Descrição

O promotor propõe o desenvolvimento de uma promoção de 27 apartamentos turísticos e um espaço comercial no rés-do-chão a ser desenvolvido em dois edifícios adjacentes distribuídos em 17 apartamentos de um quarto e 10 apartamentos de dois quartos. O projeto será operado pela LovelyStay, a empresa líder em Portugal na gestão de propriedades para alugueres de curta, média e longa duração, especializada em maximizar a rentabilidade dos ativos. Com uma área total construída de 3.197m², cada apartamento tem uma área média de 85 m2, onde cada unidade tem uma varanda e/ou jardim. O preço de venda €/m² foi contrastado com um estudo de mercado realizado pela Savills e o preço estimado de venda fixado pelo promotor é congruente com as conclusões do estudo. O ativo está muito bem localizado no centro do Porto, perto do centro histórico da cidade, que oferece um forte atrativo para o alojamento turístico graças à sua acessibilidade pedonal, acesso a serviços e transporte, e uma autêntica atmosfera urbana que equilibra a vida local com a proximidade das principais atrações.

O Projeto tem licença de obra e a construção começou em outubro de 2025.

O gestor do projeto tem um empréstimo sénior contratado para a construção, que será disponibilizado uma vez cumpridas determinadas condições precedentes, entre elas a venda de pelo menos 50% das unidades.

Além disso, o projeto já tem licença de obras, e a construção começou em outubro de 2025. Até à data, o desenvolvimento tem sido financiado com capital próprio do promotor, com os rendimentos provenientes das pré-vendas das unidades, bem como com as disposições da Tranche A do empréstimo da Urbanitae.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário (segunda hipoteca) comprometido em duas Tranches. Esta segunda tranche tem uma taxa fixa anual de 10,0% e um prazo de 10 meses com possível extensão de 6 meses no mês 10. 

O retorno do investimento da Urbanitae é previsto através da amortização do empréstimo-ponte com o empréstimo bancário já contratado, que será disponibilizado uma vez alcançado 50% das pré-vendas.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada através de dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade ROUNDNOISES - UNIPESSOAL LDA.

O montante total do empréstimo bruto ascende a 2.000.000 €, financiado integralmente pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em duas tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Montante total do empréstimo: até um máximo de 2.000.000 €, comprometido em duas tranches: 

I. Uma primeira tranche ou Tranche A, no montante de até 1.000.000 €, levantada em Abril de 2026 pelos investidores da Urbanitae. 

II. Uma segunda tranche ou Tranche B, no montante de 1.000.000 €, a ser levantada pelos investidores da Urbanitae.  

• Taxa de juro anual fixa simples de 10,0% para a Tranche B.

• Prazo de 10 meses + 6 meses de extensão para a Tranche B.

• Período mínimo de juros: 4 meses.

• Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser contabilizados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• Rácios de alavancagem resultantes: (i) LTC equivalente a 16.6% sem incluir como fundos próprios a contribuição não monetária do terreno; (ii) LTV equivalente a 16.3% sobre a avaliação do ativo subjacente na hipótese de edificação terminada.

A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo garantido para o Empréstimo equivalente a 4 meses de juros. É permitida uma extensão de 6 meses adicionais ao mês 10.

Em relação às principais garantias de reembolso deste empréstimo, são as seguintes: 

• Hipoteca de segundo grau sobre o ativo, com uma responsabilidade hipotecária equivalente a 130% do montante principal do empréstimo. A hipoteca deverá ser registada com a autorização do financiador sénior, bem como com o seu compromisso de não realizar qualquer disposição até à saída do empréstimo da Urbanitae.

• Não será feita qualquer disposição da dívida sénior contratada com o BPI, exceto para a amortização do empréstimo da Urbanitae. 

• Poder irrevogável de venda do ativo até 25% abaixo do valor de avaliação.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• O ativo colateral do empréstimo é um terreno localizado no Porto, Portugal, que já tem obra em andamento e que até agora foi financiado com fundos próprios do promotor, através de pré-vendas realizadas e com as disposições do Tranche A.

• Experiência do promotor desenvolvendo projetos semelhantes no Porto. 

• O Porto é a segunda maior cidade de Portugal e um dos principais centros econômicos, culturais e turísticos do país, desempenhando um papel chave na região norte e na sua área metropolitana. 

• A rentabilidade que o investidor obterá será de 8.33% (10,0% ao ano) com um período mínimo de juros garantidos de 4 meses

• O projeto tem garantia hipotecária de segundo grau sobre o ativo subjacente.

• O financiamento bancário já está contratado, portanto, o mecanismo de reembolso do empréstimo-ponte está claramente definido uma vez que o nível de pré-vendas requerido seja alcançado.

MERCADO

Um estudo de mercado foi realizado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Relatório de Mercado", onde você encontrará um estudo de mercado da Savills.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 10 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 10.

• Abril 2026, concessão do primeiro tranche do empréstimo pelos investidores da Urbanitae, e continuação dos trabalhos de construção. 

• Junho 2026, concessão do segundo tranche do empréstimo e continuação dos trabalhos de construção.

• Q1 2027, Uma vez alcançado o objetivo de pré-vendas de 50%, será permitida a entrada do Banco BPI com o empréstimo bancário para o financiamento do projeto, bem como o reembolso dos investidores da Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Risco comercial na venda das casas, causando um atraso no reembolso do empréstimo, uma vez que a comercialização ainda está numa fase inicial, o que limita a visibilidade sobre a absorção do mercado para este produto. Para mitigar este risco, foi realizada uma análise de mercado baseada em comparáveis que corrobora que os preços contemplados no plano de negócios estão alinhados com o mercado na área do Porto.

• Risco de desvios nos prazos e custos de construção, dado que a dependência de um empreiteiro externo para a execução da obra pode resultar em custos adicionais e atrasos em relação ao cronograma previsto do projeto. Este risco é parcialmente mitigado uma vez que (i) a obra está atualmente em execução e tem um contrato de construção sob a modalidade de preço global fixo, (ii) realizamos uma Due Diligence Técnica com um especialista independente que valida os preços e prazos propostos no plano de negócios, e (iii) a entrada do banco e reembolso dos investidores Urbanitae depende principalmente do nível de pré-vendas alcançado e não está diretamente vinculada ao grau de avanço da obra.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

---------------------------------------

Avisos e Riscos

A Plataforma Imobiliária Urbanitae (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Plataforma Imobiliária Urbanitae em seu Site Web, têm apenas fins informativos e em nenhum caso poderão ser consideradas como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores estão obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a percentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.

• O principal do empréstimo não implica retenção. As seguintes considerações aplicam-se exclusivamente aos rendimentos gerados.

• A retenção aplicável na origem, de acordo com a legislação portuguesa, é de 28% para pessoas físicas e de 25% para pessoas jurídicas, sobre os juros pagos pela entidade mutuante residente em Portugal.

• No entanto, podem ser aplicáveis taxas reduzidas ou isenção de acordo com a norma doméstica portuguesa e/ou convenções para evitar a dupla tributação internacional. Para isso, será necessário que o investidor nos comprove a sua residência fiscal através do certificado correspondente.

• No caso particular de investidores residentes fiscais na Espanha, esta percentagem é reduzida para 15% de acordo com o Convênio para evitar a Dupla Tributação entre Espanha e Portugal, desde que sejam cumpridas as seguintes condições:

- O beneficiário efetivo dos juros seja residente fiscal na Espanha;

- Comprove essa residência através de certificado emitido pela Agência Tributária espanhola (modelo 01 ou certificado digital válido), cobrindo o período em que o juro foi exigível.

Em qualquer caso, o investidor residente na Espanha poderá deduzir em sua declaração, a retenção sofrida em Portugal com um limite de 15%, de acordo com o artigo 80 da Lei do IRPF (pessoas físicas) e os artigos 31 e 32 da Lei do Imposto sobre Sociedades (pessoas jurídicas).