O Sócio promotor com o qual os investidores da Urbanitae investirão nesta operação é o Grupo Jamison, uma empresa imobiliária estabelecida em 2008, apoiada por mais de 25 anos de experiência em desenvolvimento e gestão de ativos na Europa, América Latina, África e região do Golfo (GCC).

O Grupo Jamison acumulou até 3.000 milhões de dólares em ativos geridos e estruturou fundos de investimento no valor superior a 150 milhões de euros na Europa e América Latina. A empresa tem um sólido histórico na gestão de ativos em dificuldades e NPLs, atuando como Master Servicer e Asset Manager. Na Espanha, opera ativos residenciais e de uso misto no centro de Madrid, com foco em estadias curtas e médias.

Sua estratégia de investimento em Madrid é articulada em torno de duas linhas de atividade

Projetos de curta e média estadia: ativos centrais reformados, mobiliados e geridos integralmente, voltados para executivos em mobilidade, estudantes de pós-graduação e nômades digitais. A Jamison atualmente gerencia um portfólio de 23 apartamentos em dois bairros do centro de Madrid (Las Letras e Salamanca).

Projetos de valor agregado: aquisição, transformação e desinvestimento de ativos em prazos de 24-36 meses, com estratégias de reposicionamento como a conversão para uso turístico sob o quadro regulatório do Plano Reside

O Grupo Jamison contribui com 1.125.000 € de equity próprio para este projeto (25% do total), o que representa um alinhamento direto de interesses e uma primeira almofada de perdas para os investidores da Urbanitae. O promotor tem acesso aos excedentes apenas depois que os investidores da Urbanitae recuperaram seu capital mais o retorno preferencial de 14%.

O ativo objeto do investimento é um edifício residencial recentemente reformado e em perfeito estado de conservação, com capex residual estimado de c. 470.000 €. As obras serão coordenadas pelo Grupo RTA em um prazo estimado de 6 meses. Não é necessária licença de obras, o que elimina o risco de prazos decorrentes do processo urbanístico.

O projeto consiste na aquisição de um ativo residencial no bairro de Lavapiés. O ativo está reformado, mas precisa de pequenas adequações para sua transformação em apartamentos turísticos sob o Plano Reside. O edifício tem 6 andares (térreo, 4 andares de apartamentos, e um andar de armazéns) e um espaço comercial de 192m2. Isso soma uma área total de 1.443 m2, com entrada independente. A reforma do ativo será processada através de uma declaração responsável que foi apresentada na Câmara Municipal de Madrid, portanto o início das obras será iminente e durante a exploração do ativo. Uma vez concluída a reforma, a licença do Plano Reside será processada e o período de exploração começará. Durante os primeiros doze meses, o operador será o próprio Patrocinador e quando o Plano Reside for aplicado, será necessário escolher entre as ofertas recebidas de diferentes operadores. Após um ano de operação sob este quadro, o complexo será vendido a um investidor patrimonial.

O Plano Reside é o quadro regulatório da Câmara Municipal de Madrid que permite a conversão de imóveis residenciais para uso como apartamento turístico por um período máximo de 15 anos, desde que o ativo cumpra com determinados requisitos técnicos e urbanísticos. Este mecanismo é a peça central da tese de valor agregado do projeto: a obtenção da licença turística transforma o ativo em um produto com demanda ativa por parte de investidores institucionais e patrimoniais, com um preço de saída estimado de 10.800.000 €, em comparação com o valor de avaliação atual de 8.060.000 €.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão feitas através de um aumento de capital na sociedade veículo que agrupará o investimento da plataforma no projeto: DIMORA PROPERTIES 5, S.L. Esta sociedade por sua vez realizará um aumento de capital na sociedade promotora do projeto: LARCHMONT SPAIN S.L.

ESTRUTURA

A operação é estruturada através de um aumento de capital, onde tanto os investidores da Urbanitae como o Sócio farão uma contribuição para a sociedade promotora no valor total de 4.500.000 €, dos quais a Urbanitae contribuirá com 3.375.000 €, ou seja, 75% do capital necessário. Os restantes 25% (1.125.000 €) são contribuídos pelo Grupo Jamison. Adicionalmente, será subscrita dívida bancária sênior através da sub-rogação da hipoteca existente.

A distribuição dos retornos é articulada da seguinte forma: primeiro, o capital é devolvido aos investidores da Urbanitae mais um retorno preferencial de 14% ao ano (TIR líquida); em seguida, o Grupo Jamison recebe um catch-up equivalente a 14% sobre sua contribuição; e os excedentes restantes são distribuídos na proporção 50/50 entre Urbanitae e investidores e Jamison respectivamente.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Ativo praticamente reformado, sem risco construtivo: o capex residual é de apenas c. 340.000 € e não é necessária licença de obras, eliminando o risco de prazos e desvios de orçamento.

• Upside regulatório via Plano Reside: a conversão para uso turístico de 15 anos é o principal catalisador de revalorização, com uma mais-valia estimada de 31% sobre o valor de avaliação atual, ampliando o universo de compradores na desinvestimento.

• Localização prime em Lavapiés, Madrid Centro: bairro com forte demanda turística e de média estadia, escassa oferta de ativos corretamente licenciados e excelente conectividade (metro Lavapiés L3, Atocha, Embajadores).

• Promotor alinhado com skin in the game: Jamison Group contribui com 1.125.000 € de equity próprio (25%) e comprova um track record operacional comprovado no centro de Madrid com 23 apartamentos em gestão.

• Atrativo binômio rentabilidade-risco: TIR preferencial de 14% para os investidores da Urbanitae. Sob esta estrutura, priorizamos a recuperação do capital e a rentabilidade dos nossos investidores, oferecendo uma oportunidade com um perfil de risco altamente mitigado e uma margem de retorno atraente.

• Dívida bancária já formalizada: a hipoteca sênior de 4.445.000 M€ está concedida sobre o ativo (sub-rogação), eliminando o risco de financiamento.

• Dupla via de saída: além da venda a um investidor institucional, o promotor prevê utilizar os fundos provenientes das vendas de outros ativos de sua propriedade para recomprar a participação da Urbanitae se necessário.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos na Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla a obtenção da licença Plano Reside e a exploração do ativo na modalidade apartamentos turísticos. Neste projeto, a previsão de receitas líquidas totais é de 11.247.775 €, enquanto a estimativa de custos totais para a execução do projeto é de 9.708.064 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla uma redução de 25% sobre o preço de venda estimado, o que representa uma venda a uma yield de 8%, que coloca as receitas totais em 8.565.123 €. Esta diminuição implica uma redução dos impostos associados, resultando em um custo total do projeto de 9.194.828 € (os custos são reduzidos devido à redução do imposto sobre as sociedades). Embora a redução do preço de venda gere perdas no projeto, os investidores da Urbanitae não perderiam capital e continuariam a obter um retorno positivo graças à estrutura da TIR Preferencial.

3. DESFAVORÁVEL

No cenário desfavorável, busca-se modificar as hipóteses o suficiente para chegar a perder capital. Neste caso, baixamos o preço de venda em 33,3%, o que significaria sair com um yield de 9%. Neste cenário catastrófico, as receitas caem para 7.670.905 €, o que significaria vender o ativo a um preço inferior ao preço de compra. Os custos são mantidos em relação ao cenário moderado. É neste cenário que os investidores da Urbanitae começariam a gerar perdas.

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada num projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (11.247.775 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (9.708.064 €) dividido pelo EQUITY TOTAL (4.500.000 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 será a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas, e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Para validar as principais hipóteses da oportunidade de investimento (preço de aquisição, custos de desenvolvimento, plano de negócios operacional projetado pelo operador e o preço estimado de desinvestimento) contempladas no plano de negócios, a Urbanitae, além de ter realizado suas próprias análises, contratou a Savills para a elaboração de um relatório de avaliação ECO (dezembro de 2025) que fixa o valor atual do ativo em 8,06 M€. O preço de aquisição de 7.460.000 M€ representa um desconto de 7,5% sobre esse valor, oferecendo uma margem de segurança no ponto de entrada. O valor de saída estimado sobe para ~10.800.000 M€ (~7.511 €/m²), com um yield de saída de 6,00% sobre o NOI estabilizado. 

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 22-26 meses.

•       Junho 2026, fechamento da operação, assinatura do contrato de gestão e sub-rogação da hipoteca existente.

•       Julho 2026, início das obras de transformação. Nesta fase há receitas de exploração derivadas dos aluguéis existentes. Simultaneamente, são gerenciadas as obras e é solicitada a licença urbanística para aderir ao Plano Reside.

•       Dezembro 2026, conclusão das obras de transformação.

•       Julho 2027, obtenção da licença urbanística.

•       Junho 2028, venda do ativo no final do período de exploração..

É importante ter em conta que em todo investimento imobiliário os prazos podem variar tanto para mais como para menos. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Risco de licença do Plano Reside: existe um risco regulatório que pode causar atraso na adesão ao Plano Reside. A ECU confirmou que o ativo está muito próximo de cumprir os requisitos técnicos; além disso, o ativo pode operar em médio prazo e gerar NOI suficiente para cobrir o retorno preferencial sem a necessidade da licença.

• Risco operacional: o fluxo de caixa do ativo depende da qualidade de execução do operador. Mitigado por ser um gestor profissional de primeira linha com projeções alinhadas com os comparáveis de mercado.

• Risco de liquidez na desinvestimento: a licença do Plano Reside tem um prazo de 15 anos, o que pode limitar o universo de compradores. Mitigado pela liquidez dos ativos turísticos licenciados no centro de Madrid entre investidores institucionais e pela alternativa de recompra pelo promotor.

• Risco de aumento de custos: o capex residual poderia desviar para cima. Mitigado porque o escopo das obras está claramente delimitado e não requer permissões adicionais.

• Risco do promotor: insolvência, fraude ou incompetência do promotor. Mitigado pela sólida trajetória comprovada do Jamison Group, sua contribuição de 25% do equity e a estrutura de retorno preferencial que alinha seus incentivos com os investidores.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo promotor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. Tudo isso conforme estabelecido no Artigo 69 da Lei 5/2015 de Fomento de Financiamento Empresarial.

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Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

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