O projeto é promovido pela NORDAL ANTIGUA, S.L., empresa participada em 50% pela ALZA REAL ESTATE e NORDESTADA. Alza é um empreiteiro e promotor de primeira linha com cerca de 40 anos de trajetória no mercado espanhol, mais de 8.000 casas entregues e cerca de 2.500 casas atualmente em construção, e contribui com a execução técnica direta da obra.

O conjunto da promoção foi adquirido pelo gestor em 2024 como obra em curso e está sendo executado por fases. A Fase 1, com 53 casas, foi concluída em 14 meses e foi comercializada em c. 90% num prazo de doze meses, a um preço médio de c. 304.000 € por casa. Esta fase constitui um comparável direto e validado do mesmo produto em termos de custos de construção, ritmo de obra e ritmo de vendas.

O gestor do projeto comprometeu até hoje um capital total de c. 5,9 M€ no projeto. Desse montante, c. 2,0 M€ correspondem a contribuições de fundos próprios em dinheiro, destinadas à aquisição do terreno e aos custos iniciais do projeto. Os c. 3,9 M€ restantes correspondem às três primeiras certificações de obra já executadas e ainda não cobradas. A empresa construtora faz parte do mesmo grupo que o promotor e participa na sociedade mutuária, e concordou em diferir a cobrança dessas certificações até a venda das casas, ficando subordinada ao reembolso integral do principal e juros do empréstimo da Urbanitae. Trata-se, portanto, de uma contribuição realizada na forma de obra executada que, para efeitos de prioridade de cobrança, se situa atrás dos investidores da Urbanitae.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário comprometido em quatro tranches, destinado a financiar os custos de construção pendentes da Fase 2. O Tranche A terá uma taxa fixa anual de 11,75% e um prazo de 24 meses com possível extensão de 6 meses no mês 24.

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da venda das casas. Com o montante obtido pela venda de c. 39 das 68 unidades, estimamos que o promotor terá liquidez suficiente para amortizar integralmente o principal e os juros do empréstimo.

A comercialização das casas será realizada através de agências imobiliárias locais, com a Gilmar como agência de referência para todas as fases do projeto. O início da comercialização da Fase 2 está previsto para começar em outubro de 2026.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à empresa NORDAL ANTIGUA, S.L.

O montante total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de 12.215.000 €, dos quais os investidores da Urbanitae contribuirão até um máximo de 5.000.000 € por ano. O empréstimo total será estruturado em quatro tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Montante total do empréstimo: até um máximo de 12.215.000 €, comprometido em quatro tranches:

I. Uma primeira tranche ou Tranche A, no montante de até 2.920.000 €, a uma taxa de 11,75% ao ano simples e um prazo de 24 meses (+6).

II. Uma segunda tranche ou Tranche B, no montante de até 2.385.000 €, a uma taxa de 11,50% ao ano simples e um prazo de 20 meses (+6).

III. Uma terceira tranche ou Tranche C, no montante de até 3.245.000 €, a uma taxa de 11,25% ao ano simples e um prazo de 16 meses (+6).

IV. Uma quarta tranche ou Tranche D, no montante de até 3.665.000 €, a uma taxa de 11,00% ao ano simples e um prazo de 12 meses (+6). Esta tranche inclui uma partida de c. € 710k destinada a cobrir possíveis contingências de obra (5% do orçamento de construção).

• Taxa de juros anual fixa simples de 11,75% para a Tranche A.

• Prazo do empréstimo: 24 meses + 6 meses de extensão para a Tranche A.

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disponibilizada pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeitas ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor. A disposição das tranches subsequentes à Tranche A também exigirá um relatório favorável do Project Monitor.

O reembolso antecipado total será permitido a qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para a Tranche A equivalente a 15 meses de juros.

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre as casas objeto do financiamento (Fase 2), com Responsabilidade Hipotecária de 140%.

• Contrato Privado de penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV Mutuária destinadas ao projeto a ser financiado.

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da SPV Mutuária.

• Varredura de caixa por 100% da receita líquida obtida com a venda das casas, que serão destinadas a amortizar o principal e os juros do empréstimo.

• Subordinação de qualquer financiamento adicional ao empréstimo da Urbanitae e compromisso de não disposição em favor de sócios ou partes vinculadas durante toda a vida do empréstimo.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto incorpora a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente, com uma responsabilidade hipotecária de 140% e varredura de caixa sobre 100% da receita líquida das vendas.

• A rentabilidade de 11,75% ao ano, com um retorno mínimo equivalente a 15 meses de juros (14,69%).

• Obra em execução com um grau de avanço de 40% e licença de obras concedida, o que reduz significativamente o risco de construção e o prazo pendente até a entrega.

• Fase 1 como comparável validado: 53 casas do mesmo produto, concluídas, entregues e vendidas 100% em doze meses, o que permite contrastar custos, prazos e preços de venda.

• Capital próprio relevante já desembolsado pelo gestor: c. 5,9 M€ aportados antes da entrada da Urbanitae, dos quais c. 2,0 M€ em dinheiro e c. 3,9 M€ em obra já executada pela construtora do grupo, cujo pagamento fica diferido para a venda das casas e subordinado ao empréstimo da Urbanitae.

• Experiência do construtor, com cerca de 40 anos de trajetória, que também executou diretamente a Fase 1 desta mesma promoção e participa no projeto como sócio a 50%.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. Os preços-alvo da Fase 2 estão em c. 2.559 €/m² construído, em linha com a avaliação da Tecnitasa e com os testemunhos de mercado de Caleta de Fuste, e representam um aumento contido em relação aos preços pelos quais a Fase 1 foi totalmente vendida.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 24.

• Outubro 2026, concessão do primeiro Tranche do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor para financiar parcialmente os custos de construção pendentes da Fase 2.

• Quarto trimestre de 2027, conclusão das obras de construção.

• Primeiro trimestre de 2028, entrega das casas e pagamento do empréstimo à Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial decorrente de um possível atraso na venda dos ativos, o que poderia causar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pelo comportamento comercial da Fase 1 da própria promoção, vendida a 100% em doze meses a preços comparáveis, a oferta limitada de nova construção concorrente em Caleta de Fuste e o apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção. Este risco é mitigado pelo grau de avanço da obra no momento da assinatura (c. 40%), pela experiência do construtor, que executou a Fase 1 da mesma promoção em 14 meses, e pela supervisão do Project Monitor, que controla o cronograma de execução e aprova os desembolsos mensais.

• Risco de desvios nos custos de construção decorrentes de contingências não previstas. Para mitigar este risco, o Plano de Negócios inclui uma partida de contingências equivalente a 5% do orçamento de obra, financiada dentro do Tramo D, e a disposição dos fundos é realizada contra certificações de obra após relatório favorável do Project Monitor.

• Risco de concentração geográfica em um mercado insular, com uma demanda ligada em grande parte à segunda residência e ao investimento em aluguel de férias. Este risco é mitigado pela estabilidade da demanda turística em Fuerteventura, a baixa sazonalidade do destino e a validação do ritmo de absorção obtida na Fase 1.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui possíveis mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento seria devolvido.

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Avisos e Riscos

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Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver atingido pelo menos 90% do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

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Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

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