O gestor do projeto é SETHA GROUP, empresa de investimento e promoção imobiliária que opera há mais de uma década na identificação, aquisição e desenvolvimento de terrenos brownfield no Reino Unido e Itália, especializada em obter licenças urbanísticas para projetos residenciais e de uso misto. O fundador e administrador da empresa, Manuel Alsoni, tem uma longa carreira no setor imobiliário, tendo liderado mais de 20 projetos com um GDV agregado superior a 1.000 M£ e mais de 1.000 unidades entregues entre Londres, o sudeste da Inglaterra e as principais praças italianas. 

A empresa atua como promotora e investidora, o que permite um controle direto sobre a execução, o design e os custos do projeto na área da Versilia, onde a equipe tem experiência local ativa, com um projeto de reforma de villas de luxo atualmente em desenvolvimento na Via dell'Acqua 166, Forte dei Marmi, em colaboração com a Urbanitae. 

SETHA GROUP foca suas atividades em localizações estratégicas na costa mediterrânea e nos principais centros urbanos italianos. O projeto atual está sendo desenvolvido em um ativo hoteleiro à beira-mar em Marina di Pietrasanta, com uma contribuição de fundos próprios já executada de 2,0 M€ no fechamento. Trata-se de um imóvel com SCIA em vigor para as obras de strip-out e com a permissão de ampliação volumétrica prevista para setembro de 2026.

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O promotor compromete um capital total de c. € 3,01M, dos quais c. € 2,04M já foram desembolsados na data de fechamento do financiamento. O projeto também conta com um empréstimo sênior da Solution Bank de € 7,5M, dos quais € 5,0M já foram concedidos e € 2,5M, como capex line, estão em fase final de aprovação. 

É estruturado um empréstimo júnior de € 8,0M: € 3M fornecidos pelos investidores da Urbanitae e € 5M fornecidos por investidores externos. Os investidores da Urbanitae entram no projeto através de uma primeira parcela de € 3M. Esta parcela terá uma taxa de juros anual de 13,0% simples, com um prazo de 24 meses e uma opção de extensão de 12 meses adicionais, bem como um período mínimo de juros de 9 meses.

A saída dos investidores da Urbanitae ocorrerá através da refinanciamento do empréstimo em 2028, apoiada pela venda das duas villas e a estabilização do hotel sob o contrato de arrendamento com a EGA Hospitality.

A comercialização das villas será realizada pelos canais diretos da Setha Group, apoiados por corretores locais especializados no segmento ultra-prime de Forte dei Marmi e Marina di Pietrasanta, com acesso direto à base de clientes internacionais alvo.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo mezzanine a taxa fixa à sociedade veículo (SPV) Dogui 2 S.r.l., mutuária da operação.

O valor total do empréstimo júnior bruto ascenderá até um montante de € 8.000.000, dos quais € 3.000.000 serão financiados integralmente pelos investidores da Urbanitae e € 5.000.000 por investidores externos.

As principais características do empréstimo da Urbanitae são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Valor do empréstimo: até um máximo de € 3.000.000, levantado pelos investidores da Urbanitae.

• Taxa de juros anual simples fixa de 13,0%.

• Prazo do empréstimo: 24 meses com opção de extensão de 12 meses no mês 24

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar as obras de reforma será disponibilizada pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Monitor do Projeto.

A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros equivalente a 9 meses de juros. 

Em relação às garantias do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte: 

• Garantia pignoratícia de primeiro grau sobre 100% das participações da SPV Mutuária (Dogui 2 S.r.l.)

• Garantia pignoratícia de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV Mutuária.

• Subordinação dos empréstimos de sócios concedidos à SPV Mutuária.

• Compromisso de aporte de equity adicional por parte do promotor em caso de custos de construção excessivos.

Como em todos os projetos de dívida, este projeto inclui a figura do Monitor do Projeto, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Existem várias razões para investir neste projeto:

• Pacote de garantias sólido, com penhor de primeiro grau sobre a SPV mutuária e compromisso do promotor perante custos excessivos.

• Rentabilidade de 13,0% ao ano simples, com retorno mínimo de 9 meses de juros.

• Ativo exclusivo em primeira linha de praia, em uma das localizações mais cobiçadas do Mediterrâneo: Marina di Pietrasanta, às portas de Forte dei Marmi.

• Promotor com track record sólido: Setha Group, +20 projetos e GDV superior a 1.000 M£

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda e os parâmetros operacionais propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence Técnica, Legal e Comercial por agentes externos que emitiram um relatório favorável corroborando os preços de venda das vilas e os parâmetros operacionais do hotel, alinhados com os comparáveis da Versilia. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhos de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses com uma opção de extensão de 12 meses adicionais no mês 24.

• Segundo trimestre de 2026: concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae ao promotor para os custos de aquisição e reforma do projeto.

• Terceiro trimestre de 2026: início das obras de construção após a obtenção da permissão de ampliação volumétrica (PdC).

• Segundo trimestre de 2028: venda das duas vilas e primeiro reembolso parcial do empréstimo.

• 2028: abertura do hotel e refinanciamento do empréstimo mezzanine, com reembolso total aos investidores da Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no reembolso da dívida. Este risco é mitigado pela participação de um agente imobiliário líder no setor, bem como pelo apoio do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios.

• Risco administrativo ligado à obtenção da permissão para ampliação volumétrica do hotel (PdC), previsto para setembro de 2026. Este risco é mitigado pelo fato de que a parte principal do ativo pode ser realizada diretamente sob a SCIA já em vigor, e pelo diálogo ativo do promotor com a Prefeitura, que já conhece o projeto.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante a fase de construção. Para mitigar este risco, o promotor conta com o apoio de um Gerente de Projeto encarregado da supervisão e controle rigoroso do cronograma de execução, garantindo o cumprimento dos marcos estabelecidos. Além disso, trata-se de um gestor experiente em produtos imobiliários em Casares.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Para mitigar este risco, foi incluída uma partida de contingências no Plano de Negócios que será financiada na Tranche C do empréstimo para absorver possíveis custos adicionais sem comprometer a viabilidade financeira do projeto. 

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform no seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendação de investimento aos potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae no seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo gestor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando se tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses parceiros, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.

Em geral, a retenção a ser aplicada na fonte, de acordo com a legislação italiana, é de 26% sobre os juros que serão pagos pela entidade mutuante residente na Itália.

Como exceção ao acima exposto, podem ser aplicadas taxas reduzidas de acordo com a norma doméstica italiana e/ou convenções para evitar a dupla tributação internacional. Para isso, será necessário que o investidor nos comprove sua residência fiscal por meio do certificado correspondente. 

Especificamente, no caso particular de investidores residentes fiscais na Espanha, o certificado deve ser emitido de acordo com a Convenção para evitar a Dupla Tributação internacional entre Espanha e Itália (artigo 11), a retenção é limitada a 12% desde que:

• O beneficiário efetivo dos juros seja residente fiscal na Espanha, e

• Essa residência seja comprovada por meio de certificado emitido pela Agência Tributária espanhola (modelo 01 ou certificado digital válido) para os efeitos do referido acordo, cobrindo o período em que o juro foi exigível.