O projeto Cortijo Merino é a Fase II do Projeto Bulevar 360, que abrangerá o desenvolvimento das obras de construção, comercialização e entrega de 165 habitações multifamiliares no setor Cortijo Merino em Málaga. Nesta segunda fase, os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo subordinado destinado a financiar os custos pendentes de pagamento da urbanização e parte dos custos gerais do projeto.

A Fase I do projeto consistiu na aquisição e urbanização do terreno, até a obtenção da Licença de Obras e a entrada do Empréstimo Promotor. 

Urbanitae e outros co-investidores concederam um empréstimo ponte para financiar parte da Fase I do Projeto no valor de €9.325m estruturado em três tranches. Esse empréstimo foi destinado a refinanciar uma carga hipotecária sobre o terreno e a financiar parcialmente os custos de urbanização e custos gerais do projeto. 

As obras de urbanização estão num grau de avanço certificado de obra superior a 90%. Prevê-se que sejam concluídas e recebidas nos próximos meses. A Licença de Obras foi concedida e foi alcançado um nível de pré-vendas de 54%, marcos necessários para a entrada do empréstimo promotor.

O empréstimo promotor é concedido por uma entidade bancária de primeiro nível e a sua assinatura (e refinanciamento do Projeto Bulevar 360) ocorrerá antes da concessão do empréstimo do Projeto Cortijo Merino – empréstimo subordinado da Fase II. 

A saída dos investidores da Urbanitae da Fase I ocorrerá antes da concessão do empréstimo subordinado da Fase II, através do refinanciamento do empréstimo promotor bancário que assumirá a hipoteca em primeiro lugar sobre o ativo.

A razão do empréstimo subordinado da Fase II é o financiamento dos custos de urbanização e custos gerais do projeto como contribuição de uma margem de recursos próprios ou derivados (para efeitos do banco) e cumprir com o requisito mínimo de contribuição de fundos próprios exigidos pela entidade bancária.

O projeto tem Licença de Obras e contrato de construção assinado com uma empresa líder no desenvolvimento de obra em Málaga e Costa del Sol. As Obras começaram em outubro de 2025 e estima-se um prazo de execução de aproximadamente 24 meses. 

A comercialização das habitações está em andamento e até hoje, a promoção conta com 89 unidades vendidas, o que representa 54% do total das unidades o que indica que o projeto despertou um interesse notável. 

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo subordinado comprometido em uma única tranche. O valor do empréstimo será de até 2.700.000 €, com uma taxa fixa anual de 12%, um prazo ordinário de 28 meses, e duas possíveis extensões de 6 meses cada uma nos meses 28 e 34, respectivamente. Além disso, estabelece-se um retorno mínimo de juros equivalente a 12 meses. 

A saída dos investidores da Urbanitae será realizada através das receitas provenientes das disposições adicionais para compensar fundos próprios negociados com o banco dentro do empréstimo promotor. Estas disposições ocorrerão à medida que se cumpram marcos de avanço de (i) a construção e (ii) de comercialização. Alternativamente, o empréstimo contempla o pagamento de principal e juros contra a entrega das habitações uma vez pago o empréstimo promotor.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade AGP REAL ESTATE 4, S.L.

O valor total do empréstimo é de 2.700.000 €, a ser financiado na sua totalidade pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em uma única tranche, cujas características principais são as seguintes (mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Taxa de juros anual simples fixa de 12%.

• Rentabilidade total de 28%. 

• Prazo do empréstimo: 28 meses com duas possíveis extensões de 6 meses cada uma nos meses 28 e 34, respectivamente.

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser contabilizados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

O reembolso antecipado total será permitido em qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo garantido equivalente a 12 meses de juros. 

Em relação às garantias do empréstimo, no contrato de financiamento estabelece-se o seguinte: 

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais do Mutuário 

• Penhor de primeiro grau, sem intervenção de fundos, sobre as contas bancárias do Mutuário 

• Penhor de primeira ordem sobre os direitos econômicos derivados dos futuros dividendos relatados por uma segunda promoção, atualmente em desenvolvimento e cuja conclusão e entrega está prevista para novembro de 2027 

• Garantia pessoal corporativa solidária concedida pela matriz do grupo

• Penhora dos direitos de cobrança derivados das recapitalizações de fundos próprios provenientes do empréstimo promotor

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Localização prime em Málaga, em um novo setor em pleno desenvolvimento ao lado da Universidade com forte demanda residencial e uma oferta nova limitada.

• Empréstimo promotor concedido por uma entidade bancária de primeiro nível, com caráter prévio à concessão do empréstimo de Urbanitae. 

• Obras de urbanização em um grau de avanço >90% e Licença de Obras concedida. 

• Nível de pré-vendas formalizadas de 54% (89 de 165 unidades).

• A rentabilidade que o investidor obterá será de 12% ao ano com um retorno mínimo equivalente a 12 meses de juros.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. 

Existe informação disponível sobre o mercado dentro da documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 28 meses com duas possíveis extensões de 6 meses cada uma nos meses 28 e 34 (28+6+6).

• Fevereiro 2026, concessão do empréstimo promotor bancário e refinanciamento da Fase I do projeto (Fase solo), bem como continuação das obras de construção da promoção.

• Fevereiro 2026, concessão do empréstimo subordinado (empréstimo júnior) por parte dos investidores de Urbanitae para financiar custos de urbanização e custos gerais do projeto. 

• Primeiro trimestre 2028, conclusão das obras de construção e entrega das casas.

• Segundo trimestre 2028, pagamento do empréstimo subordinado aos investidores de Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. Detalhamos os riscos mais claros que identificamos para este projeto: 

• Atraso nos prazos de construção que possa provocar atrasos no pagamento da dívida. Mitigante: existe um contrato de obra a preço e prazo fixos formalizado com uma construtora de primeiro nível.

• Atraso na comercialização das casas que possa provocar atrasos no pagamento da dívida. Mitigante: atualmente existem 89 unidades vendidas equivalentes a 54% da comercialização da promoção.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui possíveis mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento seria devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu site são apenas para fins informativos e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando pelo menos 90% do objetivo de financiamento for atingido, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.