DESCRIPTION DU PROJET

Mexto est un promoteur et investisseur suisse spécialisé dans le segment résidentiel de luxe au Portugal, avec un accent sur la réhabilitation prime et la construction neuve haut de gamme à Lisbonne et ses environs. Présent au Portugal depuis 2017, il a développé un volume de projet entre 200 et 250 millions d'euros, avec environ 71 000 m² de surface construite et plus de 269 logements. Urbanitae co-investit déjà avec Mexto dans le projet Castilho 3, situé à une courte distance de cet actif.

Le projet a une stratégie de plus-values et consiste en une alliance avec le gestionnaire pour développer un immeuble résidentiel haut de gamme à Lisbonne, Portugal, composé de 6 logements haut de gamme (typologies de 2 à 5 chambres en duplex), avec de grandes terrasses, 17 places de parking et des zones communes exclusives comme une piscine, des jardins et une salle de sport conçus pour maximiser le confort et la qualité de vie des résidents.

Les contributions des investisseurs d'Urbanitae seront remises au gestionnaire via une augmentation de capital à la société véhicule qui regroupera les investisseurs d'Urbanitae: TERRACOTA OPPORTUNITIES 9, S.L. Cette société entrera ensuite dans la société promotrice portugaise du projet, MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA. Le gestionnaire dispose d'un financement bancaire approuvé prévu pour un montant de 14 000 000 € (2 150 000 € pour l'acquisition du terrain et 11 850 000 € pour la construction).

La contribution des investisseurs d'Urbanitae sera destinée à une augmentation de capital dans MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA et à doter la société de liquidités pour supporter les coûts du projet non couverts par le gestionnaire, les partenaires ou le financement, jusqu'à la vente du bâtiment.

L'acquisition de l'immeuble est prévue pour septembre 2026. À la date de lancement de ce projet, le permis de construire a déjà été accordé et les travaux de démolition ont déjà été effectués. Le risque lié aux permis est donc éliminé. Le début des travaux est prévu pour octobre 2026, avec une durée estimée de 24 mois.

Une fois la construction commencée, la commercialisation des logements pour leur vente commencera, avec pour objectif de maximiser le rythme des préventes avant la fin des travaux. Le prix moyen de vente prévu dans le plan d'affaires est de 16 174 €/m² de surface vendable, ce qui représente un montant total de ventes estimé à 27 447 650 €. Les prix de vente du plan d'affaires du promoteur ont été comparés avec les comparables de la construction neuve de la zone.

STRUCTURE

L'opération sera structurée via une augmentation de capital, où les investisseurs d'Urbanitae feront une contribution de capital à la société véhicule de l'opération, qui à son tour augmentera le capital dans la société promotrice du projet. Cette société dispose d'un financement bancaire approuvé par une banque leader au Portugal, pour couvrir le coût du développement de l'œuvre.

Un accord a été conclu avec le Promoteur pour une répartition du capital qui l'incite à optimiser le rendement du capital investi. La répartition des bénéfices se fait par tranches, en fonction du TRI atteint par le projet :

• Jusqu'à un TRI de 15,0% : tout le capital est rémunéré pari passu et les bénéfices sont répartis selon la structure du capital de la société ;

• Entre un TRI de 15,0% et de 20,0% : le gestionnaire perçoit 25% de l'excédent généré dans cette tranche en tant que rémunération variable, et les 75% restants sont répartis entre les associés selon la structure du capital.

• Au-delà d'un TRI de 20,0% : le gestionnaire perçoit 50% de l'excédent et les 50% restants sont répartis entre les associés selon la structure du capital.

Le gestionnaire, Mexto, se consacrera à la gestion intégrale de la promotion.

POURQUOI INVESTIR ?

Il y a plusieurs raisons d'investir dans ce projet : 

• Projet en cours avec risque de licences éliminé. Le permis de construire a déjà été accordé et les travaux de démolition sont déjà exécutés. Le début des travaux est prévu pour octobre 2026, immédiatement après la clôture de l'acquisition, ce qui place le projet dans une phase d'exécution très avancée par rapport à son lancement.

• Produit rare dans une zone à offre très limitée. Le projet propose 6 logements ultra-prime de 283 m² en moyenne, avec terrasses privées, piscine extérieure, salle de sport, espaces communs et de 2 à 4 places de parking par logement. Les typologies de 4 et 5 chambres de cette taille sont très rares à Lisbonne, où le produit habituel se situe entre 100 et 200 m².

• Prix de vente validés par comparables. Le prix moyen du plan d'affaires, 16.174 €/m², est en ligne avec le projet Castilho 3 qui est développé par Mexto. De plus, le rapport de marché est favorable en ce qui concerne les prévisions de vente, compte tenu du fait qu'il s'agit d'un produit assez unique sur le marché de Lisbonne, non seulement en raison de l'emplacement, mais aussi de la qualité des logements, des espaces communs et de l'exclusivité du projet.

• Promoteur de premier niveau avec capital propre engagé. Mexto, promoteur de capital suisse, a développé entre 200 et 250 millions d'euros au Portugal depuis 2017, et co-investit déjà avec Urbanitae. Le promoteur investira 45% du total des fonds propres, ce qui aligne directement ses intérêts avec ceux des investisseurs d'Urbanitae.

• Emplacement prime à Avenidas Novas (Lisbonne). L'actif est situé à Rua Tomás Ribeiro 89, sur l'axe Marqués de Pombal - Avenida da Liberdade, une zone résidentielle consolidée avec une forte demande de logements de qualité et une offre de nouveaux bâtiments très limitée.

SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES

Selon le critère de la CNMV, en plus du scénario de base (favorable) proposé par le gestionnaire et que nous vérifions chez Urbanitae, dans les projets d'Equity, 2 scénarios supplémentaires doivent être publiés montrant des variations potentielles dans le plan d'affaires.

1. FAVORABLE

Le scénario de base, ou favorable, prend en compte les estimations des revenus et des dépenses proposées par le gestionnaire, vérifiées par Urbanitae et comparées aux comparables de nouveaux bâtiments de la zone. Dans ce projet la prévision des revenus totaux s'élève à 27.447.650 €, tandis que l'estimation des coûts totaux pour l'exécution de la promotion correspond à 23.675.400 €.

2. MODÉRÉ

Le scénario modéré envisage une déviation à la hausse de 20% des coûts de construction estimés par le gestionnaire, ce qui porte la prévision des coûts totaux à 25.067.893 €, tout en maintenant les revenus à 27.447.650 €.

3. DÉFAVORABLE

Le scénario défavorable envisage une augmentation des coûts de construction et une baisse des prix de vente suffisamment larges pour obtenir un résultat négatif pour les investisseurs d'Urbanitae, avec une perte partielle du capital investi. Dans ce projet, on a considéré une augmentation des coûts de construction de 20% et une réduction des prix de vente de 10% par rapport au scénario favorable, ce qui représente un chiffre d'affaires total de 24.702.885 € et des coûts totaux de 24.814.797 €.

Selon le critère du superviseur, les plateformes de financement participatif ne doivent pas communiquer la rentabilité estimée d'un projet d'Equity. La rentabilité totale d'un projet est la PRÉVISION DES REVENUS moins l'ESTIMATION DES COÛTS, divisée par l' EQUITY TOTAL. Par exemple, dans le scénario FAVORABLE, le calcul serait PRÉVISION DES REVENUS (27.447.650 €) moins PRÉVISION DES DÉPENSES (23.675.400 €) divisé par l'Equity total (7.160.654 €). Le résultat de ce quotient multiplié par 100 représentera le pourcentage de rentabilité sur le capital investi dans ce scénario.

Les prévisions sont de simples estimations et sont sujettes aux variations qui pourraient découler de la situation économique, sociale ou autre au cours de la durée du projet.

MARCHÉ

Une étude de marché a été réalisée pour déterminer si les prix de vente proposés par le gestionnaire sont raisonnables. La due diligence technique, compte tenu des caractéristiques uniques de l'actif et de la demande croissante pour le produit de luxe sur le marché portugais, a été favorable par rapport aux prix du marché assumés dans le plan d'affaires. De plus, nous avons l'exemple de Castilho 3, un projet du même promoteur et avec Urbanitae comme co-investisseur, qui se commercialise bien et avec des valeurs en ligne avec celles estimées dans ce projet.

Le projet a fait l'objet d'une due diligence commerciale réalisée par Básico.

QUAND RÉCUPÉRERAI-JE L'ARGENT INVESTI ?

La durée estimée de ce projet est de 26-30 mois.

• Septembre 2026 – Investissement de capital et clôture de l'acquisition de l'immeuble

• Octobre 2026 – Début des travaux

• Troisième trimestre 2028 – Fin des travaux (durée estimée de 24 mois)

• Janvier 2029 – Clôture des ventes et sortie de la société

Il est important de noter que dans toute promotion immobilière, les délais peuvent varier à la hausse comme à la baisse. 

RISQUES

Tous les investissements comportent un risque. Nous détaillons les risques les plus clairs que nous avons identifiés pour ce projet: 

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans la commercialisation.

• Déviation des coûts fixes associés à l'investissement, imprévus dans la construction.

• Retards dans la vente, et/ou nécessité de réduire son prix pour attirer des clients.

• Risque commercial : à la date de lancement, les préventes n'ont pas commencé, donc la visibilité sur le rythme d'absorption est encore limitée.

• Augmentation des délais prévus dans le projet, en raison de retards dans les mois estimés de travaux.

• Possibilité de changement des conditions convenues. Ce risque comprend les changements substantiels potentiels qui peuvent survenir depuis le début de la campagne de financement jusqu'à la formalisation du contrat d'investissement, auquel cas le projet serait annulé et l'investissement remboursé.  

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Avertissements et Risques

La plateforme immobilière Urbanitae (Urbanitae) n'est pas une entreprise de services d'investissement, ni une entité de crédit et n'est adhérente à aucun fonds de garantie d'investissement ou fonds de garantie de dépôts. Les informations publiées par la plateforme immobilière Urbanitae sur son site web sont uniquement à des fins informatives et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des recommandations aux investisseurs.

Les projets de financement participatif publiés par Urbanitae sur son site web ne font l'objet d'aucune autorisation ni supervision par la Commission Nationale du Marché des Valeurs ou par la Banque d'Espagne.

Par conséquent, toutes les informations fournies par le gestionnaire concernant les projets n'ont pas été révisées par eux.

Urbanitae informe expressément que, en cas de non-respect du volume total d'investissement du projet, le délai pour la collecte peut être dépassé jusqu'à 25%, en maintenant les mêmes conditions d'investissement. De plus, le projet peut être financé par Urbanitae lorsqu'au moins 90 pour cent de l'objectif de financement a été atteint, une fois déduite la participation au projet que pourrait avoir la plateforme elle-même. 

L'investissement dans les projets publiés sur ce site web peut comporter certains risques, tels que le risque de perte totale ou partielle du capital investi, de ne pas obtenir le rendement monétaire espéré ou de manque de liquidité. Par conséquent, nous avertissons les investisseurs de n'investir que le montant qu'ils sont prêts à perdre et nous leur suggérons de diversifier leurs investissements pour minimiser et atténuer les risques potentiels. Dans le cas où le gestionnaire serait incapable de rembourser ou de rémunérer les fonds reçus, Urbanitae ne remboursera pas aux investisseurs leur investissement effectué.

Ce projet sera ouvert à tout investisseur enregistré chez Urbanitae, et les personnes suivantes enregistrées pourront investir dans celui-ci :

• Les associés d'Urbanitae qui détiennent au moins 20 % du capital social ou des droits de vote;

• Les dirigeants ou employés d'Urbanitae;

• Les personnes physiques ou juridiques liées à ces associés, dirigeants ou employés par contrôle.

Dans ce sens, Urbanitae garantit que les investissements de l'une de ces personnes seront effectués via la plateforme, dans les mêmes termes et conditions que tout autre investisseur, sans recevoir de traitement préférentiel, ni un accès privilégié à l'information par rapport au reste des investisseurs inscrits à Urbanitae. Conformément au Règlement Interne de Conduite d'Urbanitae, ces investisseurs sont tenus de communiquer en interne ces opérations.

Une fois l'investissement dans le projet clôturé, Urbanitae fournira dans la zone d'investissement du projet des informations sur le montant investi par ces investisseurs, le type d'investisseur qui a effectué l'investissement et le pourcentage qu'il représente par rapport au total financé, toujours en conformité avec la politique de protection des données.