O gestor deste projeto é a Dinarosi Costa Brava, uma empresa promotora com mais de 20 anos de experiência no setor, especializada no desenvolvimento de ativos residenciais no âmbito regional. A empresa opera sob um modelo de crescimento consolidado por fases e mantém um controle direto sobre as operações, o desenvolvimento técnico e o processo construtivo do ativo.

A Dinarosi Costa Brava concentra sua atividade estratégica na promoção de ativos residenciais em localizações consolidadas da Costa Brava, com uma forte presença em Sant Feliu de Guíxols.

O ativo objeto do financiamento está localizado em um terreno urbano de 1.277 m² com a construção já iniciada pelo promotor, que adquiriu o terreno e iniciou as obras integralmente com fundos próprios. Atualmente, o ativo é de propriedade total da empresa e está livre de encargos.

O grau de avanço das obras é de 25%, já tendo concluído os movimentos de terra, a primeira laje do Bloco 1 e os fechamentos do Bloco 2. Isso permite dar continuidade direta à construção com os fundos do empréstimo Urbanitae.

O projeto é composto por 28 habitações multifamiliares distribuídas em dois blocos de 14 unidades cada. As casas terão de 2 a 4 quartos, amplos terraços, vagas de garagem e piscina comunitária. Além disso, as unidades têm vista para o mar. 

O projeto tem Licença de Obras em vigor, bem como a Divisão Horizontal registrada no Registro de Propriedade.

A comercialização das casas será realizada combinando a gestão direta do promotor com agências locais especializadas. Atualmente, a comercialização ainda não começou, pois o promotor aspira a maximizar o valor do projeto vendendo em estágios mais avançados de construção. No entanto, as dinâmicas da área (escassez de oferta para uma demanda sólida, conforme confirmado pelo relatório DD Comercial), bem como a experiência anterior do promotor promovendo o projeto na mesma rua (Ronda Nord 13), de 32 casas e que foi totalmente vendido sobre plano em 14 meses, bem como as sólidas demonstrações de interesse por parte dos interessados, sugerem uma sólida tração comercial do projeto. A construção está sendo realizada pela Daleks Construction, uma construtora de confiança, com mais de 20 anos de experiência em construção residencial e reformas, e parceira habitual do promotor na área, juntamente com outros contratados como a construtora local Illas Medes, o que garante um controle rigoroso dos custos e prazos do projeto.  

O promotor do projeto comprometeu um capital total de 1,86 M€ para a aquisição e parte dos custos de construção. Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário de até 4,50 M€ comprometido em 4 parcelas, destinado a financiar os custos de construção e despesas gerais para a conclusão do projeto.  

A Parcela A terá uma taxa de juros fixa anual de 10,0% e um prazo de 18 meses, com a opção de uma extensão adicional de até 6 meses. Além disso, o empréstimo terá um período mínimo de juros de 9 meses garantidos.

A saída esperada dos investidores da Urbanitae será realizada através das receitas provenientes da venda das casas.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo à empresa DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de até 4.500.000 €, aportado integralmente pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em quatro parcelas, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

Valor total do empréstimo: até um máximo de 4.500.000 €, comprometido em quatro parcelas:

I. Uma primeira parcela ou Parcela A, no valor de até 1.240.000 € 

II. Uma segunda parcela ou Parcela B, no valor de até 1.120.000 € 

III. Uma terceira parcela ou Parcela C, no valor de até 1.070.000 €

IV. Uma quarta parcela ou Parcela D, no valor de até 1.070.000 €

Todas as parcelas serão integralmente financiadas pelos investidores da Urbanitae.

Principais Características da Parcela A do Empréstimo

• Taxa de juros anual fixa simples de 10,0%

• Prazo do empréstimo: 18 meses + 6 meses de extensão 

• Os juros e o principal do empréstimo serão pagos no vencimento e começarão a ser cobrados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo.

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disponibilizada pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeitas ao relatório favorável emitido pelo Monitor do Projeto.

O reembolso antecipado total será permitido a qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para a Tranche A equivalente a 9 meses de juros.

Em relação às principais garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte: 

• Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo subjacente ao financiamento, com responsabilidade hipotecária de 140% do valor principal da dívida.

• Promessa de hipoteca sobre as 28 vagas de garagem do projeto

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais do Mutuário.

• Penhor de primeiro grau sem intervenção de fundos sobre as contas bancárias do Mutuário.

• Mecanismo de varredura de caixa (cash-sweep) de 70% das receitas líquidas provenientes da venda das unidades, destinado ao reembolso do empréstimo. O único uso permitido dos 30% não varridos será o reinvestimento no projeto, aumentando assim o valor do colateral do empréstimo em benefício dos investidores da Urbanitae.

• Carta de compromisso de contribuição de fundos próprios (“Equity Commitment Letter”) para cobrir parte das contingências orçamentadas e aquelas imprevistas não orçamentadas no Plano de Negócios.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto incorpora a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos periódicos do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

• Projeto atraente localizado em um dos municípios mais procurados da Costa Brava. Sólida atração comercial esperada, devido à escassa oferta de novas construções na área (validada na DD Comercial) 

• Promotor com alinhamento de interesses (c.1.9m€ de capital investido até o momento e contribuições adicionais a cada tranche) e sólida experiência, incluindo uma promoção a poucos metros do projeto atual  

• Licença de Obras em vigor e um grau de avanço da construção de 25% atualmente.

• Atraente binômio de risco/rentabilidade: Retorno a uma taxa de juros anual de dois dígitos, garantido com hipoteca de primeiro grau sobre o ativo (avaliação no estado atual de 4.11m€, o que representa uma relação LTV inicial de c.30%), entre outros. Relação LTV conservadora: 47,0% sobre o valor de avaliação HET.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de imóveis à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 18 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 18.

Junho 2026, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae destinado a financiar parcialmente os custos de construção e custos gerais do Projeto.

Terceiro trimestre 2026, continuação das obras de construção e início da comercialização.

Quarto trimestre 2027, conclusão dos trabalhos de construção.

Primeiro trimestre 2028, entrega das moradias e reembolso do empréstimo aos investidores da Urbanitae. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso nas vendas, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela sólida experiência do grupo gestor na comercialização de ativos semelhantes, a escassa oferta de produto de obra nova na área e a alta demanda. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios e considera que é possível um aumento de preços.

• Risco de desvios nos prazos devido a imprevistos durante a fase de obras. Este risco é mitigado por ser um projeto já iniciado com um grau de avanço de 25% (movimentos de terra prontos e estruturas em execução) e as licenças concedidas, o que reduz a incerteza inicial. Além disso, a construção é realizada pela Daleks Construction, contratada habitual e parceira recorrente do promotor, juntamente com outros contratados da área.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Este risco foi contemplado no Plano de Negócios através da incorporação de uma reserva para contingências equivalente a 15% do orçamento total da obra, destinada a absorver possíveis custos adicionais sem comprometer a viabilidade financeira do projeto.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver atingido pelo menos 90% do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.