El gestor de este proyecto es Dinarosi Costa Brava, empresa promotora con más de 20 años de trayectoria en el sector, especializada en el desarrollo de activos residenciales en el ámbito regional. La compañía opera bajo un modelo de crecimiento consolidado por fases y mantiene un control directo sobre la operativa, el desarrollo técnico y el proceso constructivo del activo.

Dinarosi Costa Brava centra su actividad estratégica en la promoción de activos residenciales en ubicaciones consolidadas de la Costa Brava, con una fuerte presencia en Sant Feliu de Guíxols.

El activo objeto de la financiación se situa sobre una parcela de suelo urbano de 1.277 m² con la construcción ya iniciada por el promotor, quien adquirió el suelo y arrancó las obras íntegramente con fondos propios. A día de hoy, el activo es propiedad total de la compañía y se encuentra libre de cargas.

El grado de avance de las obras es del 25%, teniendo ya listos los movimientos de tierra, el primer forjado del Bloque 1 y los cerramientos del Bloque 2. Esto permite dar continuidad directa a la edificación con los fondos del préstamo Urbanitae.

El proyecto se compone de 28 viviendas plurifamiliares distribuidas en dos bloques de 14 unidades cada uno. Las viviendas tendrán de 2 a 4 dormitorios, amplias terrazas, plazas de garaje y piscina comunitaria. Asimismo, las unidades cuentan con vistas al mar. 

El proyecto cuenta con Licencia de Obras en vigor, así como con la División Horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad.

La comercialización de las viviendas se llevará a cabo combinando la gestión directa del promotor con agencias locales especializadas. Actualmente, la comercialización no ha dado comienzo, ya que el promotor aspira a maximizar el valor del proyecto vendiendo en etapas más avanzadas de construcción. No obstante, las dinámicas de la zona (escasez de oferta para una sólida demanda tal y como confirmó el informe de DD Comercial), así como la experiencia previa del promotor promoviendo el proyecto en la misma calle (Ronda Nord 13), de 32 viviendas y que se vendió totalmente sobre plano en 14 meses, así como las sólidas muestras de interés por parte de interesados, invitan a pensar en una sólida tracción comercial del proyecto. La construcción la está llevando a cabo Daleks Construction, constructora de confianza, con más de 20 años de experiencia en edificación residencial y reformas, y socio habitual del promotor en la zona junto a otros contratistas como la constructora local Illas Medes, lo que asegura un estricto control en los costes y plazos del proyecto.  

El promotor del proyecto ha comprometido un capital total de 1,86 M€ para la adquisición y parte de los costes de construcción. Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario de hasta 4,50 M€ comprometido en 4 tramos, destinado a financiar los costes de construcción y gastos generales para la finalización del proyecto.  

El Tramo A tendrá un tipo de interés fijo anual del 10,0% y un plazo de 18 meses, con la opción de una extensión adicional de hasta 6 meses. Asimismo, el préstamo contará con un periodo mínimo de intereses de 9 meses garantizados.

La salida esperada de los inversores de Urbanitae se realizará mediante los ingresos procedentes de la venta de las viviendas.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a la sociedad DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá a un importe de hasta 4.500.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en cuatro tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

Importe total del préstamo: hasta un máximo de 4.500.000 €, comprometido en cuatro tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 1.240.000 € 

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.120.000 € 

III. Un tercer tramo o Tramo C, por importe de hasta 1.070.000 €

IV. Un cuarto tramo o Tramo D, por importe de hasta 1.070.000 €

Todos los tramos serán fondeados íntegramente por los inversores de Urbanitae.

Principales Características del Tramo A del Préstamo

• Tipo de interés fijo anual simple de 10,0%

• Plazo del préstamo: 18 meses + 6 meses de extensión 

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento y comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo.

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses para el Tramo A equivalente a 9 meses de intereses.

Respecto a las Garantías principales del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente de la financiación, con responsabilidad hipotecaria del 140% del importe del principal de la deuda.

• Promesa de hipoteca sobre las 28 plazas de garaje del proyecto

• Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la Prestataria.

• Prenda de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias de la Prestataria.

• Mecanismo de barrido de caja (cash-sweep) del 70% de los ingresos netos derivados de la venta de las unidades, destinado a la amortización del préstamo. El único uso permitido del 30% no barrido será la reinversión en el proyecto, incrementando por tanto el valor del colateral del préstamo en beneficio de los inversores de Urbanitae.

• Carta de compromiso de aportación de fondos propios (“Equity Commitment Letter”) para cubrir parte de las contingencias presupuestadas y aquellos imprevistos no presupuestados en el Plan de Negocio.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos periódicos de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

• Proyecto atractivo ubicado en uno de los municipios con más demanda de la Costa Brava. Sólida atracción comercial esperada, al existir una escasa oferta de obra nueva en la zona (validada en la DD Comercial) 

• Promotor con alineamiento de intereses (c.1.9m€ de capital invertido hasta la fecha y aportaciones adicionales con cada tramo) y sólida experiencia, incluyendo una promoción a escasos metros del proyecto actual  

• Licencia de Obras en vigor y un grado de avance de la construcción del 25% actualmente.

• Atractivo binomio de riesgo/rentabilidad: Retorno a un tipo de interés anual de doble dígito, garantizado con hipoteca de primer rango sobre el activo (valoración en estado actual de 4.11m€, lo cual representa un ratio de LTV inicial de c.30%), entre otros. Ratio LTV conservador: 47,0% sobre el valor de tasación HET.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 18 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 18.

Junio 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae destinado a financiar parcialmente los costes de construcción y costes generales del Proyecto.

Tercer trimestre 2026, continuación de las obras de construcción e inicio de la comercialización.

Cuarto trimestre 2027, finalización de los trabajos de construcción.

Primer trimestre 2028, entrega de las viviendas y reembolso del préstamo a los inversores de Urbanitae. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en las ventas, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la sólida experiencia del grupo gestor en la comercialización de activos similares, la escasa oferta de producto de obra nueva en la zona y la alta demanda. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial la cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio y considera que es posible una subida de precios.

• Riesgo de desviaciones en plazos debido a imprevistos durante la fase de obras. Se mitiga al ser un proyecto ya iniciado con un grado de avance del 25% (movimientos de tierras listos y estructuras en ejecución) y las licencias concedidas, lo que reduce la incertidumbre inicial. Asimismo, la construcción la ejecuta Daleks Construction, contratista habitual y socio recurrente del promotor junto a otros contratistas de la zona.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Este riesgo ha sido contemplado en el Plan de Negocio mediante la incorporación de una reserva para contingencias equivalente al 15% del presupuesto total de obra, destinada a absorber posibles sobrecostes sin comprometer la viabilidad financiera del proyecto.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

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Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.