ESTRUCTURA

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo de una promoción en Denia, Alicante.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al promotor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que reunirá el conjunto de las aportaciones de los inversores de Urbanitae en el proyecto. Dicha sociedad ampliará capital posteriormente en la sociedad promotora del proyecto.

El modelo de gestión garantiza una total alineación de intereses ya que el promotor invertirá su propio capital y de sus socios (2.150.000 €) junto al de los inversores de Urbanitae (1.500.000 €) y de inversores adicionales (5.850.000 €).

Se ha establecido una estructura de reparto en la que los inversores de Urbanitae tienen prioridad de cobro hasta recuperar su inversión más una rentabilidad del 17% TIR. Solo tras satisfacer este retorno preferente, el promotor recuperará su capital y rentabilidad equivalente. En el caso de generarse beneficios adicionales por encima de ese umbral, el promotor recibirá un 50% del exceso, 5% irán destinados a la estructuración de capital y la cantidad restante se repartirá en función del porcentaje de capital que ostente cada parte.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

Preferente

Urbanitae invierte en posición preferente, lo que significa que los inversores tienen prioridad de cobro frente al promotor: antes de que este reciba cualquier remuneración, se debe recuperar íntegramente el capital aportado por los inversores más un retorno del 17% de TIR neta. Solo una vez cubiertos estos importes, el promotor puede acceder a su remuneración.

Mercado atractivo:

La promoción se ubica en La Sella Golf, Dénia, una zona de alta demanda vacacional y residencial, con escasa oferta de obra nueva de esta calidad, dirigida principalmente a compradores extranjeros y jubilados en busca de segunda residencia.

Licencia concedida:

La licencia ha sido concedida en mayo de 2026, lo que mitiga los riesgos técnicos de desarrollo del suelo y permite iniciar el proyecto de manera inmediata.

Respaldo financiero confirmado:

El proyecto cuenta ya con financiación comprometida por Maslow Capital en cuatro tramos : suelo, obra, comisiones, IVA para hacer frente a los costes de desarrollo.

Alta demanda potencial:

La promoción responde a los criterios de los clientes internacionales, y la estrategia comercial ha sido planificada en conjunto con expertos de la zona, asegurando una buena capacidad de absorción en el mercado. Se han vendido 21 viviendas desde febrero de 2026, lo que corresponde a un 16% de preventas sobre el total de 131 unidades.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar dos escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el estudio de mercado.

En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 104.039.545 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 95.503.330 €.

1. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor y una baja de los precios de las viviendas.

En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción de residencial sobre rasante en un 5%, lo que eleva el importe de los costes totales hasta 91.214.379 €, si bien este importe recoge un menor coste por Impuesto de Sociedades, al generarse un beneficio inferior al del escenario favorable, así como la ausencia de promote para el promotor, al no alcanzarse excedente por encima del retorno preferente del 17% TIR, todo ello combinado con una baja de precio de venta de un 10%, siendo el ingreso total de 94.581.405 €

1. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra de residencial y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado.

En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción residencial sobre rasante de un 10% y una reducción en los precios de venta de un 15%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 90.469.170 € y unos costes totales de 91.036.920 €, minorados respecto a los escenarios favorable y moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de equity.

La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL.

Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (104.039.545 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (95.503.330 €) dividido entre el equity total (9.500.000 €).

El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe Básico Real Estate”.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 42-46 meses.

• Tercer trimestre 2026 – ampliación de capital e últimos tramites

• Cuarto trimestre 2026 – inicio de la construcción.

• Cuarto trimestre 2029 – final de la construcción.

• Primer trimestre 2030 – entrega de viviendas, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, detallamos los riesgos más relevantes que hemos identificado específicamente para este proyecto:

• Riesgo de incremento de costes: Posibilidad de desviación en los costes de construcción o subida de precios de materias primas.

• Riesgo comercial: existe la posibilidad de que el ritmo de ventas de las 131 unidades sea menor al previsto.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas: Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.