El gestor del proyecto es ROEL HOMES, promotor inmobiliario de referencia en el sur de España con 50 años de trayectoria en la Costa del Sol. Fundado en 1974 y con sede en Marbella, cuenta con más de 50 empleados y ha entregado activos por un valor agregado superior a 215 M€ (298 unidades). La compañía es una joint venture al 50% entre Grupo Villarroel (socio técnico) e Ibérica Capital Partners (socio financiero), y opera de forma verticalmente integrada, asumiendo internamente el diseño, la promoción y la construcción de sus proyectos.

Roel Homes ha desarrollado y entregado íntegramente Palo Alto Norte (298 apartamentos), alcanzando un 50% de preventas en 6-8 meses en cada una de las fases y superando el plan de negocio en todas ellas, con precios que han evolucionado desde los 3.500 €/m² iniciales hasta los 7.500 €/m² de la última fase.

Actualmente el gestor está ejecutando Palo Alto Sur, la fase de villas unifamiliares del mismo master plan, donde ya ha lanzado 15 villas: 7 villas prácticamente finalizadas —vendidas al 100% sobre plano antes del inicio de las obras— y 8 villas en construcción, de las cuales 2 ya se han vendido. Esta ejecución previa sobre el mismo suelo y con el mismo producto ofrece un benchmark fiable de costes, plazos y ritmos de venta para las dos villas objeto de esta financiación.

Ambas parcelas cuentan con Licencia de Obras en vigor y el movimiento de tierras ya se ha iniciado, por lo que la operación no presenta riesgo urbanístico ni de licencia antes de la disposición del préstamo.

El plazo estimado de ejecución de las obras es de 18 meses, seguido de un período de comercialización y escrituración de 5-6 meses.

La comercialización de las villas se llevará a cabo principalmente a través de los canales internos de venta del gestor y agencias comercializadoras de la zona. El precio de salida previsto es de 4,0 M€ por villa (8,0 M€ en total), lo que supone aplicar un precio de sobre plano a un producto ya terminado y sitúa las villas aproximadamente un 20% por debajo del precio de mercado de una villa acabada comparable en la urbanización, ofreciendo una clara ventaja competitiva en el proceso de venta.

El gestor ha comprometido fondos propios por importe aproximado de 2,1 M€, íntegramente desembolsados previo a la concesión del préstamo de Urbanitae. Adicionalmente, el promotor se compromete a aportar el capital necesario para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en las contingencias del Plan de Negocio.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en 3 tramos, destinado a financiar los costes de construcción y los costes generales del proyecto.

El Tramo A, por importe de 1.560.000 €, tendrá un tipo fijo anual del 10,5% y un plazo de 24 meses, con opción de extensión de 6 meses adicionales en el mes 24 (24+6).

El uso de fondos del Tramo A se destinará a financiar la primera fase de los costes de construcción de ambas villas, así como los costes generales del proyecto asociados a dicho periodo.

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante los ingresos procedentes de la venta de las dos villas.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad GUY 2023, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá hasta un importe de 4.670.000 €, comprometido en tres tramos, cuyas características principales son las siguientes (*puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"*):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 4.670.000 €, comprometido en tres tramos:

- Un primer tramo o Tramo A, por importe de 1.560.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

- Un segundo tramo o Tramo B, por importe de 1.460.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

- Un tercer tramo o Tramo C, por importe de 1.650.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple: 10,5% para el Tramo A.

• Plazo del préstamo: 24 meses, con opción de extensión de 6 meses en el mes 24 (24+6, hasta el mes 30).

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento ('bullet'), comenzando a devengarse desde la formalización del contrato de préstamo. Se permite la amortización anticipada, parcial o total, en cualquier momento, sujeta al pago de unos intereses mínimos garantizados de 18 meses para el Tramo A.

• Las disposiciones del préstamo destinadas a costes de construcción se realizarán mensualmente contra certificaciones de obra, sujetas a la revisión y validación de un Project Monitor externo designado por Urbanitae.

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre los dos activos objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 135% del principal.

• Prenda de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias del proyecto, incluida la cuenta de IVA.

• Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad Prestataria.

• Carta de compromiso de aportación de capital adicional (Equity Commitment Letter), mediante la cual el promotor se compromete a aportar fondos propios adicionales para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en el Plan de Negocio.

• Barrido de caja (cash-sweep) del 100% de los ingresos generados por la venta de las dos villas, destinado a amortizar el principal e intereses del préstamo de Urbanitae.

• Barrido de caja (cash-sweep) sobre los flujos netos de caja generados por la venta de cualquier otra vivienda de la urbanización propiedad del gestor o de sociedades vinculadas, una vez satisfechas las obligaciones de los acreedores con garantía preferente sobre dichas viviendas.

• Mandato irrevocable de venta, activable en el mes 24 (o en el mes 30 en caso de extensión), que permite al prestamista instruir la venta ordenada de los activos a un precio mínimo equivalente al 80% del valor de tasación actualizado.

• Prohibición de otorgar garantías adicionales (Negative Pledge) y subordinación de cualquier deuda presente o futura del Prestatario frente a sus socios, así como diferimiento de los honorarios de gestión del gestor hasta el repago íntegro del préstamo de Urbanitae.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, el avance en la construcción, posibles desvíos en plazo/coste, y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales del préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre los dos activos, reforzada con un barrido de caja ampliado a la venta del resto de viviendas de la urbanización propiedad del gestor y con un mandato irrevocable de venta como mecanismo de ejecución.

• Sin riesgo de licencia: ambas parcelas cuentan con Licencia de Obras en vigor y el movimiento de tierras ya se ha iniciado, por lo que se trata de activos listos para construir desde el primer día.

• Promotor con 50 años de experiencia y profundo conocimiento del emplazamiento: Roel Homes ha entregado Palo Alto Norte (298 apartamentos) y ejecuta actualmente 15 villas dentro del mismo master plan, lo que ofrece un benchmark contrastado de costes, plazos y calidad.

• Ubicación premium: Palo Alto, Ojén (Marbella), uno de los mercados de segunda residencia de lujo con mayor demanda internacional de España, a 10 minutos del centro de Marbella.

• c. 2M€ de capital del promotor ya aportado antes de cualquier disposición del préstamo, con un LTC bruto del 45% a la concesión del Tramo A y un LTC total del 69,0% una vez se haya dispuesto de la totalidad del préstamo. 

• Absorción comercial contrastada: la Fase 1 (7 villas) se vendió al 100% sobre plano antes del inicio de las obras y, de la Fase 2 (8 villas en construcción), ya se han vendido 2.

• La rentabilidad del 10,5% anual para el Tramo A, con un retorno mínimo garantizado equivalente a 18 meses de intereses (15,75%).

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence Comercial que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados y el plan de negocio del promotor.

*Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.*

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses, con una posible extensión de 6 meses adicionales en el mes 24 (24+6, hasta el mes 30).

• Septiembre 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae, disposición del Tramo A y continuación de las obras de construcción.

• Primer trimestre de 2028, finalización de las obras de construcción (18 meses), obtención del Certificado Final de Obra y solicitud de la Licencia de Primera Ocupación.

• Tercer trimestre de 2028, escrituración de la venta de las villas y repago del préstamo a Urbanitae, dentro del plazo de 24 meses (vencimiento estimado en septiembre de 2028).

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta de las villas, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga por varios factores: la Fase 1 del proyecto (7 villas) se vendió al 100% sobre plano antes del inicio de las obras y de la Fase 2 (8 villas) ya se han vendido 2; el precio de salida se sitúa un 20% por debajo del precio de mercado de una villa terminada; y se ha llevado a cabo una Due Diligence Comercial que ha validado tanto los precios del Plan de Negocio como el calendario de ventas previsto. Adicionalmente, el paquete de garantías incorpora un mandato irrevocable de venta activable en el mes 24 (o 30 en caso de extensión).

• Riesgo de desviaciones en costes de construcción. El Plan de Negocio incluye una partida de contingencias del 10% sobre los costes de ejecución. Adicionalmente, el promotor se compromete, mediante una Carta de Compromiso de Capital (Equity Commitment Letter), a aportar el capital necesario para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en dichas contingencias. El gestor cuenta además con el benchmark de coste de las 15 villas idénticas ya ejecutadas en el mismo emplazamiento, y se ha realizado una Due Diligence Técnica independiente para auditar el plan de costes.

• Riesgo de desviaciones en los plazos de construcción. El plazo estimado de ejecución de las obras es de 18 meses, lo que deja, dentro del plazo total del préstamo de 24 meses, un margen de 6 meses para la comercialización, escrituración de las villas y repago del préstamo antes de su vencimiento, ampliable en 6 meses adicionales mediante la opción de extensión. Este colchón temporal permite absorber posibles desviaciones moderadas en el calendario de obra sin comprometer el repago en plazo de la financiación.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

*Advertencias y Riesgos*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.