A operação consiste na concessão de um empréstimo destinado à refinanciamento de um empréstimo existente, a conclusão das obras e uma pequena recapitalização de fundos para o promotor destinada a recomprar acionistas minoritários na operação sobre duas villas de luxo com um grau de avanço de cerca de 60% e 70%, respectivamente: 

(i) Villa Infinity, localizada no prestigioso condomínio privado de Vista Alegre, no município de Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza

(ii) Villa Caleta, localizada em Sa Caleta, no município de San Josep de Sa Talaia, Ibiza 

O promotor deste projeto é uma plataforma especializada no desenvolvimento e gestão de ativos imobiliários premium para investidores privados e institucionais. Tem uma vasta experiência internacional, com presença em mais de 9 países e uma sólida experiência em projetos residenciais de alta gama em Espanha e Itália.

O grupo geriu mais de 70 milhões de euros de capital, administrando mais de 75.000 m² de área construída e completou mais de 15 operações no total em formato 'club deal'.

Até hoje, o promotor investiu fundos próprios (Equity) no projeto no valor de € 3.160.672, destinados a parte da aquisição dos ativos, parte do desenvolvimento de obras executadas e custos gerais do projeto.

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário comprometido em uma única parcela. 

O valor do empréstimo bruto da Urbanitae e dos co-investidores externos à plataforma será de até 9.460.000 €, com uma taxa fixa anual de 10,0%, um prazo de 18 meses, e a possibilidade de duas extensões de 6 meses, no mês 18 e no mês 24, respectivamente sujeito ao cumprimento de certos marcos. Além disso, é estabelecido um retorno mínimo de juros equivalente a 9 meses. 

Espera-se que a saída dos investidores da Urbanitae ocorra através dos rendimentos gerados pela venda de uma ou ambas as villas.

A comercialização será realizada através de uma estratégia multicanal apoiada por agências internacionais especializadas no mercado residencial prime de Ibiza.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade DOS MIURAS HOLDING, S.L.

O valor total do empréstimo bruto da Urbanitae e dos co-investidores externos à plataforma será de até 9.460.000 €, a ser financiado integralmente pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em uma única parcela, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Taxa de juros anual simples fixa de 10,0%.

• Retorno total esperado de 15,0%. 

• Prazo do empréstimo: 18 meses com duas possíveis extensões de 6 meses no mês 18 e no mês 24. Na última extensão, o juro aumentará em 0,5%, ou seja, passará de 10% para 10,5%.

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser contabilizados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disponibilizada ao promotor através de certificações de obra, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

O reembolso antecipado total será permitido em qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo equivalente ao principal e 9 meses de juros. 

Em relação às garantias do empréstimo, no contrato de financiamento é estabelecido o seguinte: 

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre as propriedades objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 125%. 

• Contrato privado de penhor de primeiro grau sobre as ações da SPV Mutuária.

• Contrato privado de penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV Mutuária.

• Varredura de caixa de 100% das receitas geradas pelas vendas de qualquer uma das casas, que será destinada a amortizar o empréstimo.

• Mandato de venda em favor dos Mutuantes habilitando a venda dos ativos subjacentes a um preço equivalente a 85% do último valor de avaliação. O mandato é ativado assim que ocorrer um dos 3 seguintes eventos: (i) mês 18 se não ocorrer a primeira extensão, (ii) mês 24 se executada a primeira extensão ou (iii) em caso de qualquer evento de inadimplência do contrato. 

No âmbito da Due Diligence Técnica realizada por um consultor independente, foi identificado que o condomínio de Vista Alegre está atualmente envolvido num processo administrativo de regularização urbanística, o que gerou uma pausa temporária na tramitação de novas licenças, incluindo a Licença de Primeira Ocupação (LPO).

Para abordar esta situação, o promotor, juntamente com a Junta de Compensação dos proprietários de Vista Alegre, já está trabalhando ativamente com os consultores urbanísticos e a Câmara Municipal com o objetivo de normalizar o processo nos próximos meses. De acordo com as informações disponíveis e os especialistas consultados, trata-se de um trâmite administrativo habitual neste tipo de áreas urbanísticas e a sua evolução depende principalmente dos prazos da administração pública.

O empréstimo foi estruturado com um prazo conservador (18 meses, com possibilidade de duas extensões) precisamente para fornecer uma margem adicional de segurança no cronograma do projeto.

Como em todos os projetos de dívida, é incorporada neste projeto a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, progresso na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos do empréstimo.

¿POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Localizações muito atraentes dos ativos subjacentes. Ambos localizados no município de Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza), um dos mercados residenciais mais exclusivos da Europa, com forte demanda internacional e oferta estruturalmente limitada.

• Alto grau de progresso da obra (~60% e ~70%), com estruturas concluídas, o que reduz significativamente o risco de desvios de prazo e custo (risco de execução).

• Promotor especializado em residencial de luxo com ampla experiência internacional, com histórico comprovado em projetos entregues em >9 países, incluindo Espanha e Itália.

• Sólido pacote de garantias, com hipoteca de primeiro grau sobre ambos os ativos, penhor de participações, penhor de contas, varredura total de caixa pelas vendas e mandato de venda.

• Rentabilidade ajustada por risco atraente, com um sólido pacote de garantias e um retorno mínimo garantido equivalente a 9 meses de juros.

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado exaustivo para determinar se os preços de venda propostos pelo promotor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

¿QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 18 meses com duas possíveis extensões de 6 meses, a primeira no mês 18 e a segunda no mês 24.

• Fevereiro de 2026: formalização do empréstimo Urbanitae e cancelamento do empréstimo existente.

• Primeiro semestre de 2026: conclusão dos trabalhos de construção e acabamentos e início da fase de comercialização ativa.

• Segundo semestre de 2026: obtenção da Licença de Primeira Ocupação (LPO) da Villa Caleta e início das primeiras operações de entrega e escrituração. No caso da Villa Infinity (Vista Alegre), a obtenção da LPO está sujeita ao calendário administrativo de regularização urbanística do âmbito. Este risco foi identificado na Due Diligence Técnica e está mitigado pelo prazo conservador do empréstimo, o acompanhamento técnico contínuo do Project Monitor e as ações atualmente em curso por parte do promotor e da Junta de Compensação.

• Terceiro trimestre de 2027: pagamento esperado do principal e juros aos investidores através das receitas geradas pela venda dos ativos.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial por atraso na venda dos ativos, o que poderia impactar no cronograma de pagamento do empréstimo. Este risco é mitigado pela comercialização através de agentes especializados neste tipo de ativos no mercado de Ibiza e em particular de Sant Josep. Na Due Diligence Comercial, pudemos constatar o forte atrativo do mercado de Sant Josep, e o relatório respalda os preços e prazos estimados de venda do plano de negócios.

• Risco de atrasos no cronograma do projeto derivados de condicionantes administrativos e de execução, especialmente em relação à obtenção da Licença de Primeira Ocupação, derivado do processo de regularização urbanística atualmente em curso na área da Urbanização Vista Alegre. Este risco foi identificado durante a Due Diligence Técnica e é substancialmente mitigado graças a: (i) o avançado estado de obra do ativo, (ii) as medidas já adotadas pelo promotor em coordenação com a Junta de Compensação de Vista Alegre e a Câmara Municipal de Sant Josep de sa Talaia para desbloquear o processo administrativo, (iii) a confirmação da vontade de todas as partes de resolver a situação o mais rápido possível, (iv) o acompanhamento contínuo que será realizado pelo Project Monitor e (v) a estrutura do empréstimo, que contempla um prazo inicial de 18 meses com duas possíveis extensões contratuais.

• Risco de desvios nos custos de construção e acabamentos finais derivado de contingências técnicas próprias da obra. Este risco é mitigado através do controle de certificações de obra por parte do Monitor do Projeto e o atual grau de avanço da obra de ambos os ativos que limita a margem de contingências e desvios do projeto. Além disso, foi negociado que as disposições do financiamento derivadas dos trabalhos serão realizadas quando a obra estiver em um grau de avanço de 90% e de 100%, respectivamente, devendo o promotor cobrir quaisquer desvios que possam ocorrer com capital próprio. 

• Risco de modificações materiais nas condições da operação antes do fechamento, que poderiam implicar o cancelamento do projeto. Nesse cenário, os fundos aportados pelos investidores seriam devolvidos.

---------------------------------------

Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não detém a condição de empresa de serviços de investimento, nem de entidade de crédito e não está aderida a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. A informação publicada pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site Web, tem apenas fins informativos e em nenhum caso poderá ser considerada como recomendação de investimento aos potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site Web não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, toda a informação fornecida pelo promotor em relação aos projetos não foi revisada por eles.

Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para a captação poderá ser superado até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando se tiver alcançado pelo menos 90 por cento do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site Web pode acarretar certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o rendimento monetário esperado ou de falta de liquidez. Portanto, advertimos aos investidores que invistam apenas uma quantidade que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o promotor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

O presente projeto será aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou empregados da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou empregados por controle.

Nesse sentido, Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que efetuou o investimento e a percentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.