El Socio promotor con el que los inversores de Urbanitae invertirán en esta operación es Jamison Group, una firma inmobiliaria establecida en 2008, respaldada por más de 25 años de experiencia en desarrollo y gestión de activos en Europa, Latinoamérica, África y la región del Golfo (GCC). 

Jamison Group ha acumulado hasta 3.000 millones de dólares en activos gestionados y ha estructurado fondos de inversión por valor superior a los 150 millones de euros en Europa y Latinoamérica. La firma cuenta con una sólida trayectoria en gestión de activos en dificultad y NPLs, actuando como Master Servicer y Asset Manager. En España, opera activos residenciales y de uso mixto en el centro de Madrid, con foco en la corta y media estancia 

Su estrategia de inversión en Madrid se articula en torno a dos líneas de actividad

Proyectos de corta y media estancia: activos céntricos reformados, amueblados y gestionados íntegramente, orientados a ejecutivos en movilidad, estudiantes de posgrado y nómadas digitales. Jamison gestiona actualmente una cartera de 23 apartamentos en dos barrios del centro de Madrid (Las Letras y Salamanca).

Proyectos de valor añadido: adquisición, transformación y desinversión de activos en plazos de 24-36 meses, con estrategias de reposicionamiento como la conversión a uso turístico bajo el marco regulatorio del Plan Reside

Jamison Group aporta 1.125.000 € de equity propio a este proyecto (25% del total), lo que supone una alineación de intereses directa y un primer colchón de pérdidas para los inversores de Urbanitae. El promotor accede a los excedentes únicamente después de que los inversores de Urbanitae hayan recuperado su capital más el retorno preferente del 14%.

El activo objeto de la inversión es un edificio residencial recientemente reformado y en perfecto estado de conservación, con capex residual estimado de c. 470.000 €. Las obras serán coordinadas por RTA Grupo en un plazo estimado de 6 meses. No se requiere licencia de obras, lo que elimina el riesgo de plazos derivado de la tramitación urbanística.

El proyecto consiste en la adquisición de un activo residencial en el barrio de Lavapiés. El activo está reformado, pero necesita de pequeñas adecuaciones para su transformación a apartamentos turísticos acogiéndose al Plan Reside. El edificio cuenta con 6 plantas (planta baja, 4 plantas de apartamentos, y una planta de trasteros) y un local comercial de 192m2. Esto suma una superficie total de 1.443 m2, cuenta con entrada independiente. La reforma del activo se tramitará vía declaración responsable que ha sido presentada en el Ayuntamiento de Madrid, con lo cual el inicio de obras será inminente y durante la explotación del activo. Una vez haya concluido la reforma se tramitará la licencia de Plan Reside y comenzará el periodo de explotación. Durante los primeros doce meses el operador será el propio Sponsor y cuando aplique el Plan Reside habrá que elegir entre las ofertas recibidas de distintos operadores. Tras un año de operativa bajo este marco se procederá a la venta del complejo a un inversor patrimonialista.

El Plan Reside es el marco regulatorio del Ayuntamiento de Madrid que permite la conversión de inmuebles residenciales a uso de apartamento turístico por un plazo de máximo 15 años, siempre que el activo cumpla con determinados requisitos técnicos y urbanísticos. Este mecanismo es la pieza central de la tesis de valor añadido del proyecto: la obtención de la licencia turística convierte el activo en un producto con demanda activa por parte de inversores institucionales y patrimonialistas, con un precio de salida estimado de 10.800.000 €, frente al valor de tasación actual de 8.060.000 €.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae se realizarán mediante una ampliación de capital en la sociedad vehículo que agrupará la inversión de la plataforma en el proyecto: DIMORA PROPERTIES 5, S.L. Esta sociedad a su vez realizará una ampliación de capital en la sociedad promotora del proyecto: LARCHMONT SPAIN S.L.

ESTRUCTURA

La operación se estructura vía ampliación de capital, donde tanto los inversores de Urbanitae como el Socio realizarán una aportación a la sociedad promotora por un importe total de 4.500.000 €, de los cuales Urbanitae aportará 3.375.000 €, es decir, el 75% del capital necesario. El restante 25% (1.125.000 €) es aportado por Jamison Group. Adicionalmente, se suscribirá deuda bancaria senior mediante subrogación de la hipoteca existente.

La distribución de retornos se articula de la siguiente forma: en primer lugar se devuelve el capital a los inversores de Urbanitae más un retorno preferente del 14% anual (TIR neta); a continuación, Jamison Group recibe un catch-up equivalente al 14% sobre su aportación; y los excedentes restantes se distribuyen en proporción 50/50 entre Urbanitae e inversores y Jamison respectivamente.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Activo prácticamente reformado, sin riesgo constructivo: el capex residual asciende a solo c. 340.000 € y no se requiere licencia de obras, eliminando el riesgo de plazos y desviaciones de presupuesto.

• Upside regulatorio vía Plan Reside: la conversión a uso turístico de 15 años es el principal catalizador de revalorización, con una plusvalía estimada del 31% sobre el valor de tasación actual, ampliando el universo de compradores en la desinversión.

• Ubicación prime en Lavapiés, Madrid Centro: barrio con fuerte demanda turística y de media estancia, escasa oferta de activos correctamente licenciados y excelente conectividad (metro Lavapiés L3, Atocha, Embajadores).

• Promotor alineado con skin in the game: Jamison Group aporta 1.125.000 € de equity propio (25%) y acredita un track record operativo contrastado en el centro de Madrid con 23 apartamentos en gestión.

• Atractivo binomio rentabilidad-riesgo: TIR preferente del 14% para los inversores de Urbanitae. Bajo esta estructura, priorizamos la recuperación del capital y la rentabilidad de nuestros inversores, ofreciendo una oportunidad con un perfil de riesgo altamente mitigado y un atractivo margen de retorno.

• Deuda bancaria ya formalizada: la hipoteca senior de 4.445.000 M€ está otorgada sobre el activo (subrogación), eliminando el riesgo de financiación.

• Doble vía de salida: además de la venta a un inversor institucional, el promotor prevé utilizar los fondos procedentes de las ventas de otras activos de su propiedad para recomprar la participación de Urbanitae si fuera necesario.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla la obtención de la licencia Plan Reside y la explotación del activo en modalidad apartamentos turísticos. En este proyecto la previsión de ingresos netos totales asciende a 11.247.775 €, mientras que la estimación de costes totales para la ejecución del proyecto corresponde a 9.708.064 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una reducción del 25% sobre el precio de venta estimado, lo que supone una venta a una yield del 8%, que sitúa los ingresos totales en 8.565.123 €. Esta disminución conlleva una reducción de los impuestos asociados, resultando en unos costes totales del proyecto de 9.194.828 € (los costes se ven reducidos debido a la reducción del impuesto de sociedades). Aunque la reducción del precio de venta genera pérdidas en el proyecto, los inversores de Urbanitae no perderían capital y seguirían obteniendo una rentabilidad positiva gracias a la estructura de la TIR Preferente.

3. DESFAVORABLE

En el escenario desfavorable se busca modificar las hipótesis lo suficiente como para llegar a perder capital. En este caso, bajamos el precio de venta en un 33,3%, lo que supondría salir a una yield del 9%. En este catastrófico escenario, los ingresos descienden hasta los 7.670.905 €, lo que supondría vender el activo a un precio inferior del precio de compra. Los costes se mantienen respecto al escenario moderado. Es en este escenario cuando los inversores de Urbanitae comenzarían a generar pérdidas.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (11.247.775 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (9.708.064 €) dividido entre el EQUITY TOTAL (4.500.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Para validar las principales hipótesis de la oportunidad de inversión (precio de adquisición, costes de desarrollo, plan de negocio operativo proyectado por el operador y el precio estimado de desinversión) contempladas en el plan de negocio, Urbanitae, además de haber realizado sus propios análisis, ha contratado a Savills para la elaboración de un informe de valoración ECO (diciembre de 2025) que fija el valor actual del activo en 8,06 M€. El precio de adquisición de 7.460.000 M€ representa un descuento del 7,5% sobre dicho valor, ofreciendo un margen de seguridad en el punto de entrada. El valor de salida estimado asciende a ~10.800.000 M€ (~7.511 €/m²), con un yield de salida del 6,00% sobre el NOI estabilizado. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 22-26 meses.

•       Junio 2026, cierre de la operación, firma del contrato de gestión y subrogación de la hipoteca existente.

•       Julio 2026, inicio de las obras de transformación. En esta fase hay ingresos de explotación derivados los alquileres existentes. De forma simultánea, se gestionan las obras y se tramita la licencia urbanística para acogerse al Plan Reside.

•       Diciembre 2026, finalización de las obras de transformación.

•       Julio 2027, obtención de la licencia urbanística.

•       Junio 2028, venta del activo al final del periodo de la explotación..

Es importante tener en cuenta que en toda inversión inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Riesgo de licencia Plan Reside: existe un riesgo regulatorio que puede causar la demora para acogerse al Plan Reside. La ECU ha confirmado que el activo está muy cerca de cumplir los requisitos técnicos; además, el activo puede operar en media estancia y generar NOI suficiente para cubrir el retorno preferente sin necesidad de la licencia.

• Riesgo operativo: el cash flow del activo depende de la calidad de ejecución del operador. Mitigado por tratarse de un gestor profesional de primer nivel con proyecciones alineadas con los comparables de mercado.

• Riesgo de liquidez en la desinversión: la licencia Plan Reside tiene un plazo de 15 años, lo que puede limitar el universo de compradores. Mitigado por la liquidez de los activos turísticos licenciados en el centro de Madrid entre inversores institucionales y por la alternativa de recompra por parte del promotor.

• Riesgo de incremento de costes: el capex residual podría desviarse al alza. Mitigado porque el alcance de las obras está claramente delimitado y no requiere permisos adicionales.

• Riesgo de promotor: insolvencia, fraude o incompetencia del promotor. Mitigado por la sólida trayectoria contrastada de Jamison Group, su aportación del 25% del equity y la estructura de retorno preferente que alinea sus incentivos con los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. Todo ello según lo establecido en el Artículo 69 de la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.