O gestor deste projeto é a HISPANIA GESTIÓN URBANA, uma equipe multidisciplinar com vasta experiência em operações residenciais e industriais, liderada pelo seu diretor geral (um arquiteto com 30 anos de carreira e cofundador de uma renomada firma de arquitetura) e sua única administradora (relacionada institucionalmente com um importante grupo imobiliário).

O gestor abrange a coordenação técnica, legal e comercial dos terrenos até a sua venda programada. Conta com uma rede de colaboradores de primeiro nível, incluindo um reputado estúdio de arquitetura na Direção Técnica e um escritório de advogados especializado na Gestão Legal e Urbanística para entregar um produto distintivo e consistente.  

O projeto consiste na aquisição de 7 parcelas finalistas prontas para desenvolver com capacidade conjunta para abrigar entre 1.200 e 1.350 habitações em múltiplas fases, além de locais comerciais. Trata-se de um projeto de valorização voltado para um mercado institucional e residencial com escassez aguda de oferta de obra nova em Oviedo. Sendo terreno urbanizado, as futuras ações serão tramitadas via estudos de detalhe menores para a redistribuição de usos comerciais. 

O período de tramitação técnica e segregações é estimado nos primeiros meses, com um prazo de desinvestimento total dos macrolotes de terreno de c.12 meses. No entanto, o empréstimo contempla um prazo inicial de 12 meses com duas opções de extensão de 6 meses adicionais (12+6+6). 

O gestor já desembolsou 453.750 € como depósito de arras e contribuirá com um capital mínimo de fundos próprios de 3.000.000 € (Equity Dia Um) simultaneamente na assinatura da compra e venda. O capital restante para completar a transação será coberto pelo empréstimo fornecido pelos investidores da Urbanitae e co-investidores externos. 

O restante do valor do empréstimo será destinado a financiar o pagamento do preço do ativo, o IVA correspondente e os custos de estruturação do empréstimo. O gestor contribuirá com equity adicional os custos técnicos e de contingências pendentes do desenvolvimento. 

As disposições do empréstimo serão realizadas em uma única parcela completa no momento da primeira disposição para materializar a aquisição do colateral. 

Os rácios da operação refletem uma estrutura extremamente sólida: um LTV bruto de 19,9% baseado em um valor de avaliação oficial vigente de 33.315.428 € emitido pela Sociedade de Avaliação frente a um preço de compra de oportunidade de 7.500.000 €. 

ESTRUTURA E CONDIÇÕES FINANCEIRAS

Esta operação é estruturada via dívida, onde os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade MANJOYA PLAZA, S.L. 

• Montante Bruto: 2.555.000 €, comprometido em uma única parcela. 

• Taxa de Juro: 12,0% ao ano simples. 

• Prazo: 12 meses com duas opções de extensão de 6 meses adicionais no mês 12 e mês 18 (12+6+6). 

• Retorno mínimo (Make-whole): 9 meses. 

• Amortização: "Bullet", no vencimento do principal e juros (No entanto, são esperadas amortizações parciais graças à cláusula de varredura de caixa -cash sweep- sobre as vendas). 

A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo de juros equivalente a 9 meses de juros e comissões. 

Em relação às Garantias principais do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte:

• Hipoteca de primeiro grau sobre as 7 parcelas subjacentes, com Responsabilidade Hipotecária de 150%. 

• Penhor de primeiro grau sobre as ações da SPV Mutuária. 

• Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV Mutuária. 

• Penhor de primeiro grau sobre a conta do IVA e mecanismo de varredura de caixa de 100%. 

• Pignoração do direito de cobrança sobre a venda da parcela 14, ativo cuja reserva já foi formalizada pelo comprador, e é portanto vinculante, via Condição Resolutiva, o preço de venda estabelecido segundo contrato é de 4.875m €. 

• Mandato irrevogável de venda de colaterais e direito de preferência (Price floor) equivalente a 50% da avaliação em caso de inadimplência. 

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto: 

• Qualidade do ativo: 7 lotes urbanos totalmente urbanizados a menos de 10 minutos do centro de Oviedo. Risco urbanístico e técnico mínimo, pois se trata de solo consolidado com as obras de infraestrutura básica concluídas e entregues à Câmara Municipal. Todas as infraestruturas estão em perfeito estado de conservação.

• Preço de entrada excepcional, o que proporciona um importante colchão para absorver desvios sobre o plano de negócios, comprando por 7,5 M€ (c. 60 €/m² edificável) terrenos finalistas avaliados oficialmente em mais de 33,3 M€. 

• Sponsor experiente: Hispania Gestión Urbana atua como gestor integral de projetos imobiliários, coordenando com sucesso o desenvolvimento técnico, jurídico e comercial de ativos por fases, com uma sólida trajetória e especialização no mercado de Astúrias.

• Atrativo binômio de rentabilidade risco. Rentabilidade de 12,0% ao ano, com um retorno mínimo garantido (make-whole) de 9 meses e um sólido pacote de garantias entre os quais se destaca a garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente combinada com uma taxa de LTV de 19,9%.

• Visibilidade de saída, graças ao pré-contrato vinculativo existente para a venda do lote 14 por um preço de 4.875.000 €, e sobre o qual contaremos com uma penhora dos direitos de cobrança. Uma vez recebidos os montantes, nosso principal será de 1.750m € + os juros acumulados até a data de saída.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado que confirma que as dinâmicas de comercialização em bloco propostas pelo gestor são razoáveis.

 Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando a viabilidade da tese de investimento devido à persistente escassez de oferta de obra nova em Oviedo, onde esta modalidade mal atinge uma quota de 8% frente ao mercado de segunda mão. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de imóveis à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 12 meses com duas opções de prorrogação de 6 meses. 

• Junho 2026, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae e elevação a público da compra e venda dos terrenos. 

• Q3 2026, cumprimento da condição suspensiva de aquisição do terreno e formalização de marcos de pagamento por parte do comprador. 

• Junho 2027, vencimento do empréstimo, cobrança dos montantes adiados penhorados e reembolso esperado da Urbanitae. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto: 

• Risco administrativo de planejamento derivado de prazos para a aprovação dos estudos de detalhe complementares de redistribuição comercial. Este risco é mitigado através de: O reembolso da dívida da Urbanitae é sustentado prioritariamente no Lote 14, que já tem um Estudo de Detalhe aprovado e firme. Além disso, após as consultas e conversas diretas mantidas pela nossa Due Diligence Técnica (DDT) com a Câmara Municipal de Oviedo, foi confirmado que o prazo real para a obtenção da aprovação destes estudos de detalhe —que são obrigatórios— costuma ser reduzido a 6 meses, encurtando significativamente os tempos inicialmente previstos. 

• Risco técnico derivado das irregularidades na topografia do terreno, que exigirá movimentos de terra de certa entidade e a adaptação dos projetos às inclinações existentes. Este risco é mitigado graças ao fato de que a Due Diligence Técnica (DDT) analisou o estudo topográfico baseado nos dados do PNOA e confirmou a total viabilidade do projeto. Além disso, garante-se a segurança financeira da operação ao estar contratualmente estipulado que qualquer contingência ou sobrecusto estrutural derivado destas adequações do terreno será financiado a 100% através do equity aportado exclusivamente pelo próprio desenvolvedor, blindando completamente o capital contra desvios orçamentários. 

• Risco de aquisição, avaliação e variabilidade nos preços do mercado de terrenos: Este risco é mitigado ao ter sido formalizada a opção de compra dos lotes por 7,5 M€ (61 €/m²) —um preço situado até mesmo abaixo do custo de urbanização—, e que representa um desconto de -77,5% frente à avaliação oficial de 33,3 M€ e proporciona uma sólida cobertura superior a 4,5 vezes o valor da dívida face à escritura. Além de contar com um depósito de 453.000 € já desembolsado, a viabilidade do projeto é respaldada por uma desinvestimento inicial assegurado contratualmente com uma promotora de renome e pelo excelente desempenho comercial das promoções existentes na área. Tudo isso é complementado pela experiência do promotor neste mercado local, comprovada por um marco recente no qual adquiriu um terreno próximo a 32 €/m² e o transacionou uma semana depois a 230 €/m², demonstrando um profundo conhecimento do ambiente.

---------------------------------------

Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendação de investimento aos potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado. 

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

 • Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

 • Diretores ou empregados da Urbanitae; 

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle. 

Neste sentido, Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma destas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, estes investidores estão obrigados a comunicar internamente estas operações. 

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.