O gestor do projeto é Evandro Bosi, empresário ativo há mais de trinta anos no setor da construção, reformas e desenvolvimento imobiliário. Após iniciar sua atividade em 1993, expandiu progressivamente sua presença nas áreas de Cremona, Piacenza, Milão e, nos últimos anos, Versilia, concentrando-se especialmente em Forte dei Marmi. 

Ao longo de sua sólida carreira, especializou-se na restauração e conservação de edifícios, reabilitação de imóveis residenciais e desenvolvimento de operações imobiliárias através de sociedades veículo. Geriu diretamente todas as fases de desenvolvimento, acumulando operações com um valor indicativo de cerca de 50 milhões de euros. Atualmente, continua sua atividade através da Bosi S.r.l.s., trazendo um patrimônio consolidado de competências técnicas e operacionais de primeiro nível. 

O projeto atual está sendo desenvolvido em um terreno à beira-mar em Marina di Pietrasanta, com uma contribuição de fundos próprios já executada de 2,0 M€ no fechamento. Trata-se de um imóvel com os permisos de reforma em vigor através de SCIA, portanto, os trabalhos de reforma podem começar imediatamente.

O promotor compromete um capital total de c. € 3,01M, dos quais c. € 2,04M já foram desembolsados na data de fechamento do financiamento. O projeto também conta com um empréstimo sênior da Solution Bank de € 7,5M, dos quais € 5,0M já foram concedidos e € 2,5M, como capex line, estão em fase final de aprovação. 

Estrutura-se um empréstimo júnior de € 8,0M: € 5M fornecidos pelos co-investidores para cobrir a aquisição, e € 3M fornecidos pelos investidores da Urbanitae para cobrir a aquisição, a reforma integral das villas e a reforma parcial do hotel. O empréstimo terá uma taxa de juros anual de 13,0% simples, com um prazo de 18 meses e uma opção de extensão de 12 meses adicionais, bem como um período mínimo de juros de 6 meses.

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da refinanciamento do empréstimo em 2028, apoiada pela venda das duas villas e a estabilização do hotel sob o contrato de arrendamento com a EGA Hospitality.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo júnior a taxa fixa para a sociedade veículo (SPV) Bosi S.r.l.s., tomadora da operação.

O valor total do empréstimo júnior ascenderá até um montante de € 8.000.000, dos quais € 5.000.000 financiados por investidores externos e € 3.000.000 pelos investidores da Urbanitae.

As principais características do empréstimo da Urbanitae são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Valor do empréstimo: até um máximo de € 3.000.000, levantado pelos investidores da Urbanitae.

• Taxa de juros anual simples fixa de 13,0%.

• Prazo do empréstimo: 18 meses com opção de extensão de 12 meses no mês 18

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar as obras de reforma será disposta pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo de juros equivalente a 6 meses de juros.

Em relação às garantias do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte: 

• Garantia pignoratícia de primeiro grau sobre as ações da Property Company (Forte 2 S.r.l.)

• Subordinação dos empréstimos de sócios concedidos à SPV Mutuária.

• Promessa de hipoteca de segundo grau

• Mandato irrevogável de venda e uma procuração (PoA) para executar a venda

Como em todos os projetos de dívida, é incorporada neste projeto a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Pacote sólido de garantias, com penhor de primeiro grau sobre as participações da sociedade proprietária.

• Rentabilidade de 13,0% ao ano simples, com retorno mínimo de 6 meses de juros.

• Ativo exclusivo em primeira linha de praia, numa das localizações mais cobiçadas do Mediterrâneo: Marina di Pietrasanta, às portas de Forte dei Marmi.

• Promotor de grande solvência com mais de 30 anos de experiência

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda e os parâmetros operacionais propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Técnica, Legal e Comercial por agentes externos que emitiram um relatório favorável corroborando os preços de venda das vilas e os parâmetros operacionais do hotel, alinhados com os comparáveis da Versilia. 

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 18 meses com uma opção de extensão de 12 meses adicionais no mês 18.

• Quarto trimestre de 2026: concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor para os custos de aquisição e reforma do projeto.

• Quarto trimestre de 2026: início das obras de construção.

• Segundo trimestre de 2028: venda das duas vilas e primeiro reembolso parcial do empréstimo.

• 2028: abertura do hotel e refinanciamento do empréstimo júnior, com reembolso total aos investidores da Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no reembolso da dívida. Este risco é mitigado pela participação de um agente imobiliário líder no setor, bem como pelo apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios.

• Risco administrativo ligado à obtenção da permissão para ampliação volumétrica do hotel (PdC), prevista para o final de 2026 ou início de 2027. Este risco é mitigado pelo fato de que a parte core do ativo pode ser realizada diretamente sob a SCIA já em vigor, e pelo diálogo ativo do promotor com a Prefeitura, que já conhece o projeto

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção. Para mitigar este risco, o promotor conta com o apoio de um Gerente de Projeto encarregado da supervisão e controle rigoroso do cronograma de execução, garantindo o cumprimento dos marcos estabelecidos. Além disso, trata-se de um gestor experiente em produtos imobiliários em Casares.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Para mitigar este risco, foi incluída uma partida de contingências no Plano de Negócios. ù

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco estão incluídas potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

---------------------------------------

Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendação de investimento aos potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantidade que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

•            Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

•            Diretores ou funcionários da Urbanitae;

•            Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.

Em geral, a retenção a ser aplicada na origem, de acordo com a legislação italiana, é de 26% sobre os juros que serão pagos pela entidade mutuária residente na Itália.

Como exceção ao acima exposto, podem ser aplicadas taxas reduzidas de acordo com a norma doméstica italiana e/ou convenções para evitar a dupla tributação internacional. Para isso, será necessário que o investidor nos comprove sua residência fiscal através do certificado correspondente.

Especificamente, no caso particular de investidores residentes fiscais na Espanha, o certificado deve ser emitido de acordo com a Convenção para evitar a Dupla Tributação internacional entre Espanha e Itália (artigo 11), a retenção é limitada a 12% desde que:

•            O beneficiário efetivo dos juros seja residente fiscal na Espanha, e

•          Comprove essa residência através de certificado emitido pela Agência Tributária espanhola (modelo 01 ou certificado digital válido) para os efeitos do referido acordo, cobrindo o período em que o juro foi exigível.