O projeto é articulado em torno de três parceiros especializados: Continuum Hospitality Group que atua através de empresas do seu grupo como parceiro consultor e gestor do hotel sob um contrato de gestão. Continuum Hospitality Group é um grupo empresarial independente baseado em Madrid com aproximadamente 300 milhões de euros em ativos sob gestão, dedicado ao investimento, desenvolvimento e gestão hoteleira no mercado ibérico e europeu. Possui um portfólio de 18 hotéis com cerca de 2.500 quartos, dos quais 14 estabelecimentos hoteleiros estão em operação, além de uma trajetória que abrange 15 desenvolvimentos desde o início, mais de 10 reposicionamentos e tudo isso franqueado com 9 marcas internacionais de prestígio pertencentes aos grupos Accor, Hilton, IHG, e Marriott.

Alta Real Estate terá a figura de promotor delegado, responsável por originar a oportunidade e de entregar o ativo sob um contrato "chave na mão" de design e construção, com custo e prazo fechados, garantias e penalizações. Alta Real Estate é a divisão promotora de um grupo familiar que, junto à sua construtora Aldara, soma mais de 30 anos de experiência e mais de 100 projetos executados em setores como o hoteleiro, residencial, comercial e infraestruturas. Contam com uma equipe de mais de 120 profissionais, o grupo oferece um serviço integral "chave na mão" que abrange desde a aquisição de terreno e captação de capital até a edificação, posicionando-se como um parceiro promotor e construtor de máxima solvência.

Para o design do projeto, conta-se com Alberto Martín de Lucio, um dos arquitetos de maior projeção e volume de assinatura atualmente na Comunidade de Madrid.

O hotel será gerido pela Continuum Hotel Management sob a marca Holiday Inn Express por virtude de um contrato de franquia com IHG Hotels & Resorts.

Alta Real Estate já assinou o contrato de arras para a aquisição do terreno com o proprietário do terreno, e prevê-se a incorporação dos investidores da Urbanitae e dos investidores da Continuum à operação no quarto trimestre de 2026.

A viabilidade do projeto foi validada através de due diligence independente em suas duas dimensões críticas: técnica, comercial.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão feitas através de um aumento de capital na sociedade veículo que agrupará o investimento da plataforma no projeto: PENDRAGON OPPORTUNITIES 5, S.L. Esta sociedade, por sua vez, realizará um aumento de capital na sociedade promotora do projeto, HIEX MADRID SUR HOTEL, S.L.U.

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ESTRUTURA

A operação é estruturada através de um aumento de capital, onde tanto os investidores da Urbanitae e os co-investidores farão uma contribuição de capital à sociedade promotora da operação de 8.475.000 € (83% do Equity total), dos quais Urbanitae participará com 1.000.000 €, ampliáveis em 4.000.000 € adicionais. Os investidores do parceiro consultor (Continuum Hospitality Group) farão uma contribuição à sociedade promotora por um montante total de 1.735.000 €, (17% do Equity total).

Adicionalmente, está previsto recorrer a financiamento bancário para o desenvolvimento e construção do projeto, onde já foram recebidos termos indicativos para conceder o empréstimo hipotecário promotor.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

●       Marca internacional de referência: o hotel operará sob a marca Holiday Inn Express (HIEX - IHG), a marca de maior crescimento do quarto maior grupo hoteleiro do mundo, com ~160 milhões de membros em seu programa de fidelidade. O apoio da marca valida o ADR objetivo, potencializa a venda direta e reduz a dependência das OTAs.

●       Construção a preço e prazo fechados: o desenvolvimento é executado através de um contrato de promoção delegada "chave na mão" com a Alta Real Estate que fixa custo e prazo com garantias e penalizações, mitigando o principal risco de um projeto ground-up: o desvio de custos e calendário.

●       Localização com demanda estrutural e oferta escassa: o corredor sudeste de Madrid concentra demanda corporativa e logística recorrente (Mercamadrid, polígonos industriais, hospitais) e um forte crescimento residencial futuro (Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros), frente a uma oferta hoteleira limitada, obsoleta e sem marcas internacionais.

●       Posicionamento diferencial frente à concorrência: o mercado local é dominado por produto budget e hotéis de 4 estrelas desatualizados. Holiday Inn Express se posiciona em um segmento midscale com oferta escassa e um ADR competitivo, respaldado por comparáveis do entorno de Madrid, onde a marca alcança uma prima de tarifa de até 24% frente a outros hotéis da zona.

●       Alavancagem conservadora: a operação é estruturada com um LTV objetivo de 42%, um nível de dívida prudente para um desenvolvimento com marca internacional.

●       Dupla validação de mercado: além da análise própria da Urbanitae, o plano de negócios se baseia na due diligence comercial da Cushman & Wakefield e em hipóteses de saída conservadoras (exit yield de 7,5%).

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo Gestor e que contrastamos desde a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados dois cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1.   FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla a execução do desenvolvimento e a venda do ativo estabilizado a uma exit yield de 7,5%. A previsão de receitas líquidas totais é de 40.813.096 €, enquanto a estimativa de custos totais para a execução do projeto é de 30.654.607 €.

2.   MODERADO

O cenário moderado contempla uma subida da yield de saída (Exit Yield) de 7,5% para 9,38% o que reduz o preço de venda estimado em 20%, que coloca as receitas totais em 33.585.089 €. Esta diminuição implica uma redução dos impostos associados, resultando em custos totais do projeto de 28.654.842 €. Como o projeto não geraria 15% de TIR, o patrocinador não receberia taxa de promoção.

3.   DESFAVORÁVEL

O cenário desfavorável contempla uma desvio para baixo do preço de venda estimado do ativo e uma redução da renda inicial estimada do novo contrato de arrendamento a formalizar, suficientemente amplos para obter um resultado negativo, com perda parcial do capital investido. Neste caso, a estimativa de receitas operacionais de saída (Exit NOI) foi reduzida em 22% e uma subida da yield de saída (Exit Yield) c.25%, até 9,38% (em comparação com 7,5% do cenário base). Neste cenário, as receitas diminuem para 26.777.209 € (os custos são reduzidos em relação ao cenário favorável devido à redução do imposto de sociedades e das taxas de comercialização).

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento coletivo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (40.813.096 €) menos PREVISÃO DE CUSTOS (30.654.607 €) dividido pelo EQUITY TOTAL (10.210.000 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 representará a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas às variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Para validar as principais hipóteses da oportunidade de investimento (preço de aquisição, custos de desenvolvimento, plano de negócios operacional e preço estimado de desinvestimento), a Urbanitae, além de suas próprias análises, baseia-se na due diligence comercial, onde se analisam o mercado, transações de venda e projeções operacionais, e uma due diligence técnica, onde se analisa a viabilidade técnica do projeto e os custos assumidos. Ambas as due diligence foram elaboradas por entidades de primeiro nível.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O plano de negócios deste projeto contempla um prazo de investimento de 44–48 meses:

●       Quarto trimestre de 2026: entrada da Urbanitae e compra do ativo (parcela).

●       Segundo trimestre de 2027: concessão da licença e início das obras de construção. A licença foi solicitada em julho de 2026.

●       Primeiro trimestre de 2029: conclusão das obras.

●       Primeiro / segundo trimestre de 2029: abertura do hotel e início da operação.

●       Quarto trimestre de 2030: venda do ativo e distribuição dos lucros aos investidores.

É importante ter em conta que em todo investimento imobiliário os prazos podem ser afetados tanto para cima quanto para baixo.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto, juntamente com as medidas que os mitigam:

Risco do promotor: insolvência, fraude ou incompetência do promotor. Mitigado pela sólida trajetória comprovada da Alta Real Estate e sua estrutura construtora Aldara, com mais de 100 projetos executados.

Risco de construção: desvio nos custos ou prazos de obra. Mitigado por meio de um contrato de promoção delegada "chave na mão" com preço fixo, prazos fechados e garantias e penalidades por incumprimento, que transfere o risco construtivo ao promotor.

Risco de licença: negativa ou atraso da Câmara Municipal na concessão da licença de obra. Mitigado porque a licença já foi solicitada (julho de 2026), com obtenção estimada para o segundo trimestre de 2027, e porque o contrato "chave na mão" incorpora um calendário de marcos e garantias contratuais.

Risco comercial (desinvestimento): desvio do preço de venda ou prolongamento dos prazos de comercialização. Mitigado por (i) o atrativo do produto para family offices e investidores institucionais, (ii) uma hipótese de saída conservadora (exit yield de 7,5%), (iii) a estratégia de comercialização precoce desde o início da construção.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo patrocinador em relação aos projetos não foi revista por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. Tudo isso conforme estabelecido no Artigo 69 da Lei 5/2015 de Fomento de Financiamento Empresarial.

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar determinados riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que apenas invistam uma quantidade que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o patrocinador ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

●       Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

●       Diretores ou empregados da Urbanitae;

●       Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado às informações em relação ao restante dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.