O gestor do projeto é LA VIE EST BELLE, promotora internacional especializada em habitação de luxo de arquitetura contemporânea nos mercados prime da Europa e Estados Unidos. Fundada em 2013, opera com uma plataforma integrada que abrange a aquisição de terrenos, obtenção de licenças, design arquitetônico, supervisão de obras e comercialização direta.

A empresa completou mais de 27 operações imobiliárias, principalmente nos Estados Unidos (Miami, Highland Beach, West Palm Beach) e Europa (Courchevel, Marbella e Ibiza), captou mais de 42 M$ de capital através de parceiros institucionais e privados, e registrou TIR históricas entre 12% e 28% dependendo do tipo de operação.

As obras são executadas pela Testi Construzioni, construtora de origem italiana com experiência recente em projetos de villas de luxo em Ibiza. O contrato de obra prevê uma retenção de 30% sobre cada certificação, cujo pagamento é diferido até a venda do ativo e fica subordinado ao empréstimo da Urbanitae.

A conclusão das obras está prevista para finais de 2027, seguida da obtenção da Licença de Primeira Ocupação e de um período de comercialização e escrituração durante 2028.

A comercialização da villa será realizada pelo gestor em conjunto com agências exclusivas através de vendas privadas. O Plano de Negócios contempla um preço de venda de 7,55 M€ (c. 13.700 €/m² sobre superfície habitável).

O gestor contribuiu com fundos próprios no valor aproximado de 2,06 M€ antes da concessão do empréstimo da Urbanitae, e compromete-se a contribuir com 0,6 M€ adicionais antes da disposição do Tranche B, até atingir c. 2,66 M€ (39% do custo total do projeto). Adicionalmente, o promotor compromete-se a financiar com fundos próprios 100% dos custos gerais do projeto e qualquer custo extra não contemplado no Plano de Negócios.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário comprometido em 2 tranches, destinado a refinanciar a dívida existente e a financiar os custos de construção pendentes, incluindo as contingências contempladas.

O Tranche A, no valor de 2.240.000 €, terá uma taxa fixa anual de 10,5% e um prazo de 24 meses, com opção de duas extensões de 6 meses nos meses 24 e 30 (24+6+6).

O uso dos fundos do Tranche A será destinado a refinanciar o empréstimo existente que financiou parcialmente a aquisição do terreno e as primeiras fases da obra, ao pagamento pendente de 200.000 € à construtora que executou a estrutura, e aos custos de estruturação da operação.

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através das receitas provenientes da venda da villa.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade ROCA LLISA DEVELOPMENT PROJECT, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de 3.315.000 €, comprometido em duas tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Valor total do empréstimo: até um máximo de 3.315.000 €, comprometido em duas tranches:

i. Uma primeira tranche ou Tranche A, no valor de 2.240.000 €, aportada integralmente pelos investidores da Urbanitae.

ii. Uma segunda tranche ou Tranche B, no valor de até 1.075.000 €, destinada a financiar os custos de construção pendentes e as contingências do projeto.

• Taxa de juros anual fixa simples: 10,5% para o Tranche A.

• Prazo do empréstimo: 24 meses, com opção de duas extensões de 6 meses nos meses 24 e 30 (24+6+6, até o mês 36).

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento ('bullet'), começando a ser cobrados a partir da formalização do contrato de empréstimo. É permitida a amortização total antecipada a qualquer momento, sujeita ao pagamento de juros mínimos garantidos de 12 meses para o Tranche A.

• As disposições do Tranche B serão realizadas contra certificações de obra, sujeitas à revisão e validação de um Project Monitor externo designado pela Urbanitae, e estarão condicionadas à contribuição prévia por parte do promotor dos 0,6 M€ de fundos próprios adicionais.

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre o ativo objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 140% do principal.

• Penhor de primeiro grau sem intervenção de fundos sobre as contas bancárias da sociedade Mutuária.

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade Mutuária.

• Cartas de compromisso de aporte de capital (Equity Commitment Letters), através das quais o promotor se compromete a aportar fundos próprios para cobrir (i) qualquer custo adicional não contemplado no Plano de Negócios, (ii) 100% dos custos gerais do projeto e (iii) a retenção de 30% da construtora, caso esta reivindique seu pagamento antes da venda do ativo.

• Varredura de caixa (cash-sweep) de 100% das receitas líquidas geradas pela venda da villa, destinadas a amortizar o principal e os juros do empréstimo da Urbanitae.

• Mandato irrevogável de venda, ativável no vencimento do empréstimo (mês 24, ou meses 30 ou 36 em caso de extensão) ou em caso de inadimplência não sanada, que permite ao credor instruir a venda do ativo a um preço mínimo equivalente a 80% do valor de avaliação atualizado.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto incorpora a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, o progresso na construção, possíveis desvios de prazo/custo, e que por sua vez aprovará os desembolsos do empréstimo.

¿POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre uma villa de luxo em Roca Llisa, reforçada com uma varredura de caixa de 100% sobre a venda e um mandato irrevogável de venda como mecanismo de execução.

• Obra avançada e sem risco de licença: o projeto conta com todas as licenças concedidas e a fundação e boa parte da estrutura já estão executadas.

• Localização premium: Roca Llisa, urbanização com segurança em frente ao Golf de Ibiza, com vista para o mar e a poucos minutos da cidade de Ibiza, das praias e do aeroporto.

• c. 2,66 M€ de capital do promotor (39% do custo total), com um LTC bruto de 33% com o Tranche A e de 48% uma vez disposto o total do empréstimo, e uma relação empréstimo/valor de venda previsto (LTV) de 44%.

• Promotor comprometido com a conclusão do projeto: financia com fundos próprios 100% dos custos gerais e qualquer custo adicional, e a retenção de 30% da construtora fica subordinada ao empréstimo da Urbanitae.

• A rentabilidade de 10,5% ao ano para o Tranche A, com um retorno mínimo garantido equivalente a 12 meses de juros (10,5%).

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se o preço de venda proposto pelo gestor é razoável. O estudo, realizado em setembro de 2026, analisa 6 villas à venda em Roca Llisa, com preços entre 6,25 M€ e 10,0 M€, um preço médio de 7,3 M€ e um valor médio de c. 14.700 €/m². O preço previsto para Villa Joy (7,55 M€, c. 13.700 €/m²) situa-se abaixo da média da área em termos de €/m².

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

¿QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses, com duas possíveis extensões de 6 meses adicionais nos meses 24 e 30 (24+6+6, até o mês 36).

• Novembro 2026, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae, disposição do Tranche A, refinanciamento da dívida existente e continuação das obras de construção.

• Maio 2027, disposição do Tramo B contra certificações de obra, uma vez aportados os fundos próprios adicionais do promotor, e finalização das obras no final de 2027.

• Primeiro semestre de 2028, obtenção da Licença de Primeira Ocupação e comercialização do ativo terminado.

• Segundo semestre de 2028, escrituração da venda da villa e pagamento do empréstimo a Urbanitae, dentro do prazo de 24 meses (vencimento estimado em novembro de 2028).

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, detalham-se os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda da villa, ao tratar-se de um único ativo de luxo, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado por vários fatores: a localização numa das zonas mais procuradas de Ibiza; um preço de venda abaixo da média dos testemunhos da zona em €/m²; e um LTV de 44%, que oferece uma margem confortável face a possíveis ajustes de preço. Adicionalmente, o empréstimo contempla duas extensões de 6 meses e o pacote de garantias incorpora um mandato irrevogável de venda.

• Risco de desvios nos custos de construção. O Plano de Negócios inclui uma partida de contingências de c. 190.000 €, financiada com o Tramo B. Adicionalmente, o promotor compromete-se, mediante Cartas de Compromisso de Capital (Equity Commitment Letters), a aportar o capital necessário para cobrir qualquer sobrecusto não contemplado, bem como 100% dos custos gerais. Foi realizada uma Due Diligence Técnica independente e um Project Monitor externo validará cada certificação de obra antes do seu pagamento.

• Risco de desvios nos prazos de construção. As obras já contam com a estrutura em grande parte executada e a sua conclusão está prevista para o final de 2027, o que deixa, dentro do prazo de 24 meses do empréstimo, uma margem de c. 10-11 meses para a obtenção da Licença de Primeira Ocupação, a comercialização e a escrituração, ampliável em até 12 meses adicionais mediante as opções de extensão.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco incluem-se potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

*Avisos e Riscos*

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Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90% do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

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O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Neste sentido, Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma destas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, estes investidores estão obrigados a comunicar internamente estas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o montante investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados