O gestor do projeto é a Immobiliare Hestia, promotora imobiliária com sede em Milão especializada no desenvolvimento de projetos residenciais de alto padrão no norte da Itália. Fundada em 2013, a empresa tem um sólido histórico na aquisição, reabilitação e promoção de ativos residenciais em mercados com forte demanda e oferta limitada de produtos premium.

O fundador do grupo, Igor Chubarov, acumula mais de 30 anos de experiência no setor imobiliário internacional, tendo participado no desenvolvimento de mais de 2 milhões de metros quadrados residenciais. Atualmente, o grupo mantém uma carteira ativa de projetos na Lombardia e outras áreas estratégicas do norte da Itália.

A Immobiliare Hestia atua como promotora e investidora do projeto, mantendo o controle direto sobre o design, a execução e a comercialização. Na Residenza Iris, o patrocinador já contribuiu com uma parte relevante dos fundos próprios e as obras de construção já começaram, com todas as permissões urbanísticas concedidas.

O promotor contribui com um capital total de c. €4,2M para o projeto, dos quais €2,8M já foram desembolsados no fechamento, refletindo um forte alinhamento de interesses. O financiamento da Urbanitae é estruturado como um empréstimo senior secured de €5,0M dividido em dois tranches, com garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo.

A saída dos investidores ocorrerá através da venda das 24 casas, vagas de estacionamento e arrecadações do projeto, num mercado com forte demanda e escassa oferta de produto residencial premium de nova construção.

A comercialização será liderada pela RE/MAX, apoiada numa estratégia de pré-vendas já ativa e direcionada tanto a compradores locais de alto poder aquisitivo como a perfis ligados a Milão e ao ambiente internacional de Malpensa.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada através de dívida, concedendo um empréstimo senior secured à sociedade veículo IRIS S.r.l., mutuária da operação.

O financiamento total ascenderá a €5.000.000 destinados a financiar parte dos custos de construção e desenvolvimento da Residenza Iris. €3.000.000, será financiado integralmente pelos investidores da Urbanitae, enquanto €2.000.000, será aportado por co-investidores externos.

As principais características do financiamento são as seguintes:

• Valor do empréstimo: até um máximo de €3.000.000.

• Taxa de juros anual simples fixa de 11,0%.

• Prazo: 24 meses para o Tranche A com opção de extensão de 12 meses.

• Principal e juros serão pagos no vencimento.

• Os desembolsos do empréstimo estarão vinculados ao progresso da obra e ao cumprimento de marcos de pré-vendas.

O financiamento contará com um pacote de garantias de primeiro nível, incluindo hipoteca de primeiro grau sobre o ativo, penhor sobre as contas bancárias da SPV e subordinação dos empréstimos dos sócios.

Além disso, o promotor assumirá possíveis custos adicionais de construção através de contribuições adicionais de equity. Como em todas as operações de dívida da Urbanitae, o projeto contará com a supervisão de um Monitor de Projeto independente, responsável por revisar o progresso das obras, as certificações técnicas e a correta liberação dos fundos durante toda a execução do projeto.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Sólido pacote de garantias, com hipoteca de primeiro grau sobre o ativo e compromisso do promotor perante possíveis custos adicionais.

• Rentabilidade de 11,0% ao ano simples, com retorno mínimo de 12 meses de juros.

• Projeto residencial premium de nova construção em uma localização estratégica e com oferta limitada no norte da Itália.

• Promotor com vasta experiência internacional e sólida trajetória no desenvolvimento residencial na Lombardia.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda e os parâmetros operacionais propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Técnica, Legal e Comercial por agentes externos que emitiram um relatório favorável corroborando os preços de venda.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses com uma opção de extensão de 12 meses adicionais no mês 24.

• Primeiro trimestre de 2026: início das obras de construção após a obtenção de todas as permissões necessárias e a formalização do contrato de construção chave na mão.

•  Segundo trimestre de 2026: concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor. 

• Segundo trimestre 2028: escrituração total das unidades residenciais e pagamento total do empréstimo principal mais os juros acumulados aos investidores da Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela participação de um agente imobiliário líder no setor, bem como pelo apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios.

• Risco administrativo ligado à gestão das fases finais de tramitação. Este risco é considerado mínimo, uma vez que o projeto já possui a permissão de construção (PdC) obtida e as obras foram autorizadas. O promotor mantém um diálogo fluido com a Câmara Municipal de Busto Arsizio, o que garante uma gestão eficiente de qualquer trâmite adicional ou da obtenção do certificado de habitabilidade ao finalizar a obra.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção. Para mitigar este risco, o promotor conta com o apoio de um Gerente de Projeto encarregado da supervisão e controle rigoroso do cronograma de execução, garantindo o cumprimento dos marcos estabelecidos. Além disso, trata-se de um gestor experiente em produtos imobiliários em Busto Arsizio.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Para mitigar este risco, foi incluída uma partida de contingências no Plano de Negócios.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendação de investimento aos potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter.

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que apenas invistam uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.

Em geral, a retenção a ser aplicada na fonte, de acordo com a legislação italiana, é de 26% sobre os juros que serão pagos pela entidade mutuária residente na Itália.

Como exceção ao anterior, podem ser aplicadas taxas reduzidas de acordo com a norma doméstica italiana e/ou convenções para evitar a dupla tributação internacional. Para isso, será necessário que o investidor nos comprove a sua residência fiscal através do certificado correspondente. 

Especificamente, no caso particular de investidores residentes fiscais na Espanha, o certificado deve ser emitido de acordo com a Convenção para evitar a Dupla Tributação internacional entre Espanha e Itália (artigo 11), a retenção é limitada a 12% desde que:

- O beneficiário efetivo dos juros seja residente fiscal na Espanha, e

- Se comprove essa residência através de certificado emitido pela Agência Tributária espanhola (modelo 01 ou certificado digital válido) para os efeitos do referido acordo, cobrindo o período em que o juro foi exigível.