Adriparte e Osborne+Co uniram-se numa joint venture para o desenvolvimento de projetos residenciais de luxo em Lisboa. Adriparte traz mais de quatro décadas de experiência no setor imobiliário português, com foco na reabilitação de edifícios históricos e na criação de espaços residenciais contemporâneos que respeitam a identidade original dos imóveis. Osborne+Co, por sua vez, é um grupo internacional que desenvolveu mais de 6.000 milhões de libras em projetos imobiliários build-to-suit, com presença em 25 países e um modelo integral que combina capital de co-investimento, capacidades internas de gestão e uma sólida trajetória de colaboração com grandes corporações. A união de ambas as empresas combina o conhecimento local e a experiência em projetos residenciais de alta gama da Adriparte, com a escala internacional e a capacidade operativa da Osborne+Co, posicionando-as como uma referência no mercado residencial premium em Portugal.

O projeto tem uma estratégia de valorização e consiste numa aliança com o gestor para iniciar a reforma e ampliação de um edifício de escritórios existente para transformar num edifício residencial de luxo com 13 habitações, 1 espaço comercial, +30 lugares de estacionamento, e amenidades de luxo.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão entregues ao gestor através de um aumento de capital na sociedade veículo que agregará os investidores da Urbanitae: BAYAZ PROPERTIES 5, S.L. Essa sociedade entrará posteriormente na sociedade promotora do projeto, ORBITELOQUENTE, LDA. O promotor tem uma carta de intenções de um banco de referência em Portugal e Espanha para o financiamento de parte da aquisição do ativo, e os custos de obra do projeto.

A contribuição dos investidores da Urbanitae será destinada à aquisição das participações sociais da ORBITELOQUENTE, LDA e a dotar a sociedade de liquidez para suportar os custos do projeto que não sejam cobertos pelo promotor nem pelo financiamento, até a entrega das chaves. 

O promotor tem pedido de aprovação prévio (PIP) aprovado para a ampliação de um andar no seu uso atual e só falta a aprovação final do projeto de arquitetura para as 13 habitações e 1 espaço comercial. As obras estão previstas para começar em novembro de 2025.

A nível comercial, o gestor já recebeu um notável interesse por parte de potenciais compradores na aquisição de várias habitações, e prevê iniciar a comercialização uma vez aprovado o projeto de arquitetura final. Os preços de venda foram contrastados através de um relatório da Savills.

ESTRUTURA

A operação será estruturada através de um aumento de capital, onde os investidores da Urbanitae farão uma contribuição de capital à sociedade veículo da operação. Essa sociedade veículo tem intenção de financiamento externo por parte de um banco líder em Portugal, para parte da aquisição do ativo e financiamento adicional para 100% do desenvolvimento da obra. A contribuição correspondente aos investidores Urbanitae será equivalente a 2.000.000 €.

O gestor conjunto, Adriparte e Osborne+CO, dedicar-se-á à gestão integral da promoção.

Acordamos com o gestor que a rentabilidade dos investidores da Urbanitae seja preferencial. Em concreto, foi acordado que os investidores da Urbanitae tenham direito a uma remuneração prioritária de 15% ao ano (TIR) sobre o seu capital contribuído. Ou seja, o promotor não receberá lucros nem poderá recuperar o seu capital investido até que os investidores da Urbanitae tenham recuperado o seu investimento e obtido uma rentabilidade anual de 15%. 

A distribuição do capital e dos retornos do projeto (ORBITELOQUENTE, LDA) será realizada na seguinte ordem:

1. Capital dos investidores da Urbanitae + TIR de 15%

2. Capital do gestor + TIR de 15%

3. Excesso e Promote fee variável

Os cenários apresentados já incluem o efeito do retorno preferencial, pelo que a rentabilidade calculada em cada cenário reflete diretamente a rentabilidade do investidor da Urbanitae.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto: 

• Oportunidade de investimento num projeto de reforma e mudança de uso de um edifício na melhor zona de Lisboa.

• A nível comercial, o promotor e a sua equipa têm grande experiência em Lisboa, e as habitações serão únicas e muito exclusivas.

• O gestor conjunto do projeto investe capital, o que alinha os interesses de todos os agentes que participam no investimento.

• O lucro percebido pelos investidores da Urbanitae é de caráter preferencial sobre o capital e o lucro do promotor.

• Os investidores da Urbanitae contam com uma proteção adicional, pois o seu capital e a sua rentabilidade são cobrados antes dos do promotor. Isso reduz muito o risco em caso de desvios de custos, menores receitas ou atrasos no projeto.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos na Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae, e contrastadas pelo relatório de mercado da Savills. Neste projeto, a previsão de receita total é de 59.974.789 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução da promoção é de 52.443.755 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla um aumento dos custos de obra de 23%, o que eleva os custos totais para 52.681.442 €. O aumento em relação ao cenário favorável é menos acentuado, pois reduz-se o pagamento do Imposto de Sociedades e evita-se o pagamento dos honorários do promotor ao sucesso. O valor das receitas permanece em 59.974.789 €.

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento dos custos de obra e uma queda nos preços de venda suficientemente amplos para obter um resultado negativo para o projeto, com perda parcial do capital total investido. Neste projeto, considerou-se um aumento dos custos de construção correspondente a 23%, em relação ao cenário favorável, e uma redução nos preços de venda equivalente a 21%, o que resultaria em uma receita total de 47.380.083 € e custos totais de 47.432.436 € (menores em relação ao cenário favorável, pois evita-se o pagamento do Imposto de Sociedades por incorrer em perdas, evita-se o pagamento dos honorários do promotor ao sucesso e reduzem-se os custos de venda). 

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de Equity. A rentabilidade do projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (59.974.789 €,) menos PREVISÃO DE DESPESAS (52.443.755 €) dividido pelo Equity total (17.776.150 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 será a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas, e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação econômica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis.

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de imóveis à venda na área, e no "Relatório Savills", onde encontrará um estudo realizado pela Savills. Embora os preços de venda estejam acima do mercado, o promotor está confiante de que estes serão vendidos pelos preços solicitados.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 28- 32 meses.

• Quarto trimestre de 2025 – Investimento de capital.

• Quarto trimestre de 2025 – Aquisição do ativo e início da obra e da comercialização.

• Primeiro trimestre de 2028 – Fim da obra.

• Primeiro trimestre de 2028 – Entrega dos imóveis.

• Primeiro/segundo trimestre de 2028 – Saída da Sociedade.

É importante ter em conta que em toda promoção imobiliária os prazos podem variar tanto para cima quanto para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Aumento dos prazos previstos do projeto devido a atrasos na comercialização, cujo impacto é mitigado pelo retorno preferencial.

• Desvio dos custos fixos associados ao investimento, imprevistos na construção, cujo impacto é mitigado pelo retorno preferencial.

• Atrasos nas vendas, e/ou necessidade de reduzir seu preço para atrair clientes, cujo impacto é mitigado pelo retorno preferencial.

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos nos meses estimados de obra, cujo impacto é mitigado pelo retorno preferencial.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco estão incluídas potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.   

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for atingido, após deduzida a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.