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Projeto Géminis II | Barajas

•          Projeto de dívida no município de Barajas, Madrid

•          Empréstimo estruturado em 2 tranches

•          Valor Tranche B: 1.325.000€ // Prazo: 12 meses

•          9,875% ao ano | 9,875% de rentabilidade total

•          Juros mínimos equivalentes a 6 meses

•          Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo subjacente do projeto

Apresentamos o segundo tranche (Tranche B) de um empréstimo formalizado em setembro de 2025 para financiar parte do preço de compra de um terreno localizado no município de Barajas, Madrid. A aquisição do terreno do Projeto Géminis foi estruturada em 2 pagamentos, cada um equivalente a 50% do preço de compra. O primeiro pagamento foi realizado em setembro de 2025, para o qual o Tranche A do empréstimo da Urbanitae financiou 50% do valor e 100% do IVA derivado da compra. O Tranche B financiará 53% do pagamento adiado da compra do terreno, bem como parte dos custos associados à aquisição.

O promotor / gestor pagou o valor restante da compra e os custos derivados da aquisição do ativo com fundos próprios, atingindo um total de c. € 2.5m já investidos. O evento de reembolso esperado do empréstimo ocorrerá uma vez que o banco conceda o empréstimo ao promotor uma vez (i) obtida a licença de construção e (ii) atingido o limiar de pré-vendas exigido pelo banco.

O Gestor já iniciou conversas com o banco para a concessão do empréstimo ao promotor e ocorrerá uma vez alcançados os seguintes marcos: (i) obtenção da licença de construção e (ii) cumprimento com o nível de pré-vendas exigido pelo banco.

O projeto tem a particularidade de que a linha 8 do Metro de Madrid passa por baixo do terreno. Assim, o projeto foi preparado com o aconselhamento de uma engenharia e um estúdio de arquitetura e já foi acordado com a prefeitura e o Metro, cumprindo as medidas necessárias para salvaguardar esta particularidade. Em relação a este assunto, existem vários mitigantes: (i) a cota da linha 8 do Metro está a 12 metros de profundidade em relação ao nível inferior do projeto e ficará a 6 metros abaixo do piso -2 do edifício, (ii) o tipo de solo é favorável e (iii) a linha 8 do Metro está entre as mais modernas da rede e também foi construída sob Barajas, portanto, seu desenvolvimento contemplou a existência de habitações e projetos imobiliários na superfície do terreno. Além disso, temos um seguro de caução.

A licença de construção foi solicitada em dezembro de 2025 via ECU (entidade colaboradora urbanística), e o promotor espera obtê-la entre o Q2 e o Q3 de 2026.

O projeto contempla o desenvolvimento de um empreendimento residencial de 44 casas, 44 vagas de garagem e 44 arrecadações distribuídas em rés-do-chão + 3 andares acima do solo e 2 andares abaixo do solo. Com uma edificabilidade total de 3.415m², o projeto contempla o desenvolvimento de casas de 1, 2 e 3 quartos. O preço de venda € / m² foi contrastado com um estudo de mercado elaborado por um consultor independente de renome e o preço estimado de venda foi fixado com base nas conclusões do mesmo. O ativo está localizado a menos de 300m do metro, proporcionando um acesso privilegiado tanto ao centro de Madrid como ao aeroporto.

Barajas é um distrito localizado no nordeste de Madrid que tem uma população próxima de 50.000 habitantes. Seu desenvolvimento histórico como núcleo residencial foi complementado nas últimas décadas pela presença do Aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, que constitui um motor econômico e de conectividade internacional para a cidade. O distrito está localizado a cerca de 12 quilômetros do centro de Madrid, acessível em aproximadamente 20 minutos de carro e menos de 30 minutos em transporte público.

A área combina bairros consolidados com amplas provisões de serviços públicos, áreas verdes e uma boa rede de transporte, tanto urbano como metropolitano. Sua proximidade imediata ao aeroporto (menos de 10 minutos de carro) e a grandes infraestruturas viárias reforça seu papel como zona estratégica dentro da estrutura urbana e econômica de Madrid.