O Sócio com o qual os investidores da Urbanitae investirão nesta operação é a Tent Peak SL. Desde a sua constituição em 2021, destinou 50 milhões de euros a projetos imobiliários. O seu objetivo é crescer através de edifícios localizados nos centros urbanos de algumas das principais cidades da Espanha. Eles se concentram em ativos residenciais e de escritórios que complementam suas soluções de coworking, coliving ou apartamentos para aluguel de curto e médio prazo. 

Sua estratégia de investimento é realizada através de duas abordagens:

•      Projetos de estratégia de retenção 100%: são ativos que permanecerão no portfólio da Tent Peak sem previsão de venda futura.

•      Projetos de valor agregado: investem nas primeiras fases de desenvolvimento, gerenciam e melhoram ativamente o projeto para maximizar seu valor, e têm como objetivo uma saída em um prazo aproximado de 24 a 36 meses a partir de então 

O Gestor delegado desta operação é a Kolac Capital, fundada em 2016, é uma companhia de investimento e gestão de ativos imobiliários focada na aquisição, desinvestimento, exploração e gestão de ativos; incluindo apartamentos com serviços, hotéis, residencial, lojas comerciais e edifícios de escritórios. Atua como promotor delegado para terceiros investidores. A empresa está especializada em projetos localizados em Sevilha, com um profundo conhecimento do mercado local e sólidas capacidades de execução.

O ativo será operado sob um contrato de gestão pela empresa SharingCo, um Operador integrado especializado em soluções flexíveis de habitação e trabalho, que incluem apartamentos com serviços, coliving e espaços de coworking. Fundada em 2021, a empresa gerencia e desenvolve ativos imobiliários flexíveis nas principais cidades espanholas, focando em localizações urbanas privilegiadas (Madrid, Málaga, Sevilha e Valência). A plataforma atualmente gerencia cerca de 225 unidades operacionais em seu portfólio, com níveis de ocupação superiores a 90%, e tem outras 194 unidades em desenvolvimento e em projeto

A SharingCo combina a gestão de ativos, a operação e a experiência do inquilino em uma única plataforma. As condições do contrato de gestão podem ser encontradas na documentação anexa como "Resumo do Contrato de Gestão".

O projeto consiste na aquisição de um ativo terciário (com uso permitido para hospedagem) no central bairro de Nervión para a sua reforma completa e transformação em 44 apartamentos turísticos. O ativo tem dois andares (térreo e primeiro) e uma área de c.2.045m2 dentro de um edifício residencial com entrada completamente independente. A reforma do ativo será tramitada via declaração responsável que já foi apresentada na Câmara Municipal de Sevilha, com o início das obras iminente. Uma vez que os apartamentos tenham sido desenvolvidos, o Operador, SharingCo, gerenciará a operação diária e espera-se que, após um ano de operação, proceda-se à venda do complexo a um investidor patrimonialista.

As contribuições dos investidores da Urbanitae serão feitas através de um aumento de capital na sociedade veículo que agrupará o investimento da plataforma no projeto: EMERITA OPPORTUNITIES 8, SL. Esta sociedade, por sua vez, realizará um aumento de capital na sociedade promotora do projeto, Nervión Living SL.

ESTRUTURA

A operação será estruturada via aumento de capital, onde tanto os investidores da Urbanitae como o Sócio farão uma contribuição de capital à sociedade promotora da operação por um montante total de 4.650.000 €, dos quais Urbanitae contribuirá com 2.325.000 €, ou seja, 50% do capital necessário. As contribuições permitirão o desenvolvimento completo do projeto, ou seja, compra e desenvolvimento do ativo, modificação para sua posterior gestão e venda. O Sponsor e o Sócio planejam recorrer ao financiamento bancário para cobrir os custos de desenvolvimento, onde já obtiveram termos indicativos de uma entidade bancária.

O gestor se dedicará à gestão integral do projeto e da sociedade promotora e o Sócio contribuirá com 50% do capital total do investimento.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Localização estratégica em Sevilha: Boa localização, no bairro de Nervión, Sevilha - área residencial consolidada com excelentes comunicações e proximidade aos principais nós urbanos e de transporte. Ex: a 10 mins de Santa Justa, 20 mins do centro de Sevilha e aeroporto.

• Contribuição do Sócio: temos um sócio muito alinhado na operação, pois investe 50% do capital necessário.

• Promotor local consolidado: temos um Gestor especializado na gestão de apartamentos turísticos, mais concretamente em Sevilha

• Operador com experiência: SharingCo tem muita experiência no desenvolvimento deste tipo de ativos, com mais de 225 unidades sob gestão.

• Atrativo binômio rentabilidade - risco: TIR preferencial de 13%. Sob esta estrutura, priorizamos a recuperação de capital e a rentabilidade dos nossos investidores, oferecendo uma oportunidade de investimento com um perfil de risco altamente mitigado e uma margem de retorno atraente.

CENÁRIOS ECONÔMICOS

De acordo com o critério da CNMV, além do cenário base (favorável) proposto pelo gestor e que contrastamos desde a Urbanitae, em projetos de Equity devem ser publicados 2 cenários adicionais que mostrem potenciais variações no plano de negócios.

1. FAVORÁVEL

O cenário base, ou favorável, contempla o preço de aquisição do ativo, a renda assinada no contrato de gestão e o preço de venda estimado pelo gestor, verificado pela Urbanitae, e contrastado pelo relatório de avaliação da Savills. Neste projeto, a previsão total de receitas é de 13.092.122 €, enquanto a estimativa dos custos totais para a execução do projeto é de 10.705.426 €.

2. MODERADO

O cenário moderado contempla uma desvio para baixo no preço de venda estimado pelo Sócio equivalente a 20%, o que reduz o valor das receitas totais para 10.642.782 € (os custos são reduzidos em relação ao cenário favorável devido à redução do imposto sobre as sociedades). Embora o preço de venda tenha sido fortemente afetado, os investidores ainda completariam seu TIR preferencial de 13%.

3. DESFAVORÁVEL

No cenário desfavorável, busca-se modificar as hipóteses o suficiente para chegar a perder capital. Neste caso, considera-se uma desvio para baixo no preço de venda estimado pelo promotor equivalente a c. 30%, o que reduz o valor das receitas totais para 9.564.237 € e um aumento de CapEx equivalente a c. 20%, o que aumenta os custos totais para 9.972.801 €. Embora o preço de venda e o custo da obra tenham sido fortemente afetados, o retorno para os investidores da Urbanitae ainda estará protegido pelo TIR preferencial de 13%.

De acordo com o critério do supervisor, as plataformas de financiamento coletivo não devem comunicar a rentabilidade estimada em um projeto de Equity. A rentabilidade total de um projeto é a PREVISÃO DE RECEITAS menos a ESTIMATIVA DE CUSTOS, dividida pelo EQUITY TOTAL. Como exemplo, no cenário FAVORÁVEL, o cálculo seria PREVISÃO DE RECEITAS (13.092.122 €) menos PREVISÃO DE DESPESAS (10.705.426 €) dividido pelo Equity total (4.650.000 €). O resultado deste quociente multiplicado por 100 será a percentagem de rentabilidade sobre o capital investido neste cenário.

As previsões são meras estimativas e estão sujeitas a variações que possam decorrer da situação económica, social ou de outra natureza ao longo da duração do projeto.

MERCADO

Para validar as principais hipóteses da oportunidade de investimento (preço de aquisição, custos de desenvolvimento, plano de negócios operacional projetado pelo operador e o preço estimado de desinvestimento) contempladas no plano de negócios, a Urbanitae, além de ter realizado suas próprias análises, contratou uma empresa externa (Savills e Nurbex) para a elaboração de uma análise de mercado que suporte, entre outras, o preço de desinvestimento, disponível no site "Estudo de mercado", bem como uma análise técnica do projeto. 

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado para este projeto é de 30-34 meses.

• Maio 2026 – fechamento da operação, assinatura do contrato de gestão. Período anterior ao início efetivo da reforma. Nesta fase ainda não há receitas operacionais.

• Julho 2026 – início das obras de transformação. 

• Outubro 2027 – conclusão da obra de transformação.  

• Julho 2027 – início das ações de manutenção e obtenção de certificação ESG a serem realizadas no ativo e início do período de vacância assumido. 

• Novembro 2027 - Início da exploração do ativo após a conclusão da obra. Durante esta etapa, o ativo gera caixa operacional recorrente enquanto é mantido em carteira.

• Novembro 2028 – venda do ativo no final do período de exploração.

É importante ter em mente que em todo investimento imobiliário os prazos podem variar tanto para cima quanto para baixo. 

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Risco do promotor: Insolvência, fraude ou incompetência do promotor. Risco mitigado pela solvência do Grupo Kolac e sua vasta experiência no mercado.

• Risco de licença: Recusa da Prefeitura em conceder a licença ou atrasos. Mitigado pois é processado através de declaração responsável (DR).

• Risco de aumento de custos: Mitigado pela experiência em promoções semelhantes e um orçamento realizado com margem.

• Risco comercial: Risco de desvio nos preços de venda mitigado pelo interesse da entidade, o estudo validado pela Savills e a experiência comercial do promotor.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas: Este risco inclui possíveis mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do aumento de capital, caso em que o projeto seria cancelado e o capital investido seria devolvido aos investidores.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas para fins informativos e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendações aos investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo promotor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação pode ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto pode ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for atingido, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. Tudo isso conforme estabelecido no Artigo 69 da Lei 5/2015 de Fomento ao Financiamento Empresarial.

O investimento nos projetos publicados neste site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o promotor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre o valor investido por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre em conformidade com a política de proteção de dados.