O gestor deste projeto é a Dinarosi Costa Brava, empresa promotora com mais de 20 anos de experiência no setor, especializada no desenvolvimento de ativos residenciais no âmbito regional. A empresa opera sob um modelo de crescimento consolidado por fases e mantém um controle direto sobre as operações, o desenvolvimento técnico e o processo construtivo do ativo.

A Dinarosi Costa Brava centra a sua atividade estratégica na promoção de ativos residenciais em localizações consolidadas da Costa Brava, com uma forte presença em Sant Feliu de Guíxols.

O ativo objeto do financiamento está situado num terreno urbano de 1.277 m² com a construção já iniciada pelo promotor, que adquiriu o terreno e iniciou as obras integralmente com fundos próprios.

O grau de avanço da obra atinge 38% no final de agosto de 2026, superando já as fases de maior complexidade técnica. Os trabalhos de fundação e a estrutura principal estão 100% concluídos em ambos os blocos até a cobertura, e o piso térreo já está desobstruído para dar lugar às áreas comuns e garagens.

No exterior, os fechamentos de fachada e os corrimãos das varandas estão prontos nos pisos inferiores e médios, avançando atualmente no último piso. No interior, a distribuição avança a bom ritmo com dois pisos totalmente tabicados e os trabalhos já iniciados no terceiro.

Ter concluído a estrutura reduz significativamente a incerteza e os riscos do projeto. A partir de agora, os fundos do financiamento serão destinados a avançar na alvenaria interior, completar as fachadas e iniciar as instalações de encanamento, eletricidade e climatização.

O projeto é composto por 28 habitações multifamiliares distribuídas em dois blocos de 14 unidades cada. As habitações terão de 2 a 4 quartos, amplas varandas, vagas de garagem e piscina comunitária. Além disso, as unidades têm vista para o mar. 

O projeto tem Licença de Obras em vigor, bem como a Divisão Horizontal inscrita no Registro de Propriedade.

A comercialização formal das habitações será iniciada em breve, uma vez concluídos os trâmites de estruturação das garantias de quantidades em conta por meio de crédito caução ou avales. No entanto, o promotor já iniciou as ações de divulgação, publicidade e visitas ao ativo, constatando um elevado interesse pré-comercial. Esta estratégia busca otimizar as margens de venda alcançando fases mais avançadas da edificação, respaldada por perspectivas comerciais extremamente favoráveis graças à alta demanda e escassez de oferta confirmadas na Due Diligence comercial independente, bem como pelo sólido track record do promotor após o sucesso na comercialização prévia de uma promoção idêntica de 32 habitações na mesma rua (Ronda Nord 13).

A construção está sendo realizada pela Daleks Construction, construtora de confiança, com mais de 20 anos de experiência em construção residencial e reformas, e parceiro habitual do promotor na área, juntamente com outros contratados como a construtora local Illas Medes, o que garante um controle rigoroso nos custos e prazos do projeto.  

O promotor do projeto comprometeu um capital total de 1,86 M€ para a aquisição e parte dos custos de construção. Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário de até 4,50 M€ comprometido em 4 tranches, destinado a financiar os custos de construção e despesas gerais para a conclusão do projeto. A Tranche A foi concedida em julho de 2026.

A Tranche B terá uma taxa de juros fixa anual de 10,0% e um prazo de 15 meses, com a opção de uma extensão adicional de até 6 meses. Além disso, o empréstimo contará com um período mínimo de juros de 7 meses garantidos.

A saída esperada dos investidores da Urbanitae será realizada através dos rendimentos provenientes da venda das habitações.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo à sociedade DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de até 4.500.000 €, aportado integralmente pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em quatro tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

•      Valor total do empréstimo: até um máximo de 4.500.000 €, comprometido em quatro tranches:

I. Uma primeira tranche ou Tranche A, no valor de até 1.240.000 €, levantada pelos investidores da Urbanitae. A Tranche A foi formalizada em julho de 2026 e destinou-se a financiar parte dos custos de construção do projeto.

II. Uma segunda tranche ou Tranche B, no valor de até 1.120.000 €, a ser levantada pelos investidores da Urbanitae. A Tranche B será destinada a financiar parte dos custos de construção para o desenvolvimento das obras nos próximos 5 meses.

III. Uma terceira tranche ou Tranche C, no valor de até 1.070.000 €.

IV. Um quarto trecho ou Trecho D, no valor de até 1.070.000 €.

•      Taxa de juros anual fixa simples de 10,0% para o Trecho B.

•      Prazo do empréstimo: 15 meses + 6 meses de extensão para o Trecho B.

•    Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento e começarão a  acumular a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo.

•      A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disponibilizada pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Monitor do Projeto. 

•   O reembolso antecipado total será permitido a qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para o Trecho B equivalente a 7 meses de juros. 

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

 •   Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo subjacente do financiamento, com responsabilidade hipotecária de 140% do valor principal da dívida.

•      Promessa de hipoteca sobre as 28 vagas de garagem do projeto.

•      Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da Mutuária.

•      Penhor de primeiro grau sem intervenção de fundos sobre as contas bancárias da Mutuária.

•    Mecanismo de varredura de caixa (cash-sweep) de 70% das receitas líquidas provenientes da venda das unidades, destinado ao reembolso do empréstimo. O único uso permitido dos 30% não varridos será o reinvestimento no projeto, aumentando assim o valor do colateral do empréstimo em benefício dos investidores da Urbanitae.

•   Carta de compromisso de contribuição de fundos próprios (“Equity Commitment Letter”) para cobrir parte das contingências orçamentadas e aquelas imprevistas não orçamentadas no Plano de Negócios.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto incorpora a figura do Monitor do Projeto, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos periódicos do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

• Projeto atraente localizado em um dos municípios mais procurados da Costa Brava. Sólida atração comercial esperada, devido à escassa oferta de novas construções na área (validada na DD Comercial). 

• Promotor com alinhamento de interesses (c.2.1m€ de capital investido até o momento e contribuições adicionais nos trechos pendentes) e sólida experiência, incluindo uma promoção a poucos metros do projeto atual.  

• Licença de Obras em vigor e um 38% de progresso da construção até o final de agosto de 2026: fundação e estrutura de ambos os blocos executadas, fechamentos de fachada praticamente terminados e dois andares completamente tabicados, com o terceiro já iniciado.

• Atraente binômio de risco/rentabilidade: Retorno a uma taxa de juros anual de dois dígitos, garantido com hipoteca de primeiro grau sobre o ativo (avaliação no estado atual de 4.11m€, o que representa uma relação LTV de dívida acumulada nos dois primeiros trechos de c.57%), entre outros. Relação LTV (dívida total) conservadora: 47,0% sobre o valor de avaliação HET.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 15 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 15.

• Junho 2026, concessão do Tranche A do empréstimo pelos investidores da Urbanitae destinado a financiar parcialmente os custos de construção do Projeto.

• Agosto 2026, a obra atinge 38% de progresso, com estrutura finalizada, fechamentos avançados e dois andares completamente tabicados.

• Setembro 2026, concessão do Tranche B do empréstimo pelos investidores da Urbanitae, continuação das obras.

• Quarto trimestre 2026, início da comercialização.

• Quarto trimestre 2027, conclusão dos trabalhos de construção.

• Primeiro trimestre 2028, entrega das casas e reembolso do empréstimo aos investidores da Urbanitae. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso nas vendas, o que poderia causar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela sólida experiência do grupo gestor na comercialização de ativos semelhantes, a escassa oferta de produto novo na área e a alta demanda. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios e considera possível um aumento de preços.

• Risco de desvios nos prazos devido a imprevistos durante a fase de obras. Este risco é mitigado por se tratar de um projeto já iniciado com 38% de progresso até o final de agosto de 2026: a fundação e a estrutura de ambos os blocos estão executadas, os fechamentos de fachada praticamente terminados e a tabicaria interior completada em dois andares e iniciada no terceiro, o que elimina a incerteza própria das fases iniciais de obra. As licenças foram concedidas e a construção é realizada pela Daleks Construction, contratada habitual e parceira recorrente do promotor, juntamente com outros contratados da área.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Este risco foi contemplado no Plano de Negócios através da incorporação de uma reserva para contingências equivalente a 15% do orçamento total da obra, destinada a absorver possíveis custos adicionais sem comprometer a viabilidade financeira do projeto.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

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