El gestor de este proyecto es Dinarosi Costa Brava, empresa promotora con más de 20 años de trayectoria en el sector, especializada en el desarrollo de activos residenciales en el ámbito regional. La compañía opera bajo un modelo de crecimiento consolidado por fases y mantiene un control directo sobre la operativa, el desarrollo técnico y el proceso constructivo del activo.

Dinarosi Costa Brava centra su actividad estratégica en la promoción de activos residenciales en ubicaciones consolidadas de la Costa Brava, con una fuerte presencia en Sant Feliu de Guíxols.

El activo objeto de la financiación se sitúa sobre una parcela de suelo urbano de 1.277 m² con la construcción ya iniciada por el promotor, quien adquirió el suelo y arrancó las obras íntegramente con fondos propios.

El grado de avance de la obra alcanza el 38% a cierre de agosto de 2026, superando ya las fases de mayor complejidad técnica. Los trabajos de cimentación y la estructura principal están 100% completados en ambos bloques hasta la cubierta, y la planta baja ya se encuentra despejada para dar paso a las zonas comunes y garajes.

En el exterior, los cerramientos de fachada y las barandillas de las terrazas están listos en las plantas inferiores y medias, avanzando actualmente en la última planta. En el interior, la distribución avanza a buen ritmo con dos plantas totalmente tabiqueadas y los trabajos ya iniciados en la tercera.

Haber completado la estructura reduce de forma significativa la incertidumbre y los riesgos del proyecto. A partir de ahora, los fondos de la financiación se destinarán a avanzar en la albañilería interior, completar las fachadas y comenzar las instalaciones de fontanería, electricidad y climatización.

El proyecto se compone de 28 viviendas plurifamiliares distribuidas en dos bloques de 14 unidades cada uno. Las viviendas tendrán de 2 a 4 dormitorios, amplias terrazas, plazas de garaje y piscina comunitaria. Asimismo, las unidades cuentan con vistas al mar. 

El proyecto cuenta con Licencia de Obras en vigor, así como con la División Horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad.

La comercialización formal de las viviendas se iniciará próximamente, una vez finalizados los trámites de estructuración de las garantías de cantidades a cuenta mediante crédito caución o avales. No obstante, el promotor ya ha iniciado las acciones de difusión, publicidad y visitas al activo, constatando un elevado interés precomercial. Esta estrategia busca optimizar los márgenes de venta alcanzando fases más avanzadas de la edificación, respaldada por unas perspectivas comerciales sumamente favorables gracias a la alta demanda y escasez de oferta confirmadas en la Due Diligence comercial independiente, así como por el sólido track record del promotor tras el éxito en la comercialización previa de una promoción idéntica de 32 viviendas en la misma calle (Ronda Nord 13).

La construcción la está llevando a cabo Daleks Construction, constructora de confianza, con más de 20 años de experiencia en edificación residencial y reformas, y socio habitual del promotor en la zona junto a otros contratistas como la constructora local Illas Medes, lo que asegura un estricto control en los costes y plazos del proyecto.  

El promotor del proyecto ha comprometido un capital total de 1,86 M€ para la adquisición y parte de los costes de construcción. Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario de hasta 4,50 M€ comprometido en 4 tramos, destinado a financiar los costes de construcción y gastos generales para la finalización del proyecto. El Tramo A fue concedido en julio de 2026.

El Tramo B tendrá un tipo de interés fijo anual del 10,0% y un plazo de 15 meses, con la opción de una extensión adicional de hasta 6 meses. Asimismo, el préstamo contará con un periodo mínimo de intereses de 7 meses garantizados.

La salida esperada de los inversores de Urbanitae se realizará mediante los ingresos procedentes de la venta de las viviendas.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a la sociedad DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá a un importe de hasta 4.500.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en cuatro tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

•      Importe total del préstamo: hasta un máximo de 4.500.000 €, comprometido en cuatro tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 1.240.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae. El Tramo A se formalizó en julio de 2026 y se destinó a financiar parte de los costes de construcción del proyecto.

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.120.000 €, a levantar por los inversores de Urbanitae. El Tramo B se destinará a financiar parte de los costes de construcción para el desarrollo de las obras en los próximos 5 meses.

III. Un tercer tramo o Tramo C, por importe de hasta 1.070.000 €.

IV. Un cuarto tramo o Tramo D, por importe de hasta 1.070.000 €.

•      Tipo de interés fijo anual simple de 10,0% para el Tramo B.

•      Plazo del préstamo: 15 meses + 6 meses de extensión para el Tramo B.

•    Los intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento y comenzarán a  devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo.

•      La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor. 

•   La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses para el Tramo B equivalente a 7 meses de intereses. 

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

 •   Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente de la financiación, con responsabilidad hipotecaria del 140% del importe del principal de la deuda.

•      Promesa de hipoteca sobre las 28 plazas de garaje del proyecto.

•      Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la Prestataria.

•      Prenda de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias de la Prestataria.

•    Mecanismo de barrido de caja (cash-sweep) del 70% de los ingresos netos derivados de la venta de las unidades, destinado a la amortización del préstamo. El único uso permitido del 30% no barrido será la reinversión en el proyecto, incrementando por tanto el valor del colateral del préstamo en beneficio de los inversores de Urbanitae.

•   Carta de compromiso de aportación de fondos propios (“Equity Commitment Letter”) para cubrir parte de las contingencias presupuestadas y aquellos imprevistos no presupuestados en el Plan de Negocio.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos periódicos de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

• Proyecto atractivo ubicado en uno de los municipios con más demanda de la Costa Brava. Sólida atracción comercial esperada, al existir una escasa oferta de obra nueva en la zona (validada en la DD Comercial). 

• Promotor con alineamiento de intereses (c.2.1m€ de capital invertido hasta la fecha y aportaciones adicionales en los tramos pendientes) y sólida experiencia, incluyendo una promoción a escasos metros del proyecto actual.  

• Licencia de Obras en vigor y un 38% grado de avance de la construcción a cierre de agosto de 2026: cimentación y estructura de ambos bloques ejecutadas, cerramientos de fachada prácticamente terminados y dos plantas completamente tabiqueadas, con la tercera ya iniciada.

• Atractivo binomio de riesgo/rentabilidad: Retorno a un tipo de interés anual de doble dígito, garantizado con hipoteca de primer rango sobre el activo (valoración en estado actual de 4.11m€, lo cual representa un ratio de LTV de deuda acumulada en los dos primeros tramos de c.57%), entre otros. Ratio LTV (deuda total) conservador: 47,0% sobre el valor de tasación HET.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 15 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 15.

• Junio 2026, concesión del Tramo A del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae destinado a financiar parcialmente los costes de construcción del Proyecto.

• Agosto 2026, la obra alcanza un 38% de grado de avance, con estructura finalizada, cerramientos avanzados y dos plantas completamente tabiqueadas.

• Septiembre 2026, concesión del Tramo B del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae, continuación de las obras.

• Cuarto trimestre 2026, inicio de la comercialización.

• Cuarto trimestre 2027, finalización de los trabajos de construcción.

• Primer trimestre 2028, entrega de las viviendas y reembolso del préstamo a los inversores de Urbanitae. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en las ventas, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la sólida experiencia del grupo gestor en la comercialización de activos similares, la escasa oferta de producto de obra nueva en la zona y la alta demanda. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial la cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio y considera que es posible una subida de precios.

• Riesgo de desviaciones en plazos debido a imprevistos durante la fase de obras. Se mitiga al tratarse de un proyecto ya iniciado con un 38% de grado de avance a cierre de agosto de 2026: la cimentación y la estructura de ambos bloques están ejecutadas, los cerramientos de fachada prácticamente terminados y la tabiquería interior completada en dos plantas e iniciada en la tercera, lo que elimina la incertidumbre propia de las fases iniciales de obra. Las licencias se encuentran concedidas y la construcción la ejecuta Daleks Construction, contratista habitual y socio recurrente del promotor junto a otros contratistas de la zona.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Este riesgo ha sido contemplado en el Plan de Negocio mediante la incorporación de una reserva para contingencias equivalente al 15% del presupuesto total de obra, destinada a absorber posibles sobrecostes sin comprometer la viabilidad financiera del proyecto.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

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Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

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