O gestor do projeto é a CALIZA HOMES, grupo imobiliário com sede em Barcelona especializado na promoção residencial na Catalunha. Seus sócios têm mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário e de construção, e desenvolveram mais de 140 unidades residenciais através de suas duas marcas, Caliza Homes e Loess Homes Club.

O ativo consiste em um terreno residencial de 5.949 m² que já possui Licença de Obras concedida. O projeto contempla a construção de 31 casas geminadas em 6 blocos, com áreas ajardinadas e piscina, para um total de 4.177 m² construídos.

Até a data de hoje, o projeto já tem 5 reservas, 16% do total das casas. 

A estrutura das casas será executada através de construção pré-fabricada de concreto, a cargo de uma empresa construtora de primeira linha com mais de 50 anos de experiência, especializada em construção industrializada.

A fabricação da estrutura tem um prazo previsto de 4 meses, seguido de uma montagem no local de 2-3 meses adicionais. Os trabalhos de fabricação e montagem serão organizados em duas fases: uma primeira fase que abrangerá dois terços das casas, e uma segunda fase para o terço restante.

Simultaneamente à fabricação dos módulos estruturais, serão iniciados os trabalhos de movimentação de terras, fundação e saneamento. Uma vez concluída a fase 1 de fabricação e montagem, continuaremos com as obras interiores e de condicionamento, permitindo que as diferentes frentes de obra avancem em paralelo, sem paralisações.

O prazo global estimado até a conclusão das obras de construção é de 22-24 meses.

A comercialização das casas será realizada através de um agente local, em colaboração com o próprio gestor do projeto. 

Caliza Homes está atualmente desenvolvendo outra promoção para 13 casas no entorno de Figueres sob o mesmo sistema construtivo, que teve uma grande aceitação comercial, alcançando um nível de pré-vendas de 84% com um grau de progresso de obra de 50%. 

Esta experiência anterior respalda tanto a demanda existente na área quanto a validade do sistema construtivo utilizado no Projeto Argila.

O gestor do projeto já desembolsou até a data fundos próprios de aproximadamente 1,3 M€, destinados à aquisição do terreno e aos custos gerais de definição do projeto e licenças. Adicionalmente, o gestor se compromete a contribuir com fundos próprios no valor de 1,47 M€ para cobrir os custos de construção e custos gerais pendentes do projeto, em linha com os marcos estabelecidos.

Esta contribuição adicional é garantida por uma Carta de Compromisso de Capital (Equity Commitment Letter) e, como garantia adicional, uma hipoteca de primeiro grau sobre um segundo ativo, reforçando o compromisso financeiro do promotor no projeto.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário comprometido em 3 tranches, para financiar parcialmente os custos de construção e custos gerais do projeto.

A Tranche A, no valor de 2.430.000€, terá uma taxa fixa anual de 11,0% e um prazo de 27 meses, com opção de extensão de 6 meses adicionais no mês 27 (27+6).

O uso dos fundos da Tranche A do empréstimo será destinado, por um lado, a enfrentar o primeiro desembolso correspondente à fabricação da estrutura pré-fabricada da Fase 1, bem como a financiar os custos de construção associados à movimentação de terras, à fundação e ao saneamento da promoção.

Com o objetivo de garantir os fundos desembolsados para a fabricação da estrutura, a empresa construtora emitirá a favor do promotor um aval a primeiro requerimento através de uma entidade bancária de primeiro nível. 

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através das receitas provenientes da venda das casas.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada através de dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à empresa ANYWAY INVESTMENTS, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de 6.200.000€, comprometido em três tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

● Valor total do empréstimo: até um máximo de 6.200.000 €, comprometido em três tranches:

i. Uma primeira tranche ou Tranche A, no valor de 2.430.000 €, totalmente financiada pelos investidores da Urbanitae. 

ii. Uma segunda tranche ou Tranche B, no valor de 1.800.000 €, totalmente financiada pelos investidores da Urbanitae.

iii. Uma terceira tranche ou Tranche C, no valor de 1.970.000 €, totalmente financiada pelos investidores da Urbanitae.

● Taxa de juros fixa anual simples: 11,0% para a Tranche A. 

● Prazo do empréstimo: 27 meses, com opção de extensão de 6 meses no mês 27 (27+6, até o mês 33).

● Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento ('bullet'), começando a ser acumulados desde a formalização do contrato de empréstimo. É permitida a amortização antecipada, parcial ou total, a qualquer momento, sujeita ao pagamento de um juros mínimos garantidos de 16 meses para a Tranche A. 

● As disposições do empréstimo destinadas aos custos de construção serão realizadas mensalmente contra certificações de obra, sujeitas à revisão e validação de um Project Monitor externo designado pela Urbanitae (com exceção do pagamento à construtora que realiza a estrutura pré-fabricada).

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte:

● Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre o ativo objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 140% do principal.

● Penhor de primeiro grau sem intervenção de fundos nas contas bancárias do projeto.

● Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade Mutuária.

● Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre uma segunda promoção localizada em L’ Ametlla del Vallès, como garantia adicional. 

● Carta de compromisso de aporte de capital adicional (Equity Commitment Letter), pela qual o promotor se compromete a aportar fundos próprios adicionais para custos de construção, contingências e qualquer custo adicional não contemplado no Plano de Negócios.

● Varredura de caixa (cash-sweep) de 100% das receitas de venda das casas, destinado a amortizar o empréstimo da Urbanitae.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto incorpora a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, o progresso na construção, possíveis desvios de prazo/custo, e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

● Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo, reforçada com uma garantia adicional sobre uma segunda promoção do promotor.

● O projeto já possui Licença de Obras concedida, o que reduz o risco urbanístico e permite um início de obra imediato após a assinatura.

● Construção pré-fabricada de concreto, o que reduz o risco de execução ao oferecer prazos e custos fechados, maior controle de qualidade industrial e menor dependência de mão de obra especializada em obra

● Reservas já comprometidas, com 16% das casas reservadas até hoje e uma lista de mais de 50 interessados adicionais. 

● A rentabilidade de 11,0% ao ano para o Tranche A, com um retorno mínimo garantido equivalente a 16 meses de juros (14,67%).

● Sólida experiência do gestor: mais de 20 anos no setor e 140+ unidades desenvolvidas na Catalunha, com um projeto comparável em construção pré-fabricada em Figueres

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Comercial que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos e o plano de negócios do promotor. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 27 meses, com uma possível extensão de 6 meses adicionais no mês 27 (27+6, até o mês 33).

● Julho 2026, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae e início das obras de construção.

● Primeiro trimestre de 2027, fim da montagem da estrutura pré-fabricada e continuação das obras interiores e de urbanização de áreas comuns. 

● Terceiro trimestre de 2028, conclusão das obras de construção, escrituração das casas e pagamento do empréstimo à Urbanitae, dentro do prazo de 27 meses (vencimento estimado em outubro de 2028).

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

● Risco associado ao sistema de construção pré-fabricada, derivado dos desembolsos antecipados necessários para a fabricação da estrutura antes de sua montagem em obra. Este risco é mitigado pela emissão de uma garantia sob demanda pela empresa construtora a favor do promotor, que garante a correta aplicação dos fundos desembolsados na fabricação da estrutura, de acordo com os marcos de pagamento estabelecidos no contrato de construção. 

● Risco comercial derivado de um possível atraso na venda das casas, o que poderia causar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado por vários fatores: o projeto já conta com 16% de reservas comprometidas e uma lista de mais de 50 interessados adicionais, o que evidencia uma demanda sólida desde as fases iniciais de comercialização. Adicionalmente, foi realizada uma Due Diligence comercial que validou tanto os preços estabelecidos no Plano de Negócios como o calendário de vendas previsto, confirmando que o prazo de 27 meses do empréstimo é suficiente para alcançar 100% das vendas.

● Risco de desvios nos custos de construção. O Plano de Negócios inclui uma partida de contingências de 5% que, caso se materialize, será financiada em uma proporção 50%-50% entre fundos próprios do promotor e o Tranche C do empréstimo. Adicionalmente, o promotor se compromete a fornecer o capital necessário para cobrir qualquer custo adicional não contemplado nessas contingências. 

● Risco de desvios nos prazos de construção. O prazo global estimado até a conclusão das obras é de 22-24 meses, o que deixa, dentro do prazo total do empréstimo de 27 meses, uma margem de 3-5 meses para a comercialização, escrituração das casas e pagamento do empréstimo antes de seu vencimento. Esta margem de tempo permite absorver possíveis desvios moderados no calendário de obra sem comprometer o pagamento em prazo do financiamento.

● Risco associado ao compromisso de aporte de Equity por parte do promotor. Este risco é mitigado pela Carta de Compromisso de Capital (Equity Commitment Letter) e a hipoteca em primeiro lugar sobre uma segunda promoção como Garantia Adicional.

● Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que possam ocorrer desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento seria devolvido.