O gestor do projeto é ROEL HOMES, promotor imobiliário de referência no sul da Espanha com 50 anos de trajetória na Costa do Sol. Fundado em 1974 e com sede em Marbella, conta com mais de 50 empregados e entregou ativos com um valor agregado superior a 215 M€ (298 unidades). A empresa é uma joint venture 50% entre o Grupo Villarroel (sócio técnico) e Ibérica Capital Partners (sócio financeiro), e opera de forma verticalmente integrada, assumindo internamente o design, a promoção e a construção de seus projetos.

Roel Homes desenvolveu e entregou integralmente Palo Alto Norte (298 apartamentos), alcançando 50% de pré-vendas em 6-8 meses em cada uma das fases e superando o plano de negócios em todas elas, com preços que evoluíram desde os 3.500 €/m² iniciais até os 7.500 €/m² da última fase.

Atualmente, o gestor está executando Palo Alto Sur, a fase de vilas unifamiliares do mesmo master plan, onde já lançou 15 vilas: 7 vilas praticamente finalizadas —vendidas a 100% sobre plano antes do início das obras— e 8 vilas em construção, das quais 2 já foram vendidas. Esta execução prévia sobre o mesmo terreno e com o mesmo produto oferece um benchmark confiável de custos, prazos e ritmos de venda para as duas vilas objeto deste financiamento.

Ambas as parcelas têm Licença de Obras em vigor e o movimento de terras já começou, portanto a operação não apresenta risco urbanístico nem de licença antes da disposição do empréstimo.

O prazo estimado para a execução das obras é de 18 meses, seguido de um período de comercialização e escrituração de 5-6 meses.

A comercialização das vilas será realizada principalmente através dos canais internos de venda do gestor e agências de marketing da área. O preço de saída previsto é de 4,0 M€ por vila (8,0 M€ no total), o que significa aplicar um preço sobre plano a um produto já terminado e coloca as vilas aproximadamente 20% abaixo do preço de mercado de uma vila acabada comparável na urbanização, oferecendo uma clara vantagem competitiva no processo de venda.

O gestor comprometeu fundos próprios no valor aproximado de 2,1 M€, integralmente desembolsados antes da concessão do empréstimo da Urbanitae. Adicionalmente, o promotor compromete-se a fornecer o capital necessário para cobrir qualquer custo extra não contemplado nas contingências do Plano de Negócios.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário comprometido em 3 tranches, destinado a financiar os custos de construção e os custos gerais do projeto.

A Tranche A, no valor de 1.560.000 €, terá uma taxa fixa anual de 10,5% e um prazo de 24 meses, com opção de extensão de 6 meses adicionais no mês 24 (24+6).

O uso dos fundos da Tranche A será destinado a financiar a primeira fase dos custos de construção de ambas as vilas, bem como os custos gerais do projeto associados a esse período.

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através das receitas provenientes da venda das duas vilas.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à empresa GUY 2023, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de 4.670.000 €, comprometido em três tranches, cujas características principais são as seguintes (*pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"*):

• Valor total do empréstimo: até um máximo de 4.670.000 €, comprometido em três parcelas:

- Uma primeira parcela ou Parcela A, no valor de 1.560.000 €, totalmente fornecida pelos investidores da Urbanitae.

- Uma segunda parcela ou Parcela B, no valor de 1.460.000 €, totalmente fornecida pelos investidores da Urbanitae.

- Uma terceira parcela ou Parcela C, no valor de 1.650.000 €, totalmente fornecida pelos investidores da Urbanitae.

• Taxa de juros anual fixa simples: 10,5% para a Parcela A.

• Prazo do empréstimo: 24 meses, com opção de extensão de 6 meses no mês 24 (24+6, até o mês 30).

• Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento ('bullet'), começando a ser acumulados desde a formalização do contrato de empréstimo. É permitida a amortização antecipada, parcial ou total, a qualquer momento, sujeita ao pagamento de um juros mínimos garantidos de 18 meses para a Parcela A.

• As disposições do empréstimo destinadas aos custos de construção serão realizadas mensalmente contra certificações de obra, sujeitas à revisão e validação de um Monitor de Projeto externo designado pela Urbanitae.

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre os dois ativos objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 135% do principal.

• Penhor de primeiro grau sem intervenção de fundos sobre as contas bancárias do projeto, incluindo a conta do IVA.

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade mutuária.

• Carta de compromisso de aporte de capital adicional (Equity Commitment Letter), pela qual o promotor se compromete a fornecer fundos próprios adicionais para cobrir qualquer custo extra não contemplado no Plano de Negócios.

• Varredura de caixa (cash-sweep) de 100% das receitas geradas pela venda das duas vilas, destinadas a amortizar o principal e os juros do empréstimo da Urbanitae.

• Varredura de caixa (cash-sweep) sobre os fluxos de caixa líquidos gerados pela venda de qualquer outra habitação do empreendimento propriedade do gestor ou de sociedades vinculadas, uma vez satisfeitas as obrigações dos credores com garantia preferencial sobre essas habitações.

• Mandato irrevogável de venda, ativável no mês 24 (ou no mês 30 em caso de extensão), que permite ao mutuante instruir a venda ordenada dos ativos a um preço mínimo equivalente a 80% do valor de avaliação atualizado.

• Proibição de conceder garantias adicionais (Negative Pledge) e subordinação de qualquer dívida presente ou futura do Mutuário em relação aos seus sócios, bem como adiamento das taxas de gestão do gestor até o reembolso integral do empréstimo da Urbanitae.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto incorpora a figura do Monitor de Projeto, que revisará as certificações de obra, o progresso na construção, possíveis desvios de prazo/custo, e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre os dois ativos, reforçada com uma varredura de caixa ampliada na venda do restante das casas do empreendimento de propriedade do gestor e com um mandato irrevogável de venda como mecanismo de execução.

• Sem risco de licença: ambos os lotes têm Licença de Obras em vigor e o movimento de terras já começou, portanto, são ativos prontos para construir desde o primeiro dia.

• Promotor com 50 anos de experiência e profundo conhecimento do local: Roel Homes entregou Palo Alto Norte (298 apartamentos) e atualmente executa 15 villas dentro do mesmo plano mestre, o que oferece um benchmark contrastado de custos, prazos e qualidade.

• Localização premium: Palo Alto, Ojén (Marbella), um dos mercados de segunda residência de luxo com maior demanda internacional da Espanha, a 10 minutos do centro de Marbella.

• c. 2M€ de capital do promotor já aportado antes de qualquer disposição do empréstimo, com um LTC bruto de 45% na concessão do Tranche A e um LTC total de 69,0% uma vez que o empréstimo tenha sido totalmente disposto. 

• Absorção comercial contrastada: a Fase 1 (7 villas) foi vendida 100% sobre plano antes do início das obras e, da Fase 2 (8 villas em construção), já foram vendidas 2.

• A rentabilidade de 10,5% ao ano para o Tranche A, com um retorno mínimo garantido equivalente a 18 meses de juros (15,75%).

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Comercial que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos e o plano de negócios do promotor.

*Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.*

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses, com uma possível extensão de 6 meses adicionais no mês 24 (24+6, até o mês 30).

• Setembro 2026, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae, disposição do Tranche A e continuação das obras de construção.

• Primeiro trimestre de 2028, conclusão das obras de construção (18 meses), obtenção do Certificado Final de Obra e solicitação da Licença de Primeira Ocupação.

• Terceiro trimestre de 2028, escrituração da venda das villas e reembolso do empréstimo à Urbanitae, dentro do prazo de 24 meses (vencimento estimado em setembro de 2028).

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda das vilas, o que poderia causar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado por vários fatores: a Fase 1 do projeto (7 vilas) foi vendida 100% sobre plano antes do início das obras e da Fase 2 (8 vilas) já foram vendidas 2; o preço de saída está 20% abaixo do preço de mercado de uma vila terminada; e foi realizada uma Due Diligence Comercial que validou tanto os preços do Plano de Negócios como o calendário de vendas previsto. Adicionalmente, o pacote de garantias inclui um mandato irrevogável de venda ativável no mês 24 (ou 30 em caso de extensão).

• Risco de desvios nos custos de construção. O Plano de Negócios inclui uma partida de contingências de 10% sobre os custos de execução. Adicionalmente, o promotor se compromete, por meio de uma Carta de Compromisso de Capital (Equity Commitment Letter), a fornecer o capital necessário para cobrir qualquer custo extra não contemplado nessas contingências. O gestor também tem o benchmark de custo das 15 vilas idênticas já executadas no mesmo local, e foi realizada uma Due Diligence Técnica independente para auditar o plano de custos.

• Risco de desvios nos prazos de construção. O prazo estimado para a execução das obras é de 18 meses, o que deixa, dentro do prazo total do empréstimo de 24 meses, uma margem de 6 meses para a comercialização, escrituração das vilas e pagamento do empréstimo antes do seu vencimento, extensível por mais 6 meses através da opção de extensão. Esta margem de tempo permite absorver possíveis desvios moderados no calendário de obras sem comprometer o pagamento em tempo da financiamento.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui possíveis mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

*Avisos e Riscos*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site, são apenas para fins informativos e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for alcançado, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

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• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

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