DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Mexto es un promotor e inversor de capital suizo especializado en el segmento residencial de lujo en Portugal, con foco en la rehabilitación prime y la obra nueva de alta gama en Lisboa y su entorno. Presente en Portugal desde 2017, ha desarrollado un volumen de proyecto de entre 200 y 250 millones de euros, con cerca de 71.000 m² de superficie construida y más de 269 viviendas. Urbanitae ya coinvierte con Mexto en el proyecto Castilho 3, situado a escasa distancia de este activo.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías y consiste en una alianza con el gestor para desarrollar un edificio residencial de alta gama en Lisboa, Portugal, compuesto de 6 viviendas de alta gama (tipologías de 2 a 5 dormitorios dúplex), con amplias terrazas, 17 plazas de garaje y exclusivas zonas comunes como piscina, jardines y gimnasio diseñadas para maximizar el confort y la calidad de vida de los residentes.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al gestor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que aglutinará a los inversores de Urbanitae: TERRACOTA OPPORTUNITIES 9, S.L. Dicha sociedad entrará posteriormente en la sociedad promotora portuguesa del proyecto, MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA. El gestor cuenta con financiación bancaria aprobada prevista por importe de 14.000.000 € (2.150.000 € para la adquisición del solar y 11.850.000 € para la construcción).

La aportación de los inversores de Urbanitae irá destinada a una ampliación de capital en MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA y a dotar a la sociedad de liquidez para soportar los costes del proyecto que no cubra el gestor, los socios ni la financiación, hasta la venta del edificio.

La adquisición del inmueble está prevista para septiembre de 2026. A la fecha de lanzamiento de este proyecto, la licencia de construcción ya ha sido concedida y los trabajos de demolición ya se han ejecutado. El riesgo de licencias queda por tanto eliminado. El inicio de la obra está previsto para octubre de 2026, con una duración estimada de 24 meses.

Una vez iniciada la construcción, se comenzará a comercializar las viviendas para su venta, con el objetivo de maximizar el ritmo de preventas antes de la finalización de la obra. El precio medio de venta previsto en el plan de negocio es de 16.174 €/m² de superficie vendible, lo que supone un importe total de ventas estimado de 27.447.650 €. Los precios de venta del plan de negocio del promotor se han contrastado con los comparables de obra nueva de la zona.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación, que a su vez ampliará capital en la sociedad promotora del proyecto Dicha sociedad cuenta con financiación bancaria aprobada por parte de un banco líder en Portugal, para cubrir el coste del desarrollo de la obra.

Se ha pactado con el Promotor un reparto de capital que le incentiva para optimizar el retorno del capital invertido. El reparto de los beneficios se realiza por tramos, en función de la TIR que alcance el proyecto:

• Hasta una TIR del 15,0%: todo el capital se remunera pari passu y los beneficios se reparten según la estructura de capital de la sociedad;

• Entre una TIR del 15,0% y del 20,0%: el gestor percibe un 25% del exceso generado en ese tramo en concepto de retribución variable, y el 75% restante se reparte entre los socios según la estructura de capital.

• Por encima de una TIR del 20,0%: el gestor percibe un 50% del exceso y el 50% restante se reparte entre los socios según la estructura de capital.

El gestor, Mexto, se dedicará a la gestión integral de la promoción.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto: 

• Proyecto en marcha con riesgo de licencias eliminado. La licencia de construcción ya ha sido concedida y los trabajos de demolición ya están ejecutados. El inicio de obras está previsto para octubre de 2026, inmediatamente después del cierre de la adquisición, lo que sitúa al proyecto en una fase de ejecución muy avanzada respecto a su lanzamiento.

• Producto escaso en una zona con oferta muy limitada. El proyecto ofrece 6 viviendas ultra-prime de 283 m² de media, con terrazas privadas, piscina exterior, gimnasio, zonas comunes y de 2 a 4 plazas de garaje por vivienda. Las tipologías de 4 y 5 dormitorios de este tamaño son muy escasas en Lisboa, donde el producto habitual se sitúa entre 100 y 200 m².

• Precios de venta validados por comparables. El precio medio del plan de negocio, 16.174 €/m², está en línea con el proyecto Castilho 3 que está siendo desarrollado por Mexto. Además, el informe de mercado es favorable en cuanto a las previsiones de venta, teniendo en cuenta que este es un producto bastante único en el mercado de Lisboa no solo debido a la ubicación, sino también a las calidades de las viviendas, zonas comunes y exclusividad del proyecto.

• Promotor de primer nivel con capital propio comprometido. Mexto, promotor de capital suizo, ha desarrollado entre 200 y 250 millones de euros en Portugal desde 2017, y ya coinvierte con Urbanitae. El promotor invertirá el 45% del equity total, lo que alinea directamente sus intereses con los de los inversores de Urbanitae.

• Ubicación prime en Avenidas Novas (Lisboa). El activo se sitúa en Rua Tomás Ribeiro 89, en el eje Marqués de Pombal – Avenida da Liberdade, una zona residencial consolidada con alta demanda de vivienda de calidad y una oferta de obra nueva muy limitada.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae y contrastadas con los comparables de obra nueva de la zona. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 27.447.650 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 23.675.400 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza del 20% de los costes de construcción estimados por el gestor, lo que eleva la previsión de costes totales hasta 25.067.893 €, manteniendo los ingresos en 27.447.650 €.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de costes de obra y una bajada de precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo para los inversores de Urbanitae, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción del 20% y una reducción en los precios de venta del 10% respecto al escenario favorable, lo que supone una cifra total de ingresos de 24.702.885 € y unos costes totales de 24.814.797 €.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (27.447.650 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (23.675.400 €) dividido entre el Equity total (7.160.654 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. La due diligence técnica, atendiendo a las características únicas del activo y la creciente demanda por el producto de lujo en el mercado portugués, ha resultado favorable respecto a los precios de mercado asumidos en el plan de negocio. Además, contamos con el ejemplo de Castilho 3, proyecto del mismo promotor y con Urbanitae como coinversor, que se está comercializando bien y con valores en línea con los estimados en este proyecto.

El proyecto ha sido objeto de una due diligence comercial realizada por Básico.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 26-30 meses.

• Septiembre 2026 – Inversión de capital y cierre de la adquisición del inmueble

• Octubre 2026 – Inicio de la obra

• Tercer trimestre 2028 – Fin de la obra (duración estimada de 24 meses)

• Enero 2029 – Finalización de las ventas y salida de la sociedad

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en comercialización.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción.

• Retrasos en la venta, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes.

• Riesgo comercial: a la fecha de lanzamiento no se han iniciado las preventas, por lo que la visibilidad sobre el ritmo de absorción es todavía limitada.

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en los meses estimados de obra.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de inversión, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.  

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España.

Por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.