O gestor deste projeto é LEDICIA REAL ESTATE, grupo imobiliário galego fundado em 2022 por profissionais com mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário e financeiro. O grupo abrange gestão imobiliária, investimento, exploração de apartamentos turísticos, comercialização e promoção imobiliária. Seu modelo de negócio integra múltiplas atividades dentro do setor para oferecer uma abordagem completa de seus projetos.

O grupo se distingue por integrar inovação, consultoria e eficiência, focando no serviço personalizado e adaptado às necessidades de seus clientes e propriedades. Com mais de 15 projetos e uma equipe altamente qualificada, LEDICIA REAL ESTATE se consolida como grupo imobiliário de referência na Galiza.

Nos últimos anos, LEDICIA REAL ESTATE se especializou principalmente em reformas integrais de edifícios residenciais, mudanças de uso e desenvolvimento de terrenos na região da Galiza, principalmente na cidade de Vigo. 

Com um profundo conhecimento técnico e apoiado por uma equipe especializada, o gestor identifica e desenvolve com sucesso interessantes oportunidades imobiliárias de grande valor agregado. O Projeto Pizarro é o primeiro projeto a ser financiado através da plataforma.

O projeto consiste na reforma integral de um edifício existente para a promoção de 25 habitações e 5 vagas de estacionamento no térreo que serão destinadas às habitações dos andares superiores. As ações do projeto de reforma incluem a renovação da fachada, áreas comuns, elevador, reforma interior das habitações e implementação de uso de garagem no térreo.  

O gestor do projeto tem uma Opção de Compra assinada, e a formalização da Escritura de Compra e Venda está prevista para o final de dezembro. Até o momento, o Equity investido no projeto é de €395.000, destinados ao pagamento do sinal e a vários custos de planejamento.

O gestor, juntamente com outros três sócios investidores, contribuirá com €750.000 no momento da aquisição e até €1,17 milhões adicionais para cobrir os custos de construção e contingências durante a execução das obras. No total, o Equity total comprometido para o projeto atinge aproximadamente €2,3 milhões.

Os sócios investidores já incorporados participarão como sócios comanditários, e terão preferência para a aquisição de até três habitações do desenvolvimento.

Atualmente, o edifício está vazio e livre de inquilinos, formando uma única propriedade registral. Além disso, foi iniciado o processo de divisão horizontal, que permitirá a criação de 25 habitações independentes, facilitando assim sua comercialização e otimizando o retorno do investimento.

Estima-se que os trabalhos de reforma comecem no final de janeiro uma vez que o projeto técnico seja apresentado por comunicação prévia à Câmara Municipal de Vigo, e que tenham um prazo de execução entre 15-18 meses.  

Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo hipotecário comprometido em 3 tranches, para financiar parcialmente a compra do ativo e os custos de reforma do projeto. 

O valor do empréstimo do Tranche A será de até 2.290.000 €, destinado a financiar parte da aquisição do ativo e dos custos de reforma correspondentes ao primeiro trimestre do projeto. Este primeiro tranche terá um tipo fixo anual de 10,75%, um prazo de 24 meses, e a possibilidade de uma extensão de 6 meses no vencimento. Além disso, é estabelecido um retorno mínimo de juros equivalente a 15 meses. 

A saída dos investidores da Urbanitae é esperada que ocorra através dos rendimentos gerados pela venda das habitações.

A comercialização das habitações será gerida pela agência imobiliária do grupo e começará uma vez que a compra e venda seja formalizada. O projeto despertou um notável interesse e já conta com várias promessas de reserva. O gestor, além disso, acaba de concluir a reforma de um edifício similar na mesma rua, o qual obteve uma excelente recepção comercial.

ESTRUTURA

Esta operação será estruturada via dívida, onde os Investidores da Urbanitae concederão um empréstimo a taxa fixa à sociedade PIZARRO 50, S.L.

O valor total do empréstimo bruto ascenderá a um montante de até 4.055.000 €, a ser financiado na sua totalidade pelos investidores da Urbanitae. O empréstimo total será estruturado em três tranches, cujas características principais são as seguintes (pode consultar mais informações no documento "Dados Fundamentais do Investimento"):

• Valor total do empréstimo: até um máximo de 4.055.000 €, comprometido em três tranches:

I. Um primeiro tranche ou Tranche A, no valor de até 2.290.000 €, levantado pelos investidores da Urbanitae. 

II. Um segundo tranche ou Tranche B, no valor de até 1.085.000 €, levantado pelos investidores da Urbanitae. 

III. Um terceiro tranche ou Tranche C, no valor de até 680.000 €, levantado pelos investidores da Urbanitae.

• Taxa de juros fixa anual simples de 10,75% para o Tranche A.

• Prazo do empréstimo: 24 meses + 6 meses de extensão para o Tranche A.

• Juros e principal do empréstimo serão pagos no vencimento (os juros começarão a ser acumulados a partir do momento da formalização do contrato de empréstimo).

• A parte do empréstimo destinada a financiar obras de construção será disponibilizada pelo promotor através de certificações de obra mensais, sujeito ao relatório favorável emitido pelo Project Monitor.

O pagamento antecipado total será permitido em qualquer momento, sujeito a um retorno mínimo de juros para a Tranche A equivalente a 15 meses de juros. 

Em relação às garantias do empréstimo, o contrato de financiamento estabelece o seguinte: 

• Garantia real de hipoteca de primeiro grau sobre as propriedades objeto do financiamento, com Responsabilidade Hipotecária de 140%. 

• Contrato privado de penhor de primeiro grau sobre as ações da SPV Mutuária.

• Contrato privado de penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV Mutuária.

Como em todos os projetos de dívida, é incorporada neste projeto a figura do Project Monitor, que revisará as certificações de obra, avanço na construção, possíveis desvios de prazo / custo e que por sua vez aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

POR QUE INVESTIR?

Há várias razões para investir neste projeto:

• Localização Prime no centro da cidade de Vigo, com uma forte demanda residencial e uma oferta nova limitada. O preço de aquisição oferece um ponto de entrada muito atraente em relação às referências locais, o que favorece a criação de valor através da reabilitação.

• Promotor local de reconhecido prestígio, com vasta experiência em reformas integrais de edifícios preexistentes e mudanças de uso na região da Galiza e especialmente na cidade de Vigo. Além disso, possui uma agência imobiliária própria, o que lhe proporciona um profundo conhecimento do mercado local. 

• Forte tração comercial prevista: A alta demanda por casas reformadas no centro de Vigo, juntamente com a escassa oferta, suporta uma forte absorção e um alto potencial de pré-vendas para o conjunto de 25 unidades. 

• Garantia hipotecária de primeiro grau sobre o ativo subjacente do financiamento

• Rentabilidade de 10,75% ao ano, com um retorno mínimo equivalente a 15 meses de juros (13,43%).

MERCADO

Foi realizado um estudo de mercado para determinar se os preços de venda propostos pelo gestor são razoáveis. Por sua vez, foi realizada uma Due Diligence comercial por um agente externo que emitiu um relatório favorável corroborando os preços propostos. 

Existe informação disponível sobre o mercado na documentação "Testemunhas de venda", onde encontrará uma lista de casas à venda na área.

QUANDO RECUPERAREI O DINHEIRO INVESTIDO?

O prazo estimado deste projeto é de 24 meses com uma possível extensão de 6 meses no mês 24.

• Dezembro 2025, concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae e formalização da compra e venda

• Primeiro trimestre 2026, início dos trabalhos de reforma e comercialização das casas

• Terceiro trimestre 2027, conclusão das obras de reforma

• Quarto trimestre 2027, entrega das casas e pagamento do empréstimo à Urbanitae.

RISCOS

Todos os investimentos envolvem um risco. A seguir, são detalhados os principais riscos identificados para este projeto:

• Risco comercial derivado de um possível atraso na venda do ativo, o que poderia provocar atrasos no pagamento da dívida. Este risco é mitigado pela participação da agência imobiliária do grupo Ledicia que possui um grande conhecimento do mercado local que acaba de terminar um projeto similar na área, bem como o respaldo do relatório favorável emitido durante a due diligence comercial, que valida o preço de venda estabelecido no Plano de Negócios.

• Risco de desvios nos prazos do projeto devido a possíveis imprevistos durante o processo de obtenção de autorizações e permissões necessárias para as ações previstas na reforma. Para mitigar este risco, foi estabelecido um prazo ordinário de empréstimo de 24 meses, o que permite absorver potenciais atrasos. Além disso, o gestor tem vasta experiência no desenvolvimento de projetos imobiliários semelhantes em Vigo, o que contribui para reduzir a incerteza na execução.

• Risco de desvios nos custos de construção derivados de contingências não previstas. Este risco foi contemplado no Plano de Negócios através da inclusão de uma rubrica específica de contingências, configurada como uma terceira parcela do empréstimo, destinada a absorver eventuais custos adicionais sem comprometer a viabilidade financeira do projeto.

• Possibilidade de mudança das condições acordadas. Este risco inclui potenciais mudanças substanciais que ocorram desde o início da campanha de financiamento até a formalização do contrato de empréstimo, caso em que o projeto seria cancelado e o investimento devolvido.

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Avisos e Riscos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) não é uma empresa de serviços de investimento, nem uma entidade de crédito e não está vinculada a nenhum fundo de garantia de investimentos ou fundo de garantia de depósitos. As informações publicadas pela Urbanitae Real Estate Platform em seu Site são apenas informativas e em nenhum caso podem ser consideradas como recomendação de investimento para potenciais investidores.

Os projetos de financiamento participativo publicados pela Urbanitae em seu Site não são objeto de autorização nem de supervisão pela Comissão Nacional do Mercado de Valores nem pelo Banco de Espanha, portanto, todas as informações fornecidas pelo gestor em relação aos projetos não foram revisadas por eles.

A Urbanitae informa expressamente que, em caso de não cumprimento do volume total de investimento do projeto, o prazo para captação poderá ser excedido em até 25%, mantendo as mesmas condições de investimento. Além disso, o projeto poderá ser financiado pela Urbanitae quando tiver atingido pelo menos 90% do objetivo de financiamento, uma vez descontada a participação no projeto que a própria plataforma possa ter. 

O investimento nos projetos publicados neste Site pode envolver certos riscos, tais como, o risco de perda total ou parcial do capital investido, de não obter o retorno financeiro esperado ou de falta de liquidez. Portanto, alertamos os investidores a investir apenas uma quantia que estejam dispostos a perder e sugerimos que diversifiquem seus investimentos para minimizar e mitigar potenciais riscos. No caso de o gestor ser incapaz de devolver ou remunerar os fundos recebidos, a Urbanitae não devolverá aos investidores o seu investimento realizado.

Este projeto estará aberto a qualquer investidor registrado na Urbanitae, podendo investir no mesmo qualquer uma das seguintes pessoas registradas:

• Sócios da Urbanitae que possuam pelo menos 20% do capital social ou dos direitos de voto;

• Diretores ou funcionários da Urbanitae;

• Pessoas físicas ou jurídicas vinculadas a esses sócios, diretores ou funcionários por controle.

Nesse sentido, a Urbanitae garante que os investimentos de qualquer uma dessas pessoas serão feitos através da plataforma, nos mesmos termos e condições que qualquer outro investidor, sem receber nenhum tratamento preferencial, nem acesso privilegiado à informação em relação ao resto dos investidores registrados na Urbanitae. De acordo com o Regulamento Interno de Conduta da Urbanitae, esses investidores são obrigados a comunicar internamente essas operações.

Uma vez fechado o investimento no projeto, a Urbanitae fornecerá na área de investimento do projeto informações sobre a quantidade investida por esses investidores, o tipo de investidor que fez o investimento e a porcentagem que representa em relação ao total financiado, sempre cumprindo com a política de proteção de dados.