.L. , que posteriormente realizará um aumento de capital na sociedade promotora do projeto, DSA REAL ESTATE, S.L.

O projeto prevê a construção de 52 moradias unifamiliares distribuídas por 7 blocos independentes, cuja disposição foi concebida para se adaptar ao desnível do terreno, permitindo que a maioria das habitações desfrute de vista para o mar e se localize no município de Fuengirola, Málaga. Todas as habitações têm uma configuração semelhante: 3 quartos distribuídos pela cave, rés do chão e primeiro andar, bem como um jardim privado. Quanto às zonas comuns, o projeto contará com duas piscinas exteriores, zonas verdes, ginásio, sala multiusos e coworking.

O empreendimento será dividido em duas fases. Durante a Fase 1, serão desenvolvidos os 4 blocos frontais, que totalizam 31 habitações, e as zonas comuns. Posteriormente, a Fase 2 concluirá a execução das 21 habitações restantes, distribuídas pelos 3 blocos traseiros.

No entanto, o empreendimento partilhará algumas despesas comuns durante a fase inicial, uma vez que isso é mais eficiente em termos de desenvolvimento comercial e de construção. Por esse motivo, a liquidação do investimento na Fase 1 ocorrerá com a entrega de algumas das habitações correspondentes à Fase 2. Ou seja, a entrega da Fase 1, prevista para os meses 28-32 do projeto, permitirá aos investidores da Urbanitae recuperar o capital investido no projeto e parte do retorno esperado do empreendimento, que será completado com a entrega da Fase 2, cuja conclusão está prevista para os meses 40-44.

O terreno onde será desenvolvido todo o empreendimento foi adquirido em setembro de 2025 pela DSA REAL ESTATE, S.L., sociedade promotora do projeto, com os fundos captados na primeira campanha e a tranche de financiamento bancário destinada ao terreno. A compra e venda foi formalizada com uma parte do preço diferida, e é precisamente esse pagamento diferido que será coberto pelo investimento dos investidores da Urbanitae nesta segunda fase, juntamente com as despesas correntes do empreendimento.

Quanto ao financiamento, o projeto conta com uma tranche para o terreno já concedida e utilizada por uma das principais instituições bancárias a nível nacional. Esse empréstimo será objeto de novação e ampliado para financiar a execução dos trabalhos de construção, assim que for atingida a percentagem de comercialização exigida pela instituição bancária.

Do ponto de vista comercial, a localização elevada do empreendimento em El Higuerón garante vista para o mar à maioria das habitações. O gestor tem vasta experiência na zona envolvente, com mais de 450 habitações comercializadas em Higuerón, das quais já entregou 150. A comercialização do projeto já está em curso e a primeira unidade já foi reservada. Inicialmente, estava prevista no âmbito de um acordo global do promotor com uma empresa de comercialização, que acabou por não se concretizar, pelo que as vendas foram confiadas à ON3, empresa com forte presença na zona. As perspetivas de vendas resultantes deste arranque comercial são superiores às previstas na Fase 1.

As licenças de construção das Fases 1 e 2 foram concedidas e o projeto avançou significativamente a nível técnico. O processo de concurso para a obra já foi iniciado e dele resultará a seleção da empresa responsável pela execução. Entre as empresas consultadas está a Alza Obras y Servicios, com vasta experiência na zona e responsável por mais de 500 habitações promovidas pela TOP GESTIÓN em Higuerón, já concluídas ou ainda em curso.

O arranque do projeto sofreu algum atraso em relação ao calendário inicial por dois motivos. O primeiro, de natureza comercial: o acordo-quadro que o promotor mantinha com uma empresa de comercialização não chegou a concretizar-se, tendo sido necessário contratar outra empresa. O segundo, de natureza técnica: os estudos geotécnicos revelaram a presença de uma quantidade significativa de aterro no terreno, o que obriga a adaptar a solução de fundação. Ambas as situações já foram resolvidas e o seu impacto foi incorporado no calendário e no plano de negócios apresentados nesta campanha.

ESTRUTURA

Esta segunda fase está estruturada, tal como a primeira, através de um aumento de capital, no qual tanto o gestor como os investidores da Urbanitae realizarão um investimento de capital na sociedade-veículo da operação. A sociedade promotora dispõe de financiamento externo já concedido por uma instituição bancária de primeira linha, que inclui uma tranche destinada à aquisição do terreno — já utilizada — e outra para a fase de construção. O investimento correspondente aos investidores da Urbanitae nesta segunda fase será equivalente a 1.800.000 euros.

O gestor dedica-se à gestão integral do empreendimento e investe o seu próprio capital na operação. Na primeira campanha, encerrada em setembro de 2025, o investimento foi repartido na proporção de 80%-20% entre os investidores da Urbanitae e o gestor, respetivamente. Nesta segunda fase, prevista desde o início e ativada quando o projeto atingiu um maior grau de maturidade, os investidores da Urbanitae investem 1.800.000€, os investidores terceiros 1.200.000€ e o gestor 750.000€, mantendo-se uma estrutura de 80%-20% entre investidores e gestor nesta tranche de capital.

O modelo de remuneração foi concebido para proteger o capital dos investidores através de um sistema de rentabilidade preferencial. A distribuição das receitas do projeto seguirá rigorosamente a seguinte cascata de pagamentos:

1. Devolução do capital:

Reembolso integral dos investimentos iniciais realizados por todos os sócios (investidores da Urbanitae e Sponsor).

2. Rentabilidade preferencial para os investidores (TIR de 12%):

Pagamento de uma rentabilidade anual líquida de 12% (TIR) exclusivamente aos investidores (excluindo o Sponsor).

3. Rentabilidade para o Sponsor (TIR de 12%):

Pagamento de uma rentabilidade anual líquida de 12% (TIR) ao Sponsor.

4. Distribuição proporcional (até uma TIR de 15%):

Depois de cobertos os pontos anteriores, a margem líquida restante do projeto será distribuída proporcionalmente ao capital investido por cada parte, até que todos os sócios atinjam uma TIR anual líquida de 15%.

5. Comissão de sucesso (Promote) do Sponsor:

Depois de todos os sócios ultrapassarem o limiar de 15% de TIR anual, o Sponsor receberá um promote sobre os lucros excedentes. Esta percentagem dependerá do volume total de vendas alcançado pelo projeto:

≤ 60,26 M€: Promote de 33%

≥ 62,40 M€: Promote de 40%

(Nota: Para volumes de vendas intermédios, a percentagem será calculada de forma estritamente proporcional).

6. Prémio de risco para os investidores da Fase 1:

Para compensar o maior risco assumido ao entrar na fase inicial do projeto, os investidores da Fase 1 receberão um promote adicional. Depois de ultrapassada a TIR de 15% e deduzido o promote do Sponsor, os investidores da Urbanitae da Fase 1 receberão 40% dos lucros excedentes que, dentro da participação da Urbanitae, caberiam originalmente aos investidores da Urbanitae da Fase 2.

Para além da cascata de distribuição dos lucros, a remuneração do gestor do projeto está estruturada como um montante fixo base de 2.134.180 €. O pagamento deste montante está condicionado à obtenção de um Lucro Antes de Impostos (LAI) objetivo fixado em 10.697.405 €. Se o projeto superar o LAI objetivo, o gestor receberá 100% desse acréscimo, até ao limite máximo (cap) de 500.000 € adicionais. A aplicação deste incentivo não altera, de forma alguma, a ordem nem as percentagens da cascata de pagamentos acima detalhada.

PORQUÊ INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• O gestor deste projeto é a Top Gestión, um promotor com vasta experiência na zona e a nível nacional, com mais de 450 habitações em Higuerón, entre as já entregues e as que estão em curso. 

• Oportunidade de investimento num projeto de construção nova já em curso: terreno adquirido, licenças das Fases 1 e 2 concedidas, projeto avançado e comercialização iniciada.

• As licenças de construção das Fases 1 e 2 foram concedidas.

• A comercialização, a cargo da ON3, já está em curso, com a primeira unidade reservada e perspetivas de vendas superiores às previstas na Fase 1.

• O financiamento foi concedido por uma instituição bancária de primeira linha, que ampliará a atual tranche destinada ao terreno para cobrir os custos da obra.

• O gestor do projeto investe o seu próprio capital, alinhando os interesses de todos os intervenientes no investimento.

CENÁRIOS ECONÓMICOS

De acordo com os critérios da CNMV, além do cenário base (favorável) apresentado pelo gestor e analisado pela Urbanitae, os projetos de equity devem publicar 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas apresentadas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae e corroboradas pelo relatório de avaliação da BASICO REAL ESTATE. Neste projeto, a previsão de receitas totais ascende a 61.260.000 €, enquanto a estimativa dos custos totais de execução do empreendimento corresponde a 55.483.280 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla um aumento dos custos de construção estimados pelo gestor. Neste projeto, foi considerado um aumento dos custos de construção equivalente a 25%, elevando o montante dos custos totais para 57.684.669 € (deduzidos do promote do gestor, que não seria pago).

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento dos custos da obra e uma redução dos preços de venda suficientemente significativos para gerar um resultado negativo, com perda parcial do capital investido. Neste projeto, foi considerado um aumento dos custos de construção de 25% e uma redução dos preços de venda equivalente a 10%, o que resultaria em receitas totais de 55.134.000 € e custos totais de 55.613.714 € (inferiores aos do cenário moderado, uma vez que se evita o pagamento do Imposto sobre as Sociedades e do promote do gestor por haver prejuízos).

De acordo com os critérios do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada de um projeto de equity. A rentabilidade total de um projeto corresponde à PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Por exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (61.260.000 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (55.483.280 €), dividido pelo equity total (10.000.000 €). O resultado deste quociente, multiplicado por 100, corresponderá à percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas a variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. 

Há informação disponível sobre o mercado na documentação «Testemunhos de vendas», onde encontrará uma lista de habitações à venda na zona, e no «Relatório de Mercado», onde encontrará um estudo realizado pela DD comercial. 

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 40-44 meses.

• Terceiro trimestre de 2025 – primeiro aumento de capital, aquisição do terreno e início da comercialização (já executado).

• Terceiro trimestre de 2026 – segundo aumento de capital e pagamento diferido do terreno.

• Quarto trimestre de 2026 - primeiro trimestre de 2027 – início dos trabalhos de construção da Fase 1.

• Terceiro trimestre de 2027 - quarto trimestre de 2027 – início dos trabalhos de construção da Fase 2.

• Primeiro trimestre de 2029 - segundo trimestre de 2029 – conclusão da construção e entrega das habitações da Fase 1. Distribuição do capital aos investidores.

• Terceiro trimestre de 2029 - primeiro trimestre de 2030 – conclusão da construção e entrega das habitações da Fase 2. Distribuição dos lucros aos investidores.

É importante ter em conta que, em qualquer empreendimento imobiliário, os prazos podem variar, tanto para mais como para menos. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem riscos. Apresentamos os riscos mais evidentes que identificámos para este projeto: 

• Aumento dos prazos previstos para o projeto devido a atrasos na formalização dos contratos de pré-venda e na obtenção do empréstimo hipotecário para promotores.

• Desvio dos custos fixos associados ao investimento e imprevistos na construção.

• Custos adicionais decorrentes da adaptação da solução de fundação à presença de aterro detetada nos estudos geotécnicos, ou do aparecimento de novas condicionantes técnicas do solo.

• Atrasos nas vendas e/ou necessidade de reduzir os preços para atrair clientes.

• Risco de o banco se recusar a converter o empréstimo ao promotor em crédito hipotecário para alguns compradores, devido a uma situação de insolvência superveniente.

• Possibilidade de alteração das condições acordadas. Este risco inclui potenciais alterações substanciais ocorridas entre o início da campanha de financiamento e a formalização do aumento de capital. Nesse caso, o projeto seria cancelado e o capital investido seria devolvido aos investidores.

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Avisos e Riscos

A Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não tem a qualidade de empresa de serviços de investimento nem de instituição de crédito e não está aderente a qualquer fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site destina-se exclusivamente a fins informativos e não pode, em caso algum, ser considerada uma recomendação aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site não estão sujeitos a autorização nem à supervisão da Comissão Nacional do Mercado de Valores Mobiliários nem do Banco de Espanha. Por conseguinte, toda a informação fornecida pelo promotor relativamente aos projetos não foi por eles analisada.

A Urbanitae informa expressamente que, caso não seja atingido o volume total de investimento do projeto, o prazo de captação poderá ser prolongado até 25%, mantendo-se as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver sido atingido pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, após dedução da participação que a própria plataforma possa ter no projeto. Tudo isto nos termos do disposto no Artigo 69 da Lei 5/2015 de Promoção do Financiamento Empresarial.

O investimento nos projetos publicados neste Site pode envolver determinados riscos, tais como o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obtenção do retorno financeiro esperado ou de falta de liquidez. Por conseguinte, alertamos os investidores para que invistam apenas um montante que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem os seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. Caso o promotor não consiga reembolsar ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o montante por eles investido.

Este projeto estará aberto a qualquer investidor registado na Urbanitae, podendo nele investir qualquer uma das seguintes pessoas registadas:

• Sócios da Urbanitae que detenham pelo menos 20 % do capital social ou dos direitos de voto;

• Administradores ou trabalhadores da Urbanitae;

• Pessoas singulares ou coletivas vinculadas a esses sócios, administradores ou trabalhadores por relação de controlo.

Neste sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma destas pessoas serão realizados através da plataforma, nos mesmos termos e condições que os de qualquer outro investidor, sem receber tratamento preferencial nem acesso privilegiado à informação em relação aos restantes investidores registados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, estes investidores são obrigados a comunicar internamente estas operações.

Após o encerramento do investimento no projeto, a Urbanitae disponibilizará na área de investimento do projeto informações sobre o montante investido por estes investidores, o tipo de investidor que realizou o investimento e a percentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de d