DESCRIÇÃO DO PROJETO

Osborne+Co é um promotor e investidor global especializado em projetos sustentáveis de alta qualidade nos setores de escritórios, industriais e de uso misto. Com mais de 30 anos de experiência, foca na inovação, sustentabilidade e parcerias sólidas com ocupantes e investidores. Sua equipe liderou mais de 50 projetos internacionais, mantendo um compromisso constante com a transparência e a integridade.

O projeto tem uma estratégia de valorização e consiste numa aliança com o gestor para desenvolver um complexo de escritórios no Porto, Portugal, composto por espaços de escritórios, auditórios, espaços de co-working, outros espaços comerciais e 180 vagas de estacionamento.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão entregues ao gestor através de um aumento de capital na sociedade veículo que agregará os investidores da Urbanitae: BAYAZ PROPERTIES 4, S.L. Essa sociedade entrará posteriormente na sociedade promotora do projeto, COLINA METAFÓRICA, LDA. O gestor conta com o financiamento bancário previsto para cobrir os custos de obra do projeto.

A contribuição dos investidores da Urbanitae será destinada a um aumento de capital na COLINA METAFÓRICA, LDA e a dotar a sociedade de liquidez para suportar os custos do projeto que não sejam cobertos pelo gestor, os sócios nem o financiamento, até a venda do edifício.

O terreno foi adquirido em junho de 2025. Na data de lançamento desta fase, o projeto já tem a aprovação do projeto de arquitetura concedida (abril de 2026) e o projeto de especialidades está em processo de apresentação à Câmara Municipal do Porto, prevista para junho de 2026. O risco de licenças é, portanto, muito reduzido. O início da obra está previsto para julho de 2026.

Uma vez iniciada a construção, começará a comercialização da superfície para aluguel, com o objetivo de maximizar a ocupação e estabilizar as rendas antes da venda do ativo. Os espaços serão comercializados em formato multi-inquilino, com um período de operação estimado de aproximadamente 12-18 meses. A venda do ativo é estimada com um rendimento de 6%. Os preços de aluguel e venda presentes no plano de negócios do promotor foram verificados por um relatório de mercado da Savills.

ESTRUTURA

A operação será estruturada através de um aumento de capital, onde os investidores da Urbanitae farão uma contribuição de capital à sociedade veículo da operação. Essa sociedade veículo conta com financiamento bancário previsto de um banco líder em Portugal, para cobrir o custo do desenvolvimento da obra.

O gestor, Osborne+Co, se dedicará à gestão integral da promoção, com o suporte de seus sócios.

Acordamos com o gestor que o retorno dos investidores da Urbanitae seja preferencial. Em particular, foi acordado que os investidores da Urbanitae tenham uma remuneração preferencial de 15% ao ano (TIR) sobre seu capital contribuído. Ou seja, o promotor não receberá lucros nem poderá recuperar seu capital contribuído até que os investidores da Urbanitae tenham recuperado seu investimento e obtido um retorno anual de 15%.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto: 

• Retorno preferencial. Os investidores da Urbanitae contam com uma remuneração prioritária de 15% TIR anual sobre seu capital contribuído. Nem o promotor nem seus sócios recuperarão seu investimento ou receberão lucros até que os investidores da Urbanitae tenham recebido integralmente.

• Projeto em andamento com risco de licenças praticamente eliminado. A aprovação arquitetônica já foi concedida e o projeto de engenharia está pronto para ser apresentado em junho de 2026. O início das obras está previsto para julho de 2026, o que coloca o projeto numa fase de execução muito avançada em relação ao seu lançamento.

• Única oferta nova de escritórios no CBD do Porto em 2028. Francos Workplace será o único projeto de escritórios de nova construção disponível no mercado do CBD do Porto em 2028, num ambiente onde 70% dos projetos de escritórios atualmente em construção na cidade já estão comercializados. A taxa de desocupação no CBD do Porto situa-se entre 5% e 7%, o que reflete uma demanda muito superior à oferta disponível.

• Rendas de mercado acima das projeções originais. As rendas médias de mercado na área atingem 21 €/m², de acordo com relatórios de mercado recentes, já superando as estimativas do plano de negócios original. Esta evolução positiva reforça a viabilidade comercial do projeto e o potencial de valorização na venda.

• Promotor e construtor de primeiro nível com capital próprio comprometido. A Osborne+Co tem mais de 30 anos de experiência em projetos de escritórios a nível internacional. Tanto o promotor como o construtor MAP investiram capital próprio no projeto, alinhando diretamente seus interesses com os dos investidores da Urbanitae.

• Localização prime no CBD do Porto (Boavista). O ativo está localizado junto à estação de Metro de Francos, numa área urbana consolidada com alta demanda por espaços de trabalho de qualidade.

• Downside protegido. Tanto o capital contribuído como o retorno dos investidores da Urbanitae têm caráter preferencial sobre o capital do promotor.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos na Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae e contrastadas pelo relatório de mercado da Savills. Neste projeto, a previsão total de receitas é de 85.142.729 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução da promoção é de 71.959.928 €

2. MODERADO

O cenário moderado contempla um desvio para cima de 25% nos custos de construção estimados pelo gestor, o que eleva a previsão de custos totais para 72.977.620 €, mantendo as receitas em 85.142.729 €. O impacto deste desvio de custos é mitigado pelo caráter preferencial do capital dos investidores da Urbanitae, portanto o impacto nos investidores é quase nulo.

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento nos custos de obra e uma queda nos preços de venda suficientemente amplos para obter um resultado negativo para os investidores da Urbanitae, com perda parcial do capital investido. Neste projeto, considerou-se um aumento de 25% nos custos de construção e uma redução de 35% nos preços de venda em relação ao cenário favorável, o que resulta em uma receita total de 56.655.061 € e custos totais de 56.792.881 €. O impacto positivo do capital preferencial dos investidores da Urbanitae está incluído nos custos.

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (85.142.729 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (71.959.928 €) dividido pelo Equity total (23.163.628 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 será a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação econômica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda e aluguel propostos pelo gestor são razoáveis. De acordo com dados recentes da Cushman & Wakefield, a renda média de mercado no CBD do Porto é de 21 €/m², nível que supera as estimativas do plano de negócios original do promotor. Esta evolução positiva do mercado reforça a solidez das projeções do projeto.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação anexa "Relatório Savills", onde encontrará uma lista de ativos comparáveis na área e o estudo de mercado completo realizado pela Savills.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 32 - 36 meses.

• Junho 2026 – Investimento de capital / Apresentação do projeto de especialidades

• Julho 2026 – Início da obra

• Segundo trimestre 2028 – Fim da obra e início da operação

• Segundo trimestre 2029 – Venda do ativo e saída da sociedade

É importante ter em conta que em toda promoção imobiliária os prazos podem variar tanto para cima quanto para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos na comercialização.

• Desvio dos custos fixos associados ao investimento, imprevistos na construção.

• Atrasos na venda, e/ou necessidade de reduzir seu preço para atrair clientes.

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos nos meses estimados de obra.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco estão incluídas potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.   

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.