O promotor propõe o desenvolvimento de uma promoção de 27 apartamentos turísticos e um espaço comercial no térreo a ser desenvolvido em dois edifícios adjacentes distribuídos em 17 apartamentos de um quarto e 10 apartamentos de dois quartos. O projeto será operado pela LovelyStay, a empresa líder em Portugal na gestão de propriedades para aluguéis de curta, média e longa duração, especializada em maximizar a rentabilidade dos ativos. Com uma área total construída de 3.197m², cada unidade tem uma área média de 85 m2, onde cada unidade tem uma varanda e/ou jardim. O preço de venda €/m² foi contrastado com um estudo de mercado realizado pela Savills e o preço estimado de venda fixado pelo promotor é congruente com as conclusões do estudo. O ativo está muito bem localizado no centro do Porto, perto do centro histórico da cidade, que oferece um forte atrativo para o alojamento turístico graças à sua acessibilidade pedonal, acesso a serviços e transporte, e uma autêntica atmosfera urbana que equilibra a vida local com a proximidade das principais atrações.

O Projeto tem licença de obra e a construção começou em outubro de 2025.

O gestor do projeto tem um empréstimo sênior contratado para a construção, que será disponibilizado uma vez que sejam cumpridas determinadas condições precedentes, entre elas a venda de pelo menos 50% das unidades. Além disso, o projeto já tem licença de obras, e a construção começou em outubro de 2025. Até à data, o desenvolvimento tem sido financiado com capital próprio do promotor, bem como com as receitas provenientes das pré-vendas das unidades.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário (segunda hipoteca) comprometido em dois Tranches. Este primeiro Tranche tem uma taxa fixa anual de 10,0% e um prazo de 12 meses com possível extensão de 6 meses no mês 12. 

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada através de dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à empresa ROUNDNOISES - UNIPESSOAL LDA.

O montante total do empréstimo bruto ascende a um valor de até 2.000.000 €, financiado integralmente pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em dois tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

Montante total do empréstimo: até um máximo de 2.000.000 €, comprometido em dois tranches: (i) um primeiro tranche ou Tranche A, no valor de até 1.000.000 € e (ii) um segundo tranche ou Tranche B, no valor de até 1.000.000 €, a ser levantado pelos investidores da Urbanitae.  

• Taxa de juros anual simples fixa de 10,0% para o Tranche A.

• Prazo de 12 meses + 6 meses de extensão para o Tranche A.

• Período mínimo de juros: 8 meses.

• Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• Rácios de alavancagem resultantes: (i) LTC equivalente a 16.6% sem incluir como fundos próprios a contribuição não monetária do terreno; (ii) LTV equivalente a 16.3% sobre a avaliação do ativo subjacente na hipótese de edificação concluída.

O reembolso antecipado total será permitido a qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo garantido para o Empréstimo equivalente a 8 meses de juros. É permitida uma extensão de 6 meses adicionais no mês 12.

Em relação às principais garantias de devolução desse empréstimo, são as seguintes: 

• Hipoteca de segundo grau sobre o ativo, com uma responsabilidade hipotecária equivalente a 130% do valor principal do empréstimo. A hipoteca deverá ser registrada com a autorização do financiador sênior, bem como com seu compromisso de não realizar nenhuma disposição até a saída do empréstimo da Urbanitae.

• Não será feita nenhuma disposição da dívida sênior contratada com o BPI, exceto para o reembolso do empréstimo da Urbanitae. 

• Penhor sobre as ações da SPV

• Poder irrevogável de venda do ativo até 25% abaixo do valor de avaliação.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• O ativo colateral do empréstimo é um terreno localizado no Porto, Portugal, que já tem obra em andamento e que até agora tem sido financiado com Fundos Próprios do promotor e através de pré-vendas realizadas.

• Experiência do promotor desenvolvendo projetos similares no Porto. 

• O Porto é a segunda maior cidade de Portugal e um dos principais centros económicos, culturais e turísticos do país, desempenhando um papel chave na região norte e na sua área metropolitana. 

• A rentabilidade que o investidor obterá será de 10,0% ao ano com um período mínimo de juros garantidos de 8 meses

• O projeto tem uma garantia hipotecária de segundo grau sobre o ativo.

• Já está formalizado o financiamento bancário que vai dar saída ao nosso empréstimo

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 12 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 12.

• Março 2026, concessão do Empréstimo pelos investidores da Urbanitae, e continuação dos trabalhos de construção. Neste momento, o promotor vai relançar a comercialização do ativo e a Savills terá a exclusividade.

• Q1 2027, Uma vez alcançado o objetivo de pré-vendas de 50%, será permitida a entrada do Banco BPI com o empréstimo bancário para o financiamento do projeto, bem como o reembolso dos investidores da Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Risco comercial na venda das casas, provocando um atraso no reembolso do empréstimo, uma vez que a comercialização ainda está numa fase inicial, o que limita a visibilidade sobre a absorção de mercado para este produto. Para mitigar este risco, foi realizado uma análise de mercado baseada em comparáveis que corrobora que os preços contemplados no plano de negócios estão alinhados com o mercado na área do Porto.

• Risco de desvios nos prazos e custos de construção, dado que a dependência de um empreiteiro externo para a execução da obra pode resultar em custos adicionais e atrasos em relação ao calendário previsto do projeto. Este risco é parcialmente mitigado pelo fato de que (i) a obra está atualmente em execução e tem um contrato de construção sob a modalidade de preço global fixo, (ii) realizamos uma Due Diligence Técnica com um especialista independente que valida os preços e prazos propostos no plano de negócios, e (iii) a entrada do banco e reembolso dos investidores Urbanitae depende principalmente do nível de pré-vendas alcançado e não está diretamente vinculada ao grau de avanço da obra.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

A Plataforma Imobiliária Urbanitae (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Plataforma Imobiliária Urbanitae em seu Site Web, têm apenas fins informativos e em nenhum caso poderão ser consideradas como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a percentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.

Em geral, a retenção a aplicar na origem, de acordo com a legislação portuguesa, é de 25% para pessoas jurídicas e 28% para pessoas físicas sobre os juros que serão pagos pela ROUNDNOISES UNIPESSOAL, LDA (entidade mutuante residente em Portugal).

Como exceção ao anterior, poderão ser aplicadas taxas reduzidas de acordo com a norma doméstica portuguesa e/ou convenções para evitar a dupla tributação internacional. Para isso, será necessário que o investidor nos comprove a sua residência fiscal através do certificado correspondente.

Especificamente, no caso particular de investidores residentes fiscais na Espanha, o certificado deverá ser emitido de acordo com a Convenção para evitar a Dupla Tributação internacional entre Espanha e Portugal (artigo 11), a retenção é limitada a 15% desde que:

O beneficiário efetivo dos juros seja residente fiscal na Espanha, e

Seja comprovada essa residência através de certificado emitido pela Agência Tributária espanhola (modelo 01 ou certificado digital válido) para os efeitos do referido acordo, cobrindo o período em que o juro foi exigível