El gestor del proyecto es Evandro Bosi, empresario en activo desde hace más de treinta años en el sector de la construcción, las reformas y el desarrollo inmobiliario. Tras iniciar su actividad en 1993, ha ampliado progresivamente su presencia en las zonas de Cremona, Piacenza, Milán y, en los últimos años, la Versilia, concentrándose de forma especial en Forte dei Marmi. 

A lo largo de su sólida trayectoria, se ha especializado en la restauración y conservación de edificios, la rehabilitación de inmuebles residenciales y el desarrollo de operaciones inmobiliarias a través de sociedades vehículo. Ha gestionado directamente todas las fases de desarrollo, acumulando operaciones por un valor indicativo de unos 50 millones de euros. En la actualidad, prosigue su actividad a través de Bosi S.r.l.s., aportando un consolidado patrimonio de competencias técnicas y operativas de primer nivel. 

El proyecto actual se desarrolla sobre una parcela en primera línea de playa en Marina di Pietrasanta, con una aportación de fondos propios ya ejecutada de 2,0 M€ en el cierre. Se trata de un inmueble con los permisos de reforma en vigor mediante SCIA, por lo que los trabajos de reforma podrán comenzar de manera inmediata.

El promotor compromete un capital total de c. € 3,01M, de los cuales c. € 2,04M ya están desembolsados a la fecha del cierre de la financiación. El proyecto cuenta además con un préstamo senior por Solution Bank de € 7,5M, de los cuales € 5,0M ya han sido concedidos y € 2,5M, en concepto de capex line, están en fase final de aprobación. 

Se estructura un préstamo junior de € 8,0M: € 5M aportados por los co-inversores para cubrir la adquisición, y € 3M aportados por los inversores de Urbanitae para cubrir la adquisición, la reforma integral de las villas y la reforma parcial del hotel. El préstamo tendrá un tipo de interés anual del 13,0% simple, con un plazo de 18 meses y una opción de extensión de 12 meses adicionales, así como un período mínimo de intereses de 6 meses.

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante la refinanciación del préstamo en 2028, apoyada por la venta de las dos villas y la estabilización del hotel bajo el contrato de arrendamiento con EGA Hospitality.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo junior a tipo fijo a la Bosi S.r.l.s., prestataria de la operación.

La cuantía total del préstamo junior ascenderá hasta un importe de € 8.000.000, de los cuales € 5.000.000 financiados por inversores externos y € 3.000.000 por los inversores de Urbanitae.

Las principales características del préstamo de Urbanitae son las siguientes (puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe del préstamo: hasta un máximo de € 3.000.000, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple del 13,0%.

• Plazo del préstamo: 18 meses con opción de extensión de 12 meses en el mes 18

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar las obras de reforma será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses equivalente a 6 meses de intereses.

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Garantía pignoraticia de primer rango sobre las acciones de la Property Company (Forte 2 S.r.l.)

• Subordinación de los préstamos de socios concedidos a la Bosi S.r.l.s.

• Promesa de hipoteca de segundo rango

• Mandato irrevocable de venta y un poder notarial (PoA) para ejecutar la venta

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Sólido paquete de garantías, con prenda de primer rango sobre las participaciones de la sociedad propietaria.

• Rentabilidad del 13,0% anual simple, con retorno mínimo de 6 meses de intereses.

• Activo exclusivo en primera línea de playa, en una de las ubicaciones más codiciadas del Mediterráneo: Marina di Pietrasanta, a las puertas de Forte dei Marmi.

• Promotor de gran solvencia con más de 30 años de experiencia

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta y los parámetros operativos planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence Técnica, Legal y Comercial por agentes externos que han emitido un informe favorable corroborando los precios de venta de las villas y los parámetros operativos del hotel, alineados con los comparables de la Versilia. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 18 meses con una opción de extensión de 12 meses adicionales en el mes 18.

• Cuarto trimestre 2026: concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae al promotor para los costes de adquisición y de reforma del proyecto.

• Cuarto trimestre 2026: inicio de las obras de construcción.

• Secundo trimestre 2028: venta de las dos villas y primer repago parcial del préstamo.

• 2028: apertura del hotel y refinanciación del préstamo junior, con repago total a los inversores de Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta del activo, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la participación de un agente inmobiliario líder en el sector, así como el respaldo del informe favorable emitido durante la due diligence comercial, el cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio.

• Riesgo administrativo ligado a la obtención del permiso de ampliación volumétrica del hotel (PdC), previsto para finales de 2026 o principios de 2027. Este riesgo se mitiga por el hecho de que la parte core del activo puede acometerse directamente bajo la SCIA ya en vigor, y por el diálogo activo del promotor con el Ayuntamiento, que ya conoce el proyecto

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la fase de construcción. Para mitigar este riesgo, el promotor cuenta con el apoyo de un Project Manager encargado de la supervisión y control riguroso del cronograma de ejecución asegurando el cumplimiento de los hitos establecidos. Asimismo, se trata de un gestor experimentado en productos inmobiliarios en Casares.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Para mitigar este riesgo, se ha incluido una partida de contingencias en el Plan de Negocio. ù

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

•            Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

•            Directivos o empleados de Urbanitae;

•            Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.

Con carácter general la retención a aplicar en origen, conforme a la normativa italiana, es del 26% sobre los intereses que serán abonados por la entidad prestataria residente en Italia.

Como excepción a lo anterior, podrán ser de aplicación tipos reducidos de acuerdo a la norma doméstica italiana y/o convenios para evitar la doble imposición internacional. Para ello, será preciso que el inversor nos acredite su residencia fiscal mediante certificado correspondiente.

Concretamente, en el caso particular de inversores residentes fiscales en España, el certificado deberá ser emitido conforme al Convenio para evitar la Doble Imposición internacional entre España e Italia (artículo 11), la retención se limita al 12% siempre que:

•            El beneficiario efectivo de los intereses sea residente fiscal en España, y

•          Se acredite dicha residencia mediante certificado emitido por la Agencia Tributaria española (modelo 01 o certificado digital válido) a los efectos del citado convenio, cubriendo el periodo en el que el interés ha sido exigible.