DESCRIÇÃO DO PROJETO

Aspire Unique Living é um promotor português (fundado em 2022 no Porto) especializado no segmento residencial premium, com uma estratégia centrada em ativos "Unique Living": projetos que combinam localizações prime, forte identidade arquitetônica e tipologias diferenciadas. A empresa nasce da Aulder, grupo imobiliário americano fundado em Nova York em 2012, que iniciou suas atividades na Costa Leste dos EUA e desembarcou em Portugal em 2018. Suas promoções se concentram na regeneração urbana e no reposicionamento de ativos existentes em produto residencial moderno e de design. Desenvolveu 10 projetos no Porto, 5 deles em Matosinhos, com cerca de 260 casas e cerca de 80 M€ de investimento total. Entre seus projetos de referência destacam-se Oceam 1 (35 estúdios e estúdios duplex com coworking, cafeteria e jardins comuns), Oceam 2 (a 300 m do metro e 350 m da praia) e Almada 109 (12 casas exclusivas no centro do Porto).

O projeto tem uma estratégia de valorização e consiste numa aliança com o gestor para desenvolver, após a aquisição e reconversão de um conjunto de edifícios existentes, um conjunto residencial em Matosinhos (Porto), composto por 101 casas de tipologias de estúdio a 3 quartos, 7 lojas no rés-do-chão, 11.168 m² de área construída e 76 lugares de estacionamento em duas caves.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão entregues ao gestor através de um aumento de capital na sociedade veículo que agrupará os investidores da Urbanitae: ATLAS OPPORTUNITIES 1, S.L. Essa sociedade entrará posteriormente na sociedade promotora portuguesa do projeto, BHME, LDA. O gestor está a tratar do financiamento bancário de desenvolvimento, no valor de 17.676.914 € (42% LTV), cujas aprovação será condição para a entrada da Urbanitae.

A contribuição dos investidores da Urbanitae e dos co-investidores será destinada, através de um aumento de capital na BHME, LDA, principalmente à aquisição do imóvel e à construção do ativo, bem como a dotar a sociedade de liquidez para suportar os custos do projeto que não sejam cobertos pelo gestor, os sócios, o financiamento nem os pagamentos antecipados dos compradores, até a venda do imóvel.

A aquisição do imóvel está prevista para novembro de 2026. Na data de lançamento deste projeto, o PIP (aprovação prévia do projeto) foi aprovado em agosto de 2026, o que permite iniciar a construção automaticamente pelo regime de Comunicação Prévia. O início da obra está previsto entre 2 e 4 meses após a aquisição, uma vez licitada a construção, com uma duração estimada de 24 meses.

A comercialização das casas já está em andamento: desde o seu lançamento em maio de 2026 foram reservadas 35 das 41 unidades postas à venda, e o promotor pausou temporariamente a comercialização para maximizar o valor. As reservas serão convertidas em contratos de promessa de compra e venda após a escritura, com um pagamento inicial de 20% e mais 10% após a conclusão das obras de infraestrutura. O preço médio de venda previsto no plano de negócios para a parte residencial é de 7.169 €/m², que, juntamente com as 7 lojas comerciais (620 m² a 4.500 €/m²), representa um valor total de vendas estimado de 42.495.094 €. Este valor já exclui as casas que serão entregues ao atual proprietário do terreno como parte do preço de aquisição (permuta), por isso essas unidades não são contabilizadas como receitas do projeto. Os preços de venda do plano de negócios foram contrastados com os comparáveis da área e com a due diligence comercial.

ESTRUTURA

A operação será estruturada através de um aumento de capital, onde os investidores da Urbanitae farão uma contribuição de capital à sociedade veículo da operação, que por sua vez aumentará o capital na sociedade promotora do projeto. O gestor está a tratar do financiamento bancário de desenvolvimento com entidades de primeiro nível em Portugal, no valor de 17.676.914€ (42% LTV) para cobrir o custo da obra, que será completado com 7,1 M€ de pagamentos antecipados dos compradores; a entrada da Urbanitae estará condicionada à sua aprovação.

O gestor contribuirá com 26% do equity total (1.745.548€) e os investidores da Urbanitae e os co-investidores com os 74% restantes. Foi acordado com o Promotor uma distribuição de capital que o incentiva a otimizar o retorno do capital investido. A distribuição dos lucros é feita por tranches, dependendo do IRR alcançado pelo projeto:

• Até um IRR de 15,0%: todo o capital é remunerado pari passu e os lucros são distribuídos de acordo com a estrutura de capital da sociedade;

• Acima de um IRR de 15,0%: o gestor recebe 50% do excesso gerado como remuneração variável, e os restantes 50% são distribuídos entre os sócios de acordo com a estrutura de capital.

O gestor, Aspire Unique Living, dedicar-se-á à gestão integral da promoção.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Projeto com PIP aprovado e obra pronta para começar. O PIP foi aprovado em agosto de 2026 e permite iniciar a construção pelo regime de Comunicação Prévia. A entrada da Urbanitae estará condicionada à aprovação do financiamento bancário e a um mínimo de entregas em conta contratadas, o que coloca o projeto em uma fase avançada em relação ao seu lançamento.

• Comercialização com muito boa tração. Desde o lançamento em maio de 2026, 35 das 41 unidades postas à venda foram reservadas. O plano de negócios incorpora 7,1 M€ de entregas em conta, equivalentes a 56% das pré-vendas, um nível conservador considerando o ritmo de vendas esperado.

• Preços de venda validados por comparáveis. O preço médio residencial do plano de negócios, 7.169 €/m², foi revisado em linha com a due diligence comercial da Savills e com os preços atuais de mercado. Matosinhos Sul é um submercado premium com estoque limitado, onde as vendas de imóveis novos do município aumentaram 2,6 vezes entre 2020 e 2025.

• Promotor com experiência local e capital próprio comprometido. Aspire Unique Living, apoiada pelo grupo Aulder, desenvolveu 10 projetos no Porto, 5 deles em Matosinhos. O promotor investirá 26% do capital total, alinhando diretamente seus interesses com os dos investidores da Urbanitae.

• Localização prime em Matosinhos Sul (Porto). O ativo está localizado na Rua Dr. Afonso Cordeiro, a uma curta distância a pé da praia, do metrô e dos principais serviços, e a cerca de 15 minutos do centro do Porto, em uma área com alta demanda e oferta limitada de imóveis novos.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos desde a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla as estimativas de receitas e despesas propostas pelo gestor, verificadas pela Urbanitae após as due diligence técnica e comercial e contrastadas com os comparáveis da área. Neste projeto, a previsão total de receitas é de 42.495.094 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução da promoção corresponde a 37.578.455 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla uma desvio para cima de 20% dos custos de construção estimados pelo gestor, o que eleva a previsão de custos totais para 39.160.922 €, mantendo as receitas em 42.495.094 €.

3. DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla um aumento dos custos de obra e uma queda nos preços de venda. Neste projeto, considerou-se um aumento dos custos de construção de 20% e uma redução nos preços de venda de 10% em relação ao cenário favorável, o que resulta em uma receita total de 38.245.585 € e custos totais de 37.731.580 €.

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento participativo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (42.495.094 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (37.578.455 €) dividido pelo Equity total (6.720.548 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 será a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação econômica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para validar os preços de venda propostos pelo gestor. A due diligence comercial da Savills identifica Matosinhos Sul como um submercado premium com oferta limitada, no qual as vendas de imóveis novos do município passaram de 433 unidades em 2020 para 1.126 em 2025, com um preço médio de 5.742 €/m² e com as tipologias T1-T2 concentrando 83% das vendas novas. Segundo a Savills, o posicionamento premium do preço de venda é suportado não só pela localização prime, mas também pelo conceito arquitetônico, a qualidade dos acabamentos e as áreas comuns do projeto. Os preços do plano de negócios (7.169 €/m² em média residencial) estão em linha com os comparáveis mais próximos da mesma microlocalização, como Golden View, Docks e SUL 560, e a comercialização já iniciada (35 das 41 unidades reservadas) respalda os valores assumidos.

O projeto foi objeto de uma due diligence comercial realizada pela Savills.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado para este projeto é de 30-34 meses.

• Novembro 2026 – Investimento de capital e fechamento da aquisição do imóvel

• Primeiro trimestre 2027 – Início da obra (2-4 meses após a aquisição, uma vez licitada a construção e desocupado o imóvel)

• Primeiro trimestre 2029 – Fim da obra (duração estimada de 24 meses)

• Julho 2029 – Finalização das vendas, licença de utilização e saída da sociedade

É importante ter em conta que em toda promoção imobiliária os prazos podem variar tanto para cima quanto para baixo.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto:

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos na comercialização.

• Desvio dos custos fixos associados ao investimento, imprevistos na construção.

• Atrasos na venda, e/ou necessidade de reduzir seu preço para atrair clientes.

• Risco comercial: embora 35 das 41 unidades postas à venda estejam reservadas, as reservas ainda não se converteram em contratos de promessa de compra e venda (CPCV), e ainda restam por comercializar o restante das habitações e os locais comerciais.

• Aumento dos prazos previstos no projeto, devido a atrasos nos meses estimados de obra.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Dentro deste risco estão incluídas potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de investimento, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido. 

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Avisos e Riscos

A Plataforma Imobiliária Urbanitae (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Plataforma Imobiliária Urbanitae no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha.

Portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores estão obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a percentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.