O promotor do projeto é uma empresa familiar considerada o promotor de referência no segmento ultra-prime de Marbella, com mais de 40 anos de trajetória especializada na Costa do Sol.

Seu modelo de negócio se baseia na seleção de localizações prime, padrões de design e construção de altíssima qualidade e um foco exclusivo em clientes de alto poder aquisitivo. A empresa mantém uma quota de mercado dominante em Sierra Blanca e gerencia a comercialização de seus projetos através de seus próprios canais de venda e uma rede das agências líderes da área, sob um modelo de comercialização por convite.

O promotor do projeto compromete um capital total de c. € 3,7M já investidos no projeto. Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo comprometido em 3 tranches, destinado a (i) refinanciar o empréstimo capex existente, (ii) financiar os custos de construção e equipamento pendentes e (iii) a recapitalização parcial do promotor. A Tranche B terá uma taxa fixa anual de 10,25% e um prazo de 16 meses com opção de duas extensões de 6 meses (nos meses 16 e 22).

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da venda da villa, cujo preço alvo ascende a € 25 milhões. A comercialização do ativo será realizada através dos canais diretos de vendas do promotor e de uma seleção das cinco agências líderes de Marbella, sob um modelo de comercialização exclusivo por convite.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à SPV do projeto.

O valor total do empréstimo bruto ascende a até 9.990.000 €, comprometido em três tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Valor total do empréstimo: até um máximo de 9.990.000 €, comprometido em três tranches:

- Uma primeira tranche ou Tranche A, no valor de até 7.340.000 €, dos quais (i) 2.340.000 € foram levantados pelos investidores da Urbanitae e (ii) 5.000.000 € por coinvestidores externos. A Tranche A foi formalizada em junho de 2026 e destinou-se a financiar parte dos custos de construção e equipamento pendentes, ao cancelamento de uma hipoteca e a uma recapitalização de fundos próprios para compensar parte do capital desembolsado pelo gestor no projeto.

- Uma segunda tranche ou Tranche B, no valor de até 1.310.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae. Destinada a financiar parte dos custos de construção para o desenvolvimento das obras nos próximos 3 meses.

- Uma terceira tranche ou Tranche C, no valor de até 1.340.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae. Destinada a financiar os custos de construção e custos gerais do projeto pendentes até sua conclusão.

• Taxas de juros anuais simples de 10,25% para a Tranche B. A 2ª extensão do empréstimo implicará um aumento de +100 pbs (+1,0%) na taxa, até 11,25%, anual.

• Prazo do empréstimo Tranche B: 16 meses com opção de duas extensões de 6 meses (no mês 16 e no mês 22).

• Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disposta pelo promotor através de certificações de obra com caráter mensal, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

A amortização antecipada total será permitida em qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para o Tranche B equivalente a 3 meses de juros (make-whole).

Em relação às garantias do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre a propriedade objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 130% do principal do empréstimo.

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da SPV promotora do projeto

• Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias (sem intervenção de fundos) do projeto na SPV mutuária, incluindo a conta IVA do projeto.

• Equity Commitment Letter que garante o compromisso do promotor de aportar capital adicional para cobrir qualquer custo extra não contemplado no plano de negócios.

• Mandato de venda irrevogável a favor dos investidores da Urbanitae, ativável ante qualquer inadimplência, descumprimento material ou falta de reembolso integral do principal mais juros na data de vencimento acordada ou estendida. O preço mínimo de venda será equivalente a 80% da última avaliação disponível.

Como em todos os projetos de dívida, incorpora-se neste projeto a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, o avanço na construção, possíveis desvios de prazo e custo, e quem aprovará os desembolsos do empréstimo.

¿POR QUE INVESTIR? 

Há várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente, localizado em Sierra Blanca, a urbanização fechada mais exclusiva da Milla de Oro de Marbella.

• Rentabilidade atraente com capital protegido: taxa de juros de 10,25% ao ano para o Tranche B, com um retorno mínimo garantido equivalente a 3 meses de juros (make-whole).

• Projeto em estado avançado de construção: avanço de obra superior a 65%, o que reduz significativamente o risco de execução e de desvio de custos.

• LTV conservador: inferior a 44% sobre a última avaliação disponível (€ 22,24M, junho 2026) e aproximadamente 40% sobre o preço de venda objetivo (€ 25M).

• Promotor de máximo prestígio: A promotora tem mais de 40 anos de trajetória como referência no mercado ultra-prime em Marbella

• Escassez estrutural de oferta no segmento de villa de luxo em urbanização Sierra Blanca, com uma demanda internacional sustentada de compradores de alto poder aquisitivo.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Técnica e uma Due Diligence Comercial por agentes externos que emitiram relatórios favoráveis.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado para o Tranche B deste projeto é de 16 meses com duas possíveis extensões de 6 meses (nos meses 16 e 22).

• Junho 2026: concessão do Tranche A do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor e refinanciamento do empréstimo capex existente.

• Julho 2026: concessão do Tranche B do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor para continuar avançando com as obras da villa.

• Terceiro trimestre 2026: finalização das obras de construção.

• Primeiro trimestre 2027: entrega da casa e Open House.

• Quarto trimestre 2027: venda da villa e pagamento do empréstimo à Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela participação das cinco principais agências de Marbella sob um modelo de comercialização exclusivo, o apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, o LTV conservador do projeto e o prazo total de 18+6+6 meses que permite uma comercialização adequada.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção final. Para mitigar este risco, o projeto conta com o apoio de um Monitor de Projeto independente encarregado da supervisão e controle do cronograma de execução, e o progresso da obra superior a 65% reduz substancialmente a incerteza remanescente.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Para mitigar este risco, o promotor assinou uma Carta de Compromisso de Equity na qual se compromete a cobrir com fundos próprios qualquer custo adicional não contemplado no plano de negócios.

• Risco administrativo (licença de primeira ocupação) derivado de possíveis atrasos na obtenção da Licença de Primeira Ocupação (LPO). O risco é considerado baixo, dado que a LPO é processada por meio de Declaração Responsável e a construtora seguiu estritamente o projeto licenciado, conforme validado pela Due Diligence Técnica independente.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui possíveis mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento coletivo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco da Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver atingido pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

O investimento nos projetos publicados neste site pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

•          Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

•          Diretores ou empregados da Urbanitae;

•          Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.