El gestor de esta oportunidad es EDISTAA HOGAR, promotora con más de 50 años de trayectoria en el sector inmobiliario y fuerte implantación en la provincia de Huelva. En los últimos veinte años ha entregado más de 400 viviendas en Andalucía y el Algarve, y actualmente desarrolla varias promociones de unifamiliares en Cartaya, Aljaraque y El Rompido, donde ejecuta la primera fase de este mismo proyecto. Su equipo gestor está integrado por profesionales con amplia formación técnica y más de dos décadas de experiencia directa.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo de 12 viviendas unifamiliares en El Rompido (Huelva), con una superficie edificable de 2.123 m². Cada vivienda dispone de parcela privada, plaza de aparcamiento y trastero, y la distribución se apoya en la topografía del terreno para orientar las viviendas hacia la costa y la desembocadura del río, priorizando la entrada de luz y el aprovechamiento de los espacios exteriores. Se trata de la segunda fase del Proyecto El Rompido, publicado en la plataforma en enero de 2026, y sus zonas comunes —piscina, gimnasio y áreas verdes— se unirán a las de la primera fase para dotar a ambas promociones de espacios comunes de mayor calidad.

El suelo se ubica en la cota más alta del sector de “El Rompido Oeste”, colindando con las fases ya consolidadas de otras promociones, incluida la primera fase de este proyecto. Su posición elevada permite vistas despejadas hacia el oeste, con perspectiva directa sobre el estuario del río Piedras y el litoral de La Antilla, y el acceso rodado conecta con las vías principales, enlazando la promoción con el núcleo urbano y las áreas comerciales cercanas. El Rompido es un núcleo costero en el margen del río Piedras, marcado por el paraje de las Marismas y la Flecha del Rompido, con puerto deportivo de más de 300 amarres y campos de golf en el entorno inmediato, consolidado como destino de segunda residencia.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al promotor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que aglutinará el conjunto de los fondos procedentes de los inversores. Dicha sociedad ampliará capital posteriormente en la sociedad promotora del proyecto. El suelo es urbano consolidado, con la parcela completamente urbanizada y dotada de servicios (pendiente de recepción final). Esta situación reduce significativamente el riesgo urbanístico y permite enfocar la estrategia en la edificación. Para la ejecución se cuenta con la garantía de la constructora del propio grupo, cuya experiencia contrastada en la zona mitiga los riesgos de construcción y asegura el cumplimiento de los costes estimados.

La financiación de la obra será soportada por un préstamo promotor ya pactado con una entidad bancaria de primer nivel, lo que aporta seguridad a la operación desde el inicio. La comercialización arrancará en el cuarto trimestre de 2026, liderada directamente por EDISTAA HOGAR, con previsiones muy positivas dado el éxito comercial de la primera fase, que ya cuenta con licencia y preventas por encima del precio estimado y prevé iniciar obra a mediados de octubre.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación. Dicha sociedad vehículo entrará en la sociedad promotora para adquirir el solar y soportar los gastos de arranque de la promoción. EDISTAA HOGAR se dedicará a la gestión integral de la promoción.

La financiación de la obra será soportada posteriormente por un préstamo promotor bancario, ya pactado con una entidad financiera de primer nivel.

El modelo de gestión garantiza una total alineación de intereses: EDISTAA no solo actuará como gestor integral de la promoción, sino que también participará como inversor en el proyecto, comprometiendo su propio capital (230.000 €) junto al de los inversores de Urbanitae (920.000 €), sobre un equity total de 1.150.000 €.

El reparto del beneficio sigue una cascada con prelación a favor de los inversores de Urbanitae: en primer lugar se devuelve el capital aportado por los inversores de Urbanitae (920.000 €); a continuación se abona su retorno preferente equivalente a un 13% TIR; después se devuelve el capital aportado por el gestor (230.000 €) y su retorno equivalente al 13% TIR; una vez cubiertos ambos umbrales, el gestor percibe un 50% del beneficio remanente como retribución a éxito (promote); y el exceso restante se reparte entre ambas partes a prorrata de su participación en la sociedad (80% inversores de Urbanitae / 20% gestor).

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Producto diferencial y escaso: el proyecto introduce una tipología de vivienda prácticamente inexistente en la oferta actual de la zona, otorgándole una ventaja competitiva inmediata frente a la competencia.

• Ubicación premium y vistas: la parcela se sitúa en la cota más elevada del sector, garantizando vistas panorámicas ininterrumpidas hacia el estuario del río Piedras y el mar, un valor añadido difícil de replicar en el entorno.

• Urbanización ejecutada: el suelo cuenta con las obras de urbanización ya finalizadas y las redes de servicios instaladas, encontrándose únicamente pendiente del trámite administrativo de recepción final, lo que mitiga los riesgos técnicos de desarrollo del suelo.

• Respaldo bancario confirmado: la viabilidad económica ha sido validada por una entidad financiera de primer nivel con la que ya se ha pactado la financiación promotora, aportando solidez a la estructura de capital desde el inicio.

• Alta demanda potencial: la combinación de precios competitivos y un diseño orientado a maximizar los espacios exteriores responde a las exigencias actuales del comprador de segunda residencia, asegurando una buena capacidad de absorción en el mercado.

• Experiencia del promotor en la zona: el promotor cuenta con la experiencia de estar desarrollando la fase 1 del proyecto para la cual ya ha obtenido la licencia en el plazo previsto y está comercializando por encima del precio estimado. 

• Retorno preferente del 13% sobre el capital y el beneficio del promotor: la estructura de reparto otorga a los inversores un retorno preferente del 13% de TIR sobre el capital aportado con prelación sobre el promotor, que además coinvierte 230.000 € —el 20% del equity— y no percibe beneficio alguno hasta que dicho umbral ha sido satisfecho, lo que garantiza el alineamiento de intereses y refuerza la protección del inversor.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar dos escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el estudio de mercado.

En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 6.720.000 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 6.121.343 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor.

En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción en un 10%, lo que eleva el importe de los costes totales hasta 6.259.691 €, minorados respecto al escenario favorable ya que se reduce el pago del Impuesto de Sociedades y los honorarios de gestión a éxito.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado.

En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción un 10% y una reducción en los precios de venta de un 10%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 6.048.000 € y unos costes totales de 6.075.173 €, minorados respecto a los escenarios favorable y moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades y la retribución del gestor a éxito por no haber logrado el objetivo de rentabilidad.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de equity.

La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL.

Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (6.720.000 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (6.121.343 €) dividido entre el equity total (1.150.000 €).

El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe Básico Real Estate”, donde encontrarás un estudio realizado por Básico Real Estate.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 30-34 meses:

• Cuarto trimestre 2026 – ampliación de capital e inicio de la comercialización.

• Segundo trimestre 2027 – inicio de la construcción.

• Primer trimestre 2029 – final de la construcción.

• Segundo trimestre 2029 – entrega de viviendas, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, detallamos los riesgos más relevantes que hemos identificado específicamente para este proyecto:

• Riesgo de plazos administrativos: Posibilidad de retrasos en la obtención de licencias o permisos municipales necesarios para la edificación.

• Riesgo de incremento de costes: Posibilidad de desviación en los costes de construcción o subida de precios de materias primas.

• Riesgo comercial: existe la posibilidad de que el ritmo de ventas de las 12 unidades sea menor al previsto, si bien este riesgo se ve significativamente mitigado por el sólido comportamiento comercial demostrado en la Fase 1.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas: Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.