O gestor deste projeto é o GRUPO FRANGLA, uma promotora boutique com vasta experiência, especializada em projetos residenciais de alta gama com preços inferiores a 2 milhões de euros.

O gestor abrange todo o desenvolvimento e conta com a construtora do grupo (Boceto) para a execução da obra. 

O período de construção, obtenção das licenças de primeira ocupação e liquidação final é estimado num prazo máximo de 16 meses. O empréstimo contempla um prazo financeiro de 20 meses com uma possível extensão de 6 meses adicionais (20+6).

O gestor já desembolsou um capital total de c. 625k € destinados à compra do terreno. O capital restante para o desenvolvimento do projeto será coberto através de fundos próprios adicionais dos sócios (c. 312k € de Equity Add-on a aportar contra certificações), os depósitos de vendas comprometidos pelos clientes e o empréstimo fornecido pelos investidores da Urbanitae.

O Tranche A do empréstimo (1.310.000 €) será destinado à refinanciamento do principal mais os juros de um empréstimo hipotecário existente, enquanto que o Tranche B (até 990.000 €) será destinado a financiar diretamente os custos de construção pendentes da obra.

O gestor assumirá, através do seu Equity Add-on e dos fluxos provenientes dos depósitos de vendas, as contingências ordinárias da obra e os custos gerais do projeto. Além disso, garantirá formalmente, através de uma Carta de Compromisso de Capital (Equity Commitment Letter), a contribuição do montante total necessário para completar o projeto juntamente com o financiamento da Urbanitae perante potenciais desistências por parte dos compradores.

As disposições do tranche de obra serão realizadas de forma progressiva contra certificações de obra de caráter mensal validadas por um Project Monitor independente e a monitorização técnica externa.

A operação reflete uma estrutura financeira sólida, com um LTC bruto de 67,7% na data de formalização do empréstimo e um LTV de 49,7% sobre o valor de vendas estimado (4.630.000 €). Isto implica que as receitas esperadas do projeto oferecem uma ampla relação de cobertura de caixa para o reembolso do principal e dos juros do empréstimo da Urbanitae.

ESTRUTURA 

Esta operação é estruturada via dívida, onde os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade KUVICA ASSET MANAGEMENT, S.L.

Montante total do empréstimo: até um máximo de 2.300.000 €, comprometido em duas tranches:

I. Uma primeira tranche ou Tranche A, no montante de até 1.310.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae. 

II. Uma segunda tranche ou Tranche B, no montante de até 990.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae.

• Taxa de juros anual simples fixa de 10,5% para a Tranche A.

• Prazo do empréstimo: 20 meses com opção de extensão de 6 meses no mês 20.

•   Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser contabilizados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disponibilizada pelo promotor através de certificações de obra de caráter mensal, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo de juros equivalente a 15 meses de juros. 

Em relação às principais garantias do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte: 

•      Hipoteca de primeiro grau sobre as propriedades registradas correspondentes às 3 casas com uma responsabilidade hipotecária de 140% sobre o principal do empréstimo. 

•     Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade promotora do Projeto. No caso de o Gestor do projeto formalizar 100% das vendas da promoção antes da assinatura do Empréstimo, será constituída uma promessa de penhor sobre as participações sociais. 

•       Penhor de primeiro grau sobre as contas correntes (sem intervenção de fundos) do Projeto na SPV mutuária e sobre a conta IVA do Projeto. 

•      Carta de Compromisso de Capital (“Equity Commitment Letter”) para garantir o compromisso adicional de capital no valor de 311.515 € e a totalidade do valor até 968.592 € no caso hipotético de desistência dos compradores. 

•      Mecanismo de varredura de caixa (Cash-sweep) de 100% do valor de venda a receber na assinatura da Escritura, destinado à amortização prioritária do principal e juros do empréstimo até seu completo pagamento.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Localização Premium e Inexistência de Oferta: Terreno localizado em uma das áreas residenciais mais consolidadas e procuradas do noroeste de Madrid, caracterizada por um ambiente de alta qualidade residencial e uma ampla oferta de serviços.  

 • Risco Comercial Praticamente Mitigado: Sólida visibilidade comercial, com 66% de pré-vendas já garantidas (2 das 3 unidades), respaldadas por contratos de reserva formalizados e depósitos já recebidos. A terceira unidade está em uma fase avançada de comercialização.

• Garantia Hipotecária de Primeiro Grau: Retorno a uma taxa de juros de dois dígitos em ambos os tranches totalmente respaldado por uma hipoteca de primeiro grau sobre o ativo com uma responsabilidade de 140%. 

• Estrutura Financeira e Rácios Conservadores: Apresenta um rácio LTV confortável de 49,7% sobre o valor estimado de venda (GDV de 4,63M€) e um rácio LTC bruto total de 71,1%. 

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado detalhado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis, respaldado por uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável. A área sofre uma escassez estrutural de novas construções, representando apenas 15-18% da oferta total em face da clara predominância de casas antigas de segunda mão dos anos 90. Existe uma demanda insatisfeita que busca produto moderno, eficiente em termos energéticos e com jardim/piscina privada, o que garante ritmos de absorção constantes.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 20 meses para o Tranche A e 14 meses para o Tranche B, contemplando uma opção de extensão de 6 meses adicionais (20+6). 

• Maio 2026: Concessão e ativação do Tranche A (Empréstimo de refinanciamento) pelos investidores da Urbanitae ao promotor para o refinanciamento do empréstimo-ponte existente e o início da fase de certificação de obra Capex. 

• Novembro 2026: Concessão e ativação do Tranche B (Empréstimo Capex) pelos investidores da Urbanitae, permitindo a entrada do financiamento de obra para continuar com os trabalhos de construção de forma paralela ao equity add-on do promotor e aos depósitos dos clientes. 

• Segundo-Terceiro trimestre 2027, conclusão das obras de construção e obtenção das licenças de primeira ocupação (estimado em um máximo de 16 meses desde a concessão). 

• Último trimestre 2027, formalização das escrituras públicas de compra e venda, entrega das chaves e consequente pagamento total do principal e juros aos investidores da Urbanitae. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, detalhamos os principais riscos identificados para este projeto e suas mitigantes: 

• Risco Comercial (Absorção da última unidade): O mercado de habitações exclusivas pode ser mais lento do que o habitual devido ao público limitado interessado. Este risco é mitigado por ter duas reservas formalizadas antes do financiamento e um ticket inferior à barreira dos 2M€, que facilita a absorção da habitação restante. Além disso, o empréstimo tem um prazo total confortável e extensões financeiras para absorver qualquer atraso administrativo ou comercial. 

• Risco de Desvios em Prazos e Custos de Obra: Mitigado pela execução dos trabalhos através de um contrato de "Open Books" fechado com a construtora Boceto, a integração vertical do próprio grupo promotor e um monitoramento externo contínuo. Além disso, há um fundo de contingências orçamentado dentro do plano de negócios para absorver desvios de custos. 

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for atingido, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.