A oportunidade é gerida pela CARALCA, uma empresa líder em promoção imobiliária na Andaluzia. Fundada em 2018, a empresa combina o dinamismo de uma empresa jovem com a solidez de uma equipe de gestão que acumula mais de 50 anos de experiência no setor. Seu âmbito de atuação está estrategicamente concentrado no oeste da Andaluzia, consolidando sua presença em locais-chave como Sevilha, Cádiz, Huelva e Málaga.

Atualmente, a CARALCA gere um volume de negócios que ultrapassa os 475 milhões de euros, com um portfólio em constante crescimento que abrange mais de 1.800 casas distribuídas em mais de quinze promoções ativas. Seu modelo de negócio se destaca por uma sólida diversificação, operando com sucesso nos segmentos residencial, hoteleiro e de residências estudantis. Esta capacidade de execução é sustentada pela vasta experiência de seus sócios fundadores, que somam um histórico de mais de 36.000 casas promovidas ao longo de suas carreiras.

O projeto Jardines del Ayra, localizado na área de expansão de Alcalá de Guadaíra (Sevilha), marca um marco na colaboração entre a promotora e a plataforma, tornando-se a terceira operação financiada conjuntamente. Esta aliança é construída sobre o sucesso de seus predecessores: o projeto Alcaidesa Homes no Campo de Gibraltar (Cádiz) e o Edifício Dante, uma promoção de 260 casas na cobiçada área de Entrenúcleos (Dos Hermanas), ambos cumprindo rigorosamente seus planos de negócios e consolidando a confiança entre ambas as entidades.

Atualmente, a estratégia urbanística se concentra na otimização do ativo por meio de um Estudo Detalhado, gerido pela CARALCA em colaboração direta com a Câmara Municipal de Alcalá de Guadaira, para transformar o uso do lote de habitação livre para habitação protegida. Esta modificação não só responde a uma alta demanda de mercado, mas também permite aumentar a utilização em 20%, aumentando o valor do projeto. A aprovação definitiva do Estudo Detalhado, prevista para as próximas semanas, foi estabelecida como Condição Precedente para a entrada dos investidores. Uma vez superado este marco, será solicitada a Licença de Obras (estimada em 4-6 meses), planejando o início da construção para o quarto trimestre de 2026, em ritmo com a necessidade comercial.

Embora a obra ainda não tenha sido licitada, o gestor traz uma sólida experiência neste tipo de ativos. Como referência de sucesso e mitigação do risco de execução, destaca-se o precedente do Edifício Dante, cuja construção foi adjudicada ao Grupo San José e avança atualmente sem desvios de custos ou prazos.

No plano financeiro, já foram iniciadas conversas preliminares com vários bancos de primeira linha. Dada a tipologia do produto (habitação protegida) e o histórico de crédito da CARALCA, prevê-se uma alta viabilidade na obtenção do empréstimo promotor. Por último, a comercialização será lançada no próximo ano, uma estratégia projetada para acumular o nível de pré-vendas exigido pelo banco antes do início das obras no final de 2026.

ESTRUTURA

O projeto tem uma estratégia de valorização, que consiste na aliança com o promotor para o desenvolvimento de uma promoção em Alcalá de Guadaira, Sevilha. As contribuições dos investidores da Urbanitae serão entregues ao promotor através de um aumento de capital na sociedade veículo que reunirá todas as contribuições dos investidores da Urbanitae no projeto: RIVENDEL PROPERTIES 8, S.L. Esta sociedade aumentará posteriormente o capital na sociedade promotora do projeto, LEALAS PROYECTO ALCALA, S.L.

Um ponto chave de segurança para a operação é que a sociedade promotora já é proprietária do terreno. Além disso, o projeto conta com avanços significativos em sua viabilidade técnica e econômica.

O modelo de gestão garante uma total alinhamento de interesses: a CARALCA não só atuará como gestora integral da promoção, mas também participará como investidora no projeto, comprometendo seu próprio capital junto ao dos investidores da Urbanitae e subordinando parte de suas taxas de gestão a um retorno mínimo dos investidores da Urbanitae.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Potencial de revalorização urbanística: O projeto inclui uma estratégia de gestão ativa (Estudo Detalhado) para mudar o uso para Habitação Protegida, o que permite aumentar a edificabilidade em 20% em relação à situação atual. A aprovação deste marco é condição indispensável para a entrada dos investidores.

• Gestor de primeiro nível: O projeto é liderado pela CARALCA, uma empresa de referência na Andaluzia com mais de 1.800 casas em desenvolvimento e um volume de negócios gerido superior a 475 milhões de euros.

• Aliança consolidada: Este é o terceiro projeto financiado pela Urbanitae em conjunto com a CARALCA, após o sucesso de captação em Alcaidesa Homes (Cádiz) e Edifício Dante (Sevilha), reforçando a confiança na equipe gestora.

• Viabilidade financeira e construtiva: Embora esteja em fase de estruturação, o gestor conta com o apoio de entidades como o Banco Santander (financiador do projeto homólogo Dante) e experiência comprovada com construtoras "Top Tier" (como o Grupo San José), o que mitiga os riscos de execução.

• Produto defensivo: A aposta na Habitação de Proteção Oficial (HPO) numa área de expansão como Alcalá de Guadaíra garante uma alta profundidade de demanda, reduzindo significativamente o risco comercial uma vez que as vendas sejam lançadas.

• Alinhamento de interesses: O gestor do projeto não só atua como promotor, mas também investe seu próprio capital na operação, alinhando seus objetivos de rentabilidade com os dos investidores da Urbanitae.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos com a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae, e contrastadas pelo relatório de avaliação da Sociedade de Avaliação. Neste projeto, a previsão total de receitas é de 37.094.788 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução da promoção é de 33.405.818 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla um desvio para cima nos custos de construção estimados pelo gestor. Neste projeto, foi considerado um aumento dos custos de construção equivalente a 10%, o que eleva o valor dos custos totais para 34.723.796 €, reduzidos em relação ao cenário favorável, pois reduz o pagamento do Imposto de Sociedades e as taxas de gestão de sucesso por não ter atingido o objetivo de rentabilidade.

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento dos custos de obra e uma queda nos preços de venda suficientemente amplos para obter um resultado negativo, com perda parcial do capital investido. Neste projeto, foi considerado um aumento dos custos de construção correspondente a 10% e uma redução nos preços de venda equivalente a 10%, o que resultaria em uma receita total de 33.385.309 € e custos totais de 33.729.444 €, reduzidos em relação aos cenários favorável e moderado, pois evita o pagamento do Imposto de Sociedades e por incorrer em perdas e as taxas de gestão de sucesso por não ter atingido o objetivo de rentabilidade.

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (37.094.788 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (33.405.818 €) dividido pelo equity total (6.000.000 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 representará a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área, e no "Relatório da Sociedade de Avaliação", onde encontrará um estudo realizado pela Sociedade de Avaliação, uma sociedade registada no Registo de Entidades especializadas em avaliação do Banco de Espanha com o nº 4301.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado para este projeto é de 34-38 meses.

• Primeiro trimestre de 2026 – aumento de capital e início da comercialização e solicitação de licença.

• Terceiro trimestre de 2026 - quarto trimestre de 2026 – início da construção.

• Quarto trimestre de 2028 - primeiro trimestre de 2029 – final da construção, entrega de casas, liquidação da sociedade e distribuição dos lucros aos investidores.

É importante ter em conta que em qualquer promoção imobiliária os prazos podem variar tanto para cima como para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, detalhamos os riscos mais relevantes que identificamos especificamente para este projeto:

• Risco de prazos administrativos e urbanísticos: Possibilidade de atrasos na obtenção da Licença de Obras maior e/ou no processamento final do Estudo de Detalhe. Qualquer atraso na burocracia municipal poderia atrasar o início da construção e, consequentemente, o prazo total do investimento e a obtenção da rentabilidade esperada (TIR).

• Risco de aumento de custos e estreitamento de margens (VPO): Possibilidade de desvio nos custos de construção ou aumento de preços de matérias-primas devido à inflação até o início das obras (2026). Como o projeto é de Habitação Protegida e o preço de venda é limitado pela administração, um aumento de custos não poderia ser repassado para o preço final da casa, o que impactaria diretamente no lucro do projeto.

• Risco de obtenção de financiamento: Embora existam conversas avançadas, o empréstimo promotor não está assinado no momento do investimento. Existe o risco de que as condições financeiras finais sejam menos favoráveis do que o estimado ou que ocorram atrasos na formalização da apólice de crédito.

• Risco comercial: Apesar da alta demanda por habitação protegida, existe a possibilidade de que o ritmo de vendas (absorção) seja menor do que o previsto ou que seja necessário incorrer em maiores custos de comercialização para atrair os clientes qualificados.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas: Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do aumento de capital, caso em que o projeto seria cancelado e o capital investido seria devolvido aos investidores.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revista por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar determinados riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantidade que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.