O promotor do projeto é uma empresa familiar considerada o promotor de referência no segmento ultra-prime de Marbella, com mais de 40 anos de experiência especializada na Costa del Sol.

O seu modelo de negócio assenta na seleção de localizações prime, em padrões de design e construção de altíssima qualidade e num foco exclusivo em clientes com elevado poder aquisitivo. A empresa mantém uma quota de mercado dominante em Sierra Blanca e gere a comercialização dos seus projetos através dos seus próprios canais de venda e de uma rede das principais agências da zona, segundo um modelo de comercialização por convite.

O promotor do projeto compromete um capital total de c. € 3,7M, já investido no projeto. Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo comprometido em 3 tranches, destinado a (i) refinanciar o empréstimo capex existente, (ii) financiar os custos de construção e equipamento ainda pendentes e (iii) à recapitalização parcial do promotor. A Tranche C terá uma taxa fixa anual de 10,0% e um prazo de 13 meses, com opção de duas extensões de 6 meses (nos meses 13 e 19).

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da venda da moradia, cujo preço-alvo ascende a € 25 milhões. A comercialização do ativo será realizada através dos canais de venda diretos do promotor e de uma seleção das cinco principais agências de Marbella, segundo um modelo de comercialização exclusivo por convite.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada através de dívida, na qual os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à SPV do projeto.

O montante total bruto do empréstimo ascende a até 9.990.000 €, comprometido em três tranches, cujas principais características são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Montante total do empréstimo: até um máximo de 9.990.000 €, comprometido em três tranches:

- Uma primeira tranche ou Tranche A, no montante de até 7.340.000 €, dos quais (i) 2.340.000 € foram angariados junto dos investidores da Urbanitae e (ii) 5.000.000 € junto de coinvestidores externos. A Tranche A foi formalizada em junho de 2026 e destinou-se a financiar parte dos custos de construção e equipamento ainda pendentes, ao cancelamento de um ónus hipotecário e a uma recapitalização dos capitais próprios para compensar parte do capital desembolsado pelo gestor no projeto.

- Uma segunda tranche ou Tranche B, no montante de até 1.310.000 €, angariada junto dos investidores da Urbanitae, que foi formalizada em julho de 2026 e se destinou a financiar parte dos custos de construção para o desenvolvimento das obras nos próximos 3 meses. 

- Uma terceira tranche ou Tranche C, no montante de até 1.340.000 €, angariada junto dos investidores da Urbanitae. Destina-se a financiar os custos de construção e os custos gerais do projeto ainda pendentes até à sua conclusão. 

• Taxa de juro simples anual de 10,0% para a Tranche C. A 2.ª extensão do empréstimo implicará um aumento de +100 pbs (+1,0%) na taxa, até 11,0% ao ano.

• Prazo do empréstimo da Tranche C: 13 meses, com opção de duas extensões de 6 meses (no mês 13 e no mês 19).

• Os juros e o capital do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a vencer a partir da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar as obras de construção será disponibilizada pelo promotor através de autos de medição mensais, sujeita à emissão de um parecer favorável pelo Project Monitor.

O reembolso antecipado total será permitido a qualquer momento.

Relativamente às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel objeto do financiamento, com responsabilidade hipotecária correspondente a 130% do capital do empréstimo.

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da SPV promotora do projeto

• Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias do projeto na SPV mutuária (sem intervenção nos fundos), incluindo a conta de IVA do projeto.

• Equity Commitment Letter que garante o compromisso do promotor de aportar capital adicional para cobrir quaisquer custos excedentes não previstos no plano de negócios.

• Mandato de venda irrevogável a favor dos investidores da Urbanitae, que poderá ser acionado em caso de qualquer incumprimento de pagamento, incumprimento material ou falta de reembolso integral do capital acrescido de juros na data de vencimento acordada ou prorrogada. O preço mínimo de venda corresponderá a 80% da última avaliação disponível.

Tal como em todos os projetos de dívida, este projeto inclui a figura do Project Monitor, que analisará os autos de medição, o progresso da construção e eventuais desvios de prazo e custo, e aprovará os desembolsos do empréstimo.

PORQUÊ INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente, localizado em Sierra Blanca, o condomínio fechado mais exclusivo da Golden Mile de Marbella.

• Projeto em fase avançada de construção: progresso das obras de cerca de 80%, o que reduz significativamente o risco de execução e de desvios de custos.

• LTV conservador: inferior a 44% com base na última avaliação disponível (€ 22,24M, junho de 2026) e aproximadamente 40% com base no preço de venda-alvo (€ 25M).

• Promotor de máximo prestígio: a empresa promotora conta com mais de 40 anos de experiência como referência no mercado ultra-prime de Marbella 

• Escassez estrutural de oferta no segmento de moradias de luxo no condomínio Sierra Blanca, com uma procura internacional sustentada por parte de compradores com elevado poder aquisitivo.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Foi também realizada uma Due Diligence Técnica e uma Due Diligence Comercial por agentes externos, que emitiram pareceres favoráveis.

Estão disponíveis informações sobre o mercado na documentação "Comparáveis de venda", onde encontrará uma lista de habitações à venda na zona.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado para a Tranche C deste projeto é de 13 meses , com duas possíveis extensões de 6 meses (nos meses 13 e 19).

• Junho de 2026: concessão da Tranche A do empréstimo pelo investidores da Urbanitae ao promotor e refinanciamento do empréstimo capex existente.

• Julho de 2026: concessão da Tranche B do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor para dar continuidade às obras da moradia. 

• Novembro de 2026: concessão da Tranche C do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor para concluir as obras da moradia. 

• Primeiro trimestre de 2027: conclusão das obras de construção e Open House.

• Quarto trimestre de 2027: venda da moradia e reembolso do empréstimo à Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem riscos. Seguem-se os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial decorrente de um possível atraso na venda do ativo, que poderá provocar atrasos no reembolso da dívida. Este risco é mitigado pela participação das cinco principais agências de Marbella, segundo um modelo de comercialização exclusivo, pelo parecer favorável emitido no âmbito da due diligence comercial, pelo LTV conservador do projeto e pelo prazo total do empréstimo de 13+6+6 meses, que permite uma comercialização adequada.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase final da construção. Para mitigar este risco, o projeto conta com o apoio de um Project Monitor independente, responsável pela supervisão e controlo do cronograma de execução, e o progresso das obras, superior a 80%, reduz substancialmente a incerteza remanescente.

• Risco de desvios nos custos de construção decorrentes de contingências não previstas. Para mitigar este risco, o promotor assinou uma Equity Commitment Letter, através da qual se compromete a cobrir com fundos próprios quaisquer custos excedentes não previstos no plano de negócios.

• Risco administrativo (licença de primeira ocupação) decorrente de possíveis atrasos na obtenção da Licença de Primeira Ocupação (LPO). O risco é considerado baixo, uma vez que a LPO é tratada através de uma Declaração de Responsabilidade e a empresa de construção seguiu rigorosamente o projeto licenciado, conforme validado pela Due Diligence Técnica independente.

• Possibilidade de alteração das condições acordadas. Este risco inclui potenciais alterações substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até à formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

A Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não tem a qualidade de empresa de serviços de investimento nem de instituição de crédito e não está aderente a qualquer fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site destinam-se exclusivamente a fins informativos e não podem, em caso algum, ser consideradas uma recomendação de investimento dirigida a potenciais investidores.

Os projetos de financiamento colaborativo publicados pela Urbanitae no seu Site não estão sujeitos a autorização nem à supervisão da Comissão Nacional do Mercado de Valores Mobiliários nem do Banco de Espanha. Por conseguinte, todas as informações fornecidas pelo gestor relativamente aos projetos não foram por eles analisadas.

A Urbanitae informa expressamente que, caso não seja atingido o volume total de investimento do projeto, o prazo de captação poderá ser prolongado até 25%, mantendo-se as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver sido atingido pelo menos 90% do objetivo de financiamento, após dedução da participação que a própria plataforma possa ter no projeto. 

O investimento nos projetos publicados neste Site pode envolver determinados riscos, tais como o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obtenção do retorno financeiro esperado ou de falta de liquidez. Por conseguinte, alertamos os investidores para que invistam apenas um montante que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem os seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. Caso o gestor não consiga reembolsar ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o montante por eles investido.

Este projeto estará aberto a qualquer investidor registado na Urbanitae, podendo nele investir qualquer uma das seguintes pessoas registadas:

• Sócios da Urbanitae que detenham pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Administradores ou trabalhadores da Urbanitae;

• Pessoas singulares ou coletivas vinculadas a esses sócios, administradores ou trabalhadores por uma relação de controlo.

Neste sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma destas pessoas serão realizados através da plataforma, nos mesmos termos e condições que os de qualquer outro investidor, sem receber tratamento preferencial nem acesso privilegiado a informações relativamente aos restantes investidores registados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, estes investidores são obrigados a comunicar internamente estas operações.

Após o encerramento do investimento no projeto, a Urbanitae disponibilizará na área de investimento do projeto informações sobre o montante investido por estes investidores, o tipo de investidor que realizou o investimento e a percentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.