O gestor desta operação é o FREO Group, um gestor internacional especializado em investimento, promoção e gestão de ativos imobiliários. Fundado em 1996 e presente na Espanha desde 2015, oferece serviços integrais de gestão de ativos ao longo de todo o ciclo de vida dos imóveis. FREO Espanha investe em ativos com alto potencial de geração de valor através de uma gestão ativa, que inclui o arrendamento a preços de mercado, o aumento da ocupação através de uma intensa comercialização, a renegociação de contratos ou a execução de ações de Capex eficientes. Além disso, mantém relações estreitas com os principais intermediários e atores do mercado, o que lhe permite identificar oportunidades e gerir os ativos de forma ágil e eficiente.  

O inquilino atual, que tem contrato até junho de 2027, é um dos principais operadores a nível global de espaços de trabalho colaborativo (Co-working), que redefine o escritório tradicional através de uma abordagem centrada na criatividade e na comunidade. Tem presença em mais de 450 localizações a nível global, em mais de 3.500 centros. Na Espanha, tem mais de 70 centros distribuídos em mais de 25.000 m², com especial foco em Madrid e Barcelona.

O projeto consiste na aquisição da sociedade proprietária de um edifício de escritórios localizado no centro histórico de Madrid, na rua Mazarredo 7, Arganzuela. O ativo está atualmente ocupado por um inquilino que permanece no edifício desde 2017, com uma renda que não foi atualizada e que está abaixo do mercado. A estratégia do projeto consiste em renegociar a renda com o inquilino atual ou, em sua ausência, formalizar um novo contrato de arrendamento com um novo inquilino a preços de mercado. Adicionalmente, prevê-se a realização de determinadas ações de CapEx e melhorias no edifício para otimizar sua posição. Uma vez estabilizado o ativo com uma renda de mercado, o objetivo será proceder à sua venda a um investidor institucional.

O projeto tem uma estratégia de valorização, que consiste na aliança com o gestor para o desenvolvimento do projeto e venda do ativo uma vez estabilizado a um investidor institucional. As contribuições dos investidores da Urbanitae serão feitas através de um aumento de capital na sociedade veículo que agrupará o investimento dos investidores da plataforma no projeto: EMERITA OPPORTUNITIES 6, S.L. Esta sociedade, por sua vez, realizará um aumento de capital na sociedade promotora do projeto, EMERITA OPPORTUNITIES 5, S.L.

Do ponto de vista comercial, prevê-se a venda do ativo uma vez formalizado um novo contrato de arrendamento e estabilizado o imóvel.

No cenário de renegociação com o inquilino atual, estima-se um período aproximado de cinco meses entre o término do contrato vigente e o início do novo contrato. Durante este período, serão realizadas determinadas ações de manutenção no ativo, bem como a obtenção de uma certificação ESG, com o objetivo de posicionar o imóvel nas melhores condições para sua comercialização e arrendamento.

Com o início do novo contrato, são contemplados determinados incentivos habituais neste tipo de operações, como um período de carência de aproximadamente quatro meses, bem como outros incentivos econômicos próprios do mercado. A rentabilidade de saída estimada situa-se em 5,25%, número que foi corroborado por um terceiro independente no âmbito da due diligence comercial realizada para o projeto.

ESTRUTURA

A operação será estruturada através de um aumento de capital, onde tanto o gestor como os investidores da Urbanitae e os co-investidores farão uma contribuição de capital à sociedade promotora da operação de 9.100.000 €, dos quais a Urbanitae participará com 3.000.000 €, ampliáveis em 2.000.000 € adicionais, caso o gestor o solicite. Esta sociedade promotora pretende recorrer a financiamento bancário para a aquisição da sociedade, que já obteve termos indicativos para conceder o empréstimo hipotecário.

O gestor dedicar-se-á à gestão integral do projeto e da sociedade promotora e contribuirá com 10% do capital total do investimento.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Localização estratégica em Madrid: investimento em um ativo de escritórios localizado no centro de Madrid, dentro da M-30, uma das áreas com maior dinamismo e liquidez do mercado imobiliário espanhol.

• Preço de aquisição competitivo: o ativo é adquirido a um valor por m² significativamente inferior às referências atuais de mercado na área, o que oferece um ponto de entrada atraente para o investidor.

• Potencial de valorização do ativo: existe margem para aumentar a renda atual, atualmente abaixo do mercado, através da renegociação do contrato vigente ou da formalização de um novo contrato de arrendamento em condições de mercado.

• Sólidos fundamentos do mercado de escritórios: a oferta de escritórios dentro da M-30 é limitada, enquanto a demanda por espaços bem localizados continua alta, especialmente em mercados consolidados como Madrid.

• Escassez de ativos comparáveis: devido ao seu tamanho, tipologia e localização, existem muito poucos ativos que possam competir com este imóvel, o que reforça seu atrativo para um amplo espectro de potenciais inquilinos.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos desde a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae, e contrastadas pelo relatório de due diligence comercial realizado para o projeto. Neste projeto, a previsão total de receitas é de 22.040.053 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução do investimento é de 18.072.889 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla uma desvio para baixo do preço de venda estimado da sociedade e uma redução da renda inicial estimada do novo contrato de arrendamento a ser formalizado. Neste projeto, considerou-se uma redução do preço de venda estimado de cerca de 13% (o que representa um aumento no yield de saída para 5,75%) e uma redução da renda inicial estimada do novo contrato de arrendamento para 22€/m2, o que diminui o valor das receitas totais para 19.368.710 € (os custos são reduzidos em relação ao cenário favorável devido à redução do imposto sobre sociedades).

3. DESFAVORÁVEL

O cenário moderado contempla um desvio para baixo do preço de venda estimado do ativo e uma redução da renda inicial estimada do novo contrato de arrendamento a ser formalizado, suficientemente amplos para obter um resultado negativo, com perda parcial do capital investido. Neste projeto, considerou-se uma redução do preço de venda estimado de cerca de 27% (o que representa um aumento no yield de saída para 6,25%) e uma redução da renda inicial estimada do novo contrato de arrendamento para 20€/m2, o que diminui o valor das receitas totais para 16.339.281 € (os custos são reduzidos em relação ao cenário favorável devido à redução do imposto sobre sociedades e as taxas de comercialização).

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada num projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (20.040.053 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (18.072.889 €) dividido pelo Equity total (9.100.000 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 será a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas, e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se a renda estimada para o novo contrato de arrendamento a ser formalizado e o preço de venda proposto pelo gestor são razoáveis, além de uma Due Diligence comercial realizada por uma entidade de primeiro nível onde são analisadas transações de venda e níveis de renda no mercado, bem como um estudo de potencial demanda de clientes/inquilinos para o ativo. 

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 22-26 meses.

• Abril 2026 – fechamento da operação e compra da sociedade.

• Janeiro 2027 – pré-aviso ao inquilino atual da intenção de terminar o contrato nas condições atuais, e início da renegociação do mesmo ou busca de um novo inquilino. 

• Junho 2027 – término do contrato de arrendamento do inquilino atual.  

• Julho 2027 – início das ações de manutenção e obtenção de certificação ESG a serem realizadas no ativo e início do período de vacância assumido. 

• Quarto trimestre de 2027 – formalização de um novo contrato de arrendamento e início da comercialização para a saída dos investidores.

• Segundo trimestre de 2028 – venda da sociedade proprietária, liquidação da sociedade promotora e distribuição dos lucros aos investidores.

É importante ter em conta que em todo investimento imobiliário os prazos podem variar tanto para cima quanto para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Atraso na formalização de um novo contrato de arrendamento e/ou a necessidade de reduzir o preço do aluguel estimado para atrair um inquilino.

• Atraso na venda e/ou a necessidade de reduzir o preço para atrair compradores finais.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do aumento de capital, caso em que o projeto seria cancelado e o capital devolvido aos investidores.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo promotor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for atingido, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. Tudo isso conforme estabelecido no Artigo 69 da Lei 5/2015 de Fomento ao Financiamento Empresarial.

O investimento nos projetos publicados neste site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o promotor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.