El gestor del proyecto es CALIZA HOMES, grupo inmobiliaria con sede en Barcelona especializada en la promoción residencial en Cataluña. Sus socios cuentan con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y de la construcción, y han desarrollado más de 140 unidades residenciales a través de sus dos marcas, Caliza Homes y Loess Homes Club.

El activo consiste en un suelo residencial de 5.949 m² que cuenta ya con Licencia de Obras concedida. El proyecto contempla la construcción de 31 viviendas adosadas en 6 bloques, con zonas ajardinadas y piscina, para un total de 4.177 m² construidos.

A fecha de hoy, el proyecto cuenta ya con 5 reservas, un 16% del total de las viviendas. 

La estructura de las viviendas se ejecutará mediante construcción prefabricada de hormigón, a cargo de una empresa constructora de primer nivel con más de 50 años de experiencia, especializada en construcción industrializada.

La fabricación de la estructura tiene un plazo previsto de 4 meses, seguido de un montaje en obra de 2-3 meses adicionales. Los trabajos de fabricación y montaje se organizarán en dos fases: una primera fase que abarcará dos tercios de las viviendas, y una segunda fase para el tercio restante.

De forma simultánea a la fabricación de los módulos estructurales, se iniciarán los trabajos de movimiento de tierras, cimentación y saneamiento. Una vez finalizada la fase 1 de fabricación y montaje, se continuará con las obras interiores y de acondicionamiento, permitiendo que los distintos frentes de obra avancen en paralelo, sin paralizaciones.

El plazo global estimado hasta la finalización de las obras de construcción es de 22-24 meses.

La comercialización de las viviendas se llevará a cabo a través de un agente local, en colaboración con el propio gestor del proyecto. 

Caliza Homes se encuentra actualmente desarrollando otra promoción para 13 viviendas en el entorno de Figueres bajo el mismo sistema constructivo, que ha registrado una gran acogida comercial, alcanzando un nivel de preventas del 84% con un grado de avance de obra del 50%. 

Esta experiencia previa respalda tanto la demanda existente en la zona como la validez del sistema constructivo empleado en el Proyecto Arcilla.

El gestor del proyecto ha desembolsado hasta la fecha fondos propios por aproximadamente 1,3 M€, destinados a la adquisición del suelo y a los costes generales de definición del proyecto y licencias. Adicionalmente, el gestor se compromete a aportar fondos propios por importe de 1,47 M€ para cubrir los costes de construcción y costes generales pendientes del proyecto, en línea con los hitos establecidos.

Esta aportación adicional queda garantizada mediante una Carta de Compromiso de Capital (Equity Commitment Letter) y, como garantía adicional, una hipoteca de primer rango sobre un segundo activo, reforzando el compromiso financiero del promotor en el proyecto.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en 3 tramos, para financiar parcialmente los costes de construcción y costes generales del proyecto.

El Tramo A, por importe de 2.430.000€, tendrá un tipo fijo anual del 11,0% y un plazo de 27 meses, con opción de extensión de 6 meses adicionales en el mes 27 (27+6).

El uso de fondos del Tramo A del préstamo se destinará, por una parte, a hacer frente al primer desembolso correspondiente a la fabricación de la estructura prefabricada de la Fase 1, así como a financiar los costes de construcción asociados al movimiento de tierras, la cimentación y el saneamiento de la promoción.

Con el objetivo de garantizar los fondos desembolsados para la fabricación de la estructura, la empresa constructora emitirá a favor del promotor un aval a primer requerimiento a través de una entidad bancaria de primer nivel. 

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante los ingresos procedentes de la venta de las viviendas.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad ANYWAY INVESTMENTS, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá hasta un importe de 6.200.000€, comprometido en tres tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"):

● Importe total del préstamo: hasta un máximo de 6.200.000 €, comprometido en tres tramos:

i. Un primer tramo o Tramo A, por importe de 2.430.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae. 

ii. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de 1.800.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

iii. Un tercer tramo o Tramo C, por importe de 1.970.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

● Tipos de interés fijo anual simple: 11,0% para el Tramo A. 

● Plazo del préstamo: 27 meses, con opción de extensión de 6 meses en el mes 27 (27+6, hasta el mes 33).

● Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento ('bullet'), comenzando a devengarse desde la formalización del contrato de préstamo. Se permite la amortización anticipada, parcial o total, en cualquier momento, sujeta al pago de unos intereses mínimos garantizados de 16 meses para el Tramo A. 

● Las disposiciones del préstamo destinadas a costes de construcción se realizarán mensualmente contra certificaciones de obra, sujetas a la revisión y validación de un Project Monitor externo designado por Urbanitae (con excepción del pago a la constructora que lleva a cabo la estructura prefabricada).

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

● Garantía real de hipoteca de primer rango sobre el activo objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 140% del principal.

● Prenda de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias del proyecto.

● Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad Prestataria.

● Garantía real de hipoteca de primer rango sobre una segunda promoción ubicada en L’ Ametlla del Vallès, como garantía adicional. 

● Carta de compromiso de aportación de capital adicional (Equity Commitment Letter), mediante la cual el promotor se compromete a aportar fondos propios adicionales para costes de construcción, contingencias y cualquier sobrecoste no contemplado en el Plan de Negocio.

● Barrido de caja (cash-sweep) del 100% de los ingresos por venta de las viviendas, destinado a amortizar el préstamo de Urbanitae.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, el avance en la construcción, posibles desvíos en plazo/coste, y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales del préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

● Garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo, reforzada con una garantía adicional sobre una segunda promoción del promotor.

● El proyecto ya cuenta con Licencia de Obras concedida, lo que reduce el riesgo urbanístico y permite un inicio de obra inmediato tras la firma.

● Construcción prefabricada de hormigón, lo que reduce el riesgo de ejecución al ofrecer plazos y costes cerrados, mayor control de calidad industrial y menor dependencia de mano de obra especializada en obra

● Reservas ya comprometidas, con un 16% de las viviendas reservadas a día de hoy y una lista de más de 50 interesados adicionales. 

● La rentabilidad del 11,0% anual para el Tramo A, con un retorno mínimo garantizado equivalente a 16 meses de intereses (14,67%).

● Sólida experiencia del gestor: más de 20 años en el sector y 140+ unidades desarrolladas en Cataluña, con un proyecto comparable en construcción prefabricada en Figueres

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence Comercial que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados y el plan de negocio del promotor. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 27 meses, con una posible extensión de 6 meses adicionales en el mes 27 (27+6, hasta el mes 33).

● Julio 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae e inicio de las obras de construcción.

● Primer trimestre 2027, fin del montaje de la estructura prefabricada y continuación de las obras interiores y de urbanización de zonas comunes. 

● Tercer trimestre de 2028, finalización de las obras de construcción, escrituración de las viviendas y repago del préstamo a Urbanitae, dentro del plazo de 27 meses (vencimiento estimado en octubre de 2028).

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

● Riesgo asociado al sistema de construcción prefabricada, derivado de los desembolsos anticipados necesarios para la fabricación de la estructura antes de su montaje en obra. Este riesgo se mitiga mediante la emisión de un aval a primer requerimiento por parte de la empresa constructora a favor del promotor, que garantiza la correcta aplicación de los fondos desembolsados a la fabricación de la estructura, de acuerdo con los hitos de pago establecidos en el contrato de construcción. 

● Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta de las viviendas, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga por varios factores: el proyecto cuenta ya con un 16% de reservas comprometidas y una lista de más de 50 interesados adicionales, lo que evidencia una demanda sólida desde las fases iniciales de comercialización. Adicionalmente, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial que ha validado tanto los precios establecidos en el Plan de Negocio como el calendario de ventas previsto, confirmando que el plazo de 27 meses del préstamo es suficiente para alcanzar el 100% de las ventas.

● Riesgo de desviaciones en costes de construcción. El Plan de Negocio incluye una partida de contingencias del 5% que, en caso de materializarse, se financiará en una proporción 50%-50% entre fondos propios del promotor y el Tramo C del préstamo. Adicionalmente, el promotor se compromete a aportar el capital necesario para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en dichas contingencias. 

● Riesgo de desviaciones en los plazos de construcción. El plazo global estimado hasta la finalización de las obras es de 22-24 meses, lo que deja, dentro del plazo total del préstamo de 27 meses, un margen de 3-5 meses para la comercialización, escrituración de las viviendas y repago del préstamo antes de su vencimiento. Este colchón temporal permite absorber posibles desviaciones moderadas en el calendario de obra sin comprometer el repago en plazo de la financiación.

● Riesgo asociado al compromiso de aportación de Equity por parte del promotor. Este riesgo se mitiga mediante la Carta de Compromiso de Capital (Equity Commitment Letter) y la hipoteca en primer rango sobre una segunda promoción como Garantía Adicional.

● Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.