O promotor do projeto é uma empresa familiar considerada o promotor de referência no segmento ultra-prime de Marbella, com mais de 40 anos de trajetória especializada na Costa do Sol.

Seu modelo de negócio se baseia na seleção de localizações prime, padrões de design e construção de altíssima qualidade e um enfoque exclusivo em clientes de alto poder aquisitivo. A empresa mantém uma quota de mercado dominante em Sierra Blanca e gere a comercialização de seus projetos através de seus próprios canais de venda e uma rede das agências líderes da área, sob um modelo de comercialização por convite.

O promotor do projeto compromete um capital total de c. € 3,7M, composto por € 4,45M de equity Day One já investidos no projeto, líquidos de uma recapitalização de € 750k que serão devolvidos ao promotor através do Tranche A do empréstimo da Urbanitae. Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo comprometido em 3 tranches, destinado a (i) refinanciar o empréstimo capex existente, (ii) financiar os custos de construção e equipamento pendentes e (iii) a recapitalização parcial do promotor. O Tranche A terá uma taxa fixa anual de 10,50% e um prazo de 18 meses com opção de duas extensões de 6 meses (nos meses 18 e 24).

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da venda da villa, cujo preço alvo ascende a € 25 milhões. A comercialização do ativo será realizada através dos canais diretos de vendas do promotor e de uma seleção das cinco agências líderes de Marbella, sob um modelo de comercialização exclusivo por convite.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à SPV do projeto.

O montante total do empréstimo bruto ascende a 9.990.000 €, comprometido em três tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Importe total do empréstimo: até um máximo de 9.990.000 €, comprometido em três tranches:

- Um primeiro tranche ou Tranche A, no valor de até 7.340.000 €, dos quais (i) 2.340.000 € serão levantados pelos investidores da Urbanitae e (ii) 5.000.000 € por coinvestidores externos.

- Um segundo tranche ou Tranche B, no valor de até 1.310.000 €, levantado pelos investidores da Urbanitae.

- Um terceiro tranche ou Tranche C, no valor de até 1.340.000 €, levantado pelos investidores da Urbanitae.

• Taxas de juros anuais simples de 10,5% para o Tranche A. A 2ª extensão do empréstimo implicará um aumento de +100 pbs (+1,0%) na taxa, até 11,50%, anual.

• Prazo do empréstimo Tranche A: 18 meses com opção de duas extensões de 6 meses (no mês 18 e no mês 24).

• Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disposta pelo promotor através de certificações de obra com caráter mensal, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

O reembolso antecipado total será permitido em qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para o Tranche A equivalente a 6 meses de juros (make-whole), ou até o pedido da LPO através de Declaração Responsável caso ocorra antes do cumprimento desse prazo mínimo.

Em relação às garantias do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre a propriedade objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 130% do principal do empréstimo.

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da SPV promotora do projeto

• Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias (sem intervenção de fundos) do projeto na SPV mutuária, incluindo a conta IVA do projeto.

• Equity Commitment Letter que garante o compromisso do promotor de aportar capital adicional para cobrir qualquer sobrecusto não contemplado no plano de negócio.

• Mandato de venda irrevogável a favor dos investidores da Urbanitae, ativável ante qualquer inadimplência, incumprimento material ou falta de reembolso integral do principal + juros na data de vencimento acordada ou estendida. O preço mínimo de venda equivalerá a 80% da última avaliação disponível.

Como em todos os projetos de dívida, é incorporada neste projeto a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, o progresso na construção, possíveis desvios em prazo e custo, e quem aprovará os desembolsos do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente, localizado em Sierra Blanca, o condomínio fechado mais exclusivo da Milla de Oro de Marbella.

• Rentabilidade atraente com capital protegido: taxa de juros de 10,50% ao ano para o Tranche A, com um retorno mínimo garantido equivalente a 6 meses de juros (make-whole).

• Projeto em estado avançado de construção: progresso da obra superior a 65%, o que reduz significativamente o risco de execução e de desvio de custos.

• LTV conservador: inferior a 44% sobre a última avaliação disponível (€ 22,24M, junho 2026) e aproximadamente 40% sobre o preço de venda alvo (€ 25M).

• Promotor de máximo prestígio: A promotora tem mais de 40 anos de trajetória como referência no mercado ultra-prime em Marbella 

• Escassez estrutural de oferta no segmento de villa de luxo em urbanização Sierra Blanca, com uma demanda internacional sustentada de compradores de alto poder aquisitivo.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Técnica e uma Due Diligence Comercial por agentes externos que emitiram relatórios favoráveis. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado para o Tranche A deste projeto é de 18 meses com duas possíveis extensões de 6 meses (nos meses 18 e 24).

• Maio 2026: concessão do Tranche A do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor e refinanciamento do empréstimo capex existente.

• Terceiro trimestre 2026: conclusão das obras de construção.

• Primeiro trimestre 2027: entrega da casa e Open House.

• Quarto trimestre 2027: venda da villa e pagamento do empréstimo à Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela participação das cinco principais agências de Marbella sob um modelo de comercialização exclusivo, o apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, o LTV conservador do projeto e o prazo de 18+6+6 meses que permite uma comercialização adequada.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção final. Para mitigar este risco, o projeto conta com o apoio de um Project Monitor independente encarregado da supervisão e controle do cronograma de execução, e o progresso da obra superior a 65% reduz substancialmente a incerteza remanescente.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Para mitigar este risco, o promotor subscreveu uma Carta de Compromisso de Equity na qual se compromete a cobrir com fundos próprios qualquer custo extra não contemplado no plano de negócios.

• Risco administrativo (licença de primeira ocupação) derivado de possíveis atrasos na obtenção da Licença de Primeira Ocupação (LPO). O risco é considerado baixo, uma vez que a LPO é processada através de Declaração Responsável e a construtora seguiu rigorosamente o projeto licenciado, tal como foi validado pela Due Diligence Técnica independente.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendação de investimento aos potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revista por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Neste sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma destas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, estes investidores estão obrigados a comunicar internamente estas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.