O gestor deste projeto é o COGITARI HOMES, grupo imobiliário com mais de 10 anos de experiência no design e desenvolvimento de projetos residenciais exclusivos, principalmente na Costa del Sol. Fundado por Lars Christensen, que tem mais de 30 anos de experiência no setor imobiliário na Dinamarca e na Costa del Sol. 

A empresa se distingue por integrar inovação arquitetônica, sustentabilidade e eficiência, com um foco centrado na qualidade de vida de seus clientes. Com mais de 15 projetos desenvolvidos e uma equipe altamente qualificada, COGITARI HOMES se consolida como uma referência no setor por seu compromisso com a excelência e a criação de valor a longo prazo. 

COGITARI HOMES desenvolveu projetos residenciais de luxo em locais exclusivos dentro de Marbella, Benahavís e Málaga. “Alcalá 4 Golf” é o quinto projeto financiado pelos investidores da Urbanitae após Villa Alcalá, Gate 3, Pinares de San Antón e Hills 14.

O ativo é desenvolvido em um terreno de 1.458 m² adquirido pelo gestor do projeto com fundos próprios. O terreno tem Licença de Obras concedida em novembro de 2024 para a construção de uma casa unifamiliar com piscina. 

As obras de construção começaram em abril de 2025, e o grau de progresso atual da construção está próximo de 42%. 

O promotor do projeto compromete um capital total de c. € 2.8m. Os investidores da Urbanitae entram agora no projeto através do segundo tramo do empréstimo hipotecário, o Tramo B, por um valor total de 1.955.000€ que se aderem à dívida existente. 

O Tramo B é destinado a financiar custos de construção e custos gerais no valor de 1.798.535€ para o desenvolvimento da obra nos próximos seis meses, bem como aos custos de estruturação no valor de 156.465€. O Tramo B terá uma taxa fixa anual de 10,0%, e um prazo de 12 meses com possível extensão de 6 meses. 

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da venda da casa.

A comercialização do ativo será realizada por uma agência imobiliária líder na Costa del Sol, em regime de exclusividade. O período de comercialização começará uma vez alcançado certo grau de progresso na construção, em torno de 50% - 60%, como é habitual neste tipo de ativos.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade COGITARI ALCALÁ 4, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá até um montante de 5.100.000 €, dos quais os investidores da Urbanitae contribuirão até um máximo de 5.000.000 €. O empréstimo total será estruturado em três tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Valor total do empréstimo: até um máximo de 5.100.000 €, comprometido em três tranches:

I. Uma primeira tranche ou Tranche A, no valor de até 2.185.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae. A Tranche A foi formalizada em setembro de 2025 e foi destinada a financiar parte dos custos de construção e custos gerais do projeto.

II. Uma segunda tranche ou Tranche B, no valor de até 1.955.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae. A Tranche B será destinada a financiar parte dos custos de construção para o desenvolvimento das obras nos próximos 6 meses. 

III.Uma terceira tranche ou Tranche C, no valor de até 960.000 €, dos quais 860.000 € serão levantados através dos investidores da Urbanitae e os 100.000 € restantes serão fornecidos por "co-investidores" que aderem à dívida existente participando na Tranche C.

• Taxa de juros anual fixa simples de 10,0% para a Tranche B.

• Prazo do empréstimo: 12 meses + 6 meses de extensão para a Tranche B.

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disposta pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

• A amortização antecipada total será permitida em qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para a Tranche B equivalente a 12 meses de juros. 

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte: 

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre a propriedade objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 150%. 

• Contrato privado de penhor de primeiro grau sobre as ações da Sociedade Mutuária.

• Contrato Privado de penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias do projeto.

• Mandato de venda a favor dos investidores da Urbanitae que será ativado no mês 24 caso não ocorra a extensão, no mês 36 em caso de extensão ou na materialização de qualquer inadimplência do empréstimo.

• Carta de compromisso de capital (“Equity Commitment Letter”) por parte do promotor para garantir as contribuições adicionais de fundos próprios no projeto. 

Como em todos os projetos de dívida, é incorporada neste projeto a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente, localizado no prestigioso condomínio de Nueva Andalucía, Marbella (Málaga).

• A rentabilidade de 10,0% ao ano, com um retorno mínimo equivalente a 12 meses de juros.

• Experiência do gestor em produtos imobiliários semelhantes em Marbella e ao longo da Costa del Sol. 

• Grau de avanço atual da obra estimado próximo a 42% após iniciar a obra em abril de 2025 e completar parte do movimento de terras, fundação e desenvolvimento do subsolo.

• Conhecimento e boa relação com o gestor, por ser o quinto projeto a ser financiado na plataforma. 

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 12 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 12.

• Setembro 2025, concessão do Tranche A do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor, para financiar parcialmente a construção.

• Setembro 2026, concessão do Tranche B do empréstimo pelos investidores da Urbanitae e continuação das obras.

• Terceiro/Quarto trimestre 2027, conclusão das obras de construção, venda da villa e pagamento do empréstimo à Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela participação de um agente imobiliário líder no setor, bem como pelo apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção. Para mitigar este risco, o promotor conta com o apoio de um Gerente de Projeto encarregado da supervisão e controle rigoroso do cronograma de execução, garantindo o cumprimento dos marcos estabelecidos. Além disso, trata-se de um gestor experiente em produtos imobiliários semelhantes na Costa do Sol.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Qualquer desvio dos custos considerados no Plano de Negócios será coberto com fundos próprios do promotor.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento tiver sido alcançado, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.