El gestor de este proyecto es HISPANIA GESTIÓN URBANA, un equipo multidisciplinar con amplia experiencia en operaciones residenciales e industriales, liderado por su director general (un arquitecto con 30 años de carrera y cofundador de una reconocida firma de arquitectura) y su administradora única (relacionada institucionalmente con un importante grupo inmobiliario).

El gestor abarca la coordinación técnica, legal y comercial de los suelos hasta su venta pautada. Cuenta con una red de colaboradores de primer nivel, incluyendo un reputado estudio de arquitectura en la Dirección Técnica y un despacho de abogados especializado en la Gestión Legal y Urbanística para entregar un producto distintivo y consistente.  

El proyecto consiste en la adquisición de 7 parcelas finalistas listas para desarrollar con capacidad conjunta para albergar entre 1.200 y 1.350 viviendas en múltiples fases, además de locales comerciales. Se trata de un proyecto de puesta en valor orientado a un mercado institucional y residencial con escasez aguda de oferta de obra nueva en Oviedo. Al tratarse de suelo urbanizado, las actuaciones futuras se tramitarán vía estudios de detalle menores para la redistribución de usos comerciales. 

El periodo de tramitación técnica y segregaciones se estima en los primeros meses, con un plazo de desinversión total de los macrolotes de suelo de c.12 meses. No obstante, el préstamo contempla un plazo inicial de 12 meses con dos opciones de extensión de 6 meses adicionales (12+6+6). 

El gestor ya ha desembolsado 453.750 € en concepto de depósito de arras y aportará un capital mínimo de fondos propios de 3.000.000 € (Equity Día Uno) simultáneamente en la firma de la compraventa. El capital restante para completar la transacción será cubierto mediante el préstamo aportado por los inversores de Urbanitae y coinversores externos. 

El resto de la cuantía del préstamo se destinará a financiar el pago del precio del activo, el IVA correspondiente y los costes de estructuración del préstamo. El gestor aportará con equity adicional los costes técnicos y de contingencias pendientes del desarrollo. 

Las disposiciones del préstamo se realizarán en un único tramo completo en el momento de la primera disposición para materializar la adquisición del colateral. 

Los ratios de la operación reflejan una estructura sumamente sólida: un LTV bruto del 19,9% basado en un valor de tasación oficial vigente de 33.315.428 € emitido por Sociedad de Tasación frente a un precio de compra de oportunidad de 7.500.000 €. 

ESTRUCTURA Y CONDICIONES FINANCIERAS

Esta operación se estructura vía deuda, donde los inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad MANJOYA PLAZA, S.L. 

• Importe Bruto: 2.555.000 €, comprometido en un único tramo. 

• Tipo de Interés: 12,0% anual simple. 

• Plazo: 12 meses con dos opciones de extensión de 6 meses adicionales en el mes 12 y mes 18 (12+6+6). 

• Retorno mínimo (Make-whole): 9 meses. 

• Amortización: "Bullet", al vencimiento del principal e intereses (No obstante, se esperan amortizaciones parciales gracias a la cláusula de barrido de caja -cash sweep- sobre las ventas). 

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses equivalente a 9 meses de intereses y comisiones. 

Respecto a las Garantías principales del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

• Hipoteca de primer rango sobre las 7 parcelas subyacentes, con Responsabilidad Hipotecaria del 150%. 

• Prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV Prestataria. 

• Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV Prestataria. 

• Prenda de primer rango sobre la cuenta de IVA y mecanismo de barrido de caja del 100%. 

• Pignoración de derecho de cobro sobre la venta de la parcela 14, activo cuya reserva ha sido ya formalizada por parte del comprador, y es por tanto vinculante, vía Condición Resolutoria, el precio de compraventa establecido según contrato es de 4.875m €. 

• Mandato irrevocable de venta de colaterales y derecho de tanteo (Price floor) equivalente al 50% de la tasación en caso de mora. 

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto: 

• Calidad del activo: 7 parcelas urbanas completamente urbanizadas a menos de 10 minutos del centro de Oviedo. Riesgo urbanístico y técnico mínimo, al tratarse de suelo consolidado con las obras de infraestructura básica concluidas y entregadas al Ayuntamiento. Todas las infraestructuras se encuentran en un perfecto estado de mantenimiento.

• Precio de entrada excepcional, lo cual aporta un importante colchón para absorber desviaciones sobre el plan de negocio, comprando por 7,5 M€ (c. 60 €/m² edificable) suelos finalistas tasados oficialmente en más de 33,3 M€. 

• Sponsor experimentado: Hispania Gestión Urbana actúa como gestor integral de proyectos inmobiliarios, coordinando con éxito el desarrollo técnico, jurídico y comercial de activos por fases, con una sólida trayectoria y especialización en el mercado de Asturias.

• Atractivo binomio de rentabilidad riesgo. Rentabilidad del 12,0% anual, con un retorno mínimo garantizado (make-whole) de 9 meses y un sólido paquete de garantías entre los que destaca la garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo subyacente combinada con una ratio de LTV del 19,9%.

• Visibilidad de salida, gracias al precontrato vinculante existente para la venta de la parcela 14 por un precio de 4.875.000 €, y sobre el cual contaremos con una pignoración de los derechos de cobro. Una vez recibidas las cantidades, nuestro principal será de 1.750m € + los intereses devengados hasta la fecha de salida.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado que confirma que las dinámicas de comercialización en bloque planteadas por el gestor son razonables.

 A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando la viabilidad de la tesis de inversión debido a la escasez persistente de oferta de obra nueva en Oviedo, donde esta modalidad apenas alcanza una cuota del 8% frente al mercado de segunda mano. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 12 meses con dos opciones de prórroga de 6 meses. 

• Junio 2026, concesión del préstamo por los inversores de Urbanitae y elevación a público de la compraventa de los terrenos. 

• Q3 2026, cumplimiento de la condición suspensiva de adquisición del suelo y formalización de hitos de pago por parte del comprador. 

• Junio 2027, vencimiento del préstamo, cobro de los importes aplazados pignorados y repago esperado de Urbanitae. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto: 

• Riesgo administrativo de planeamiento derivado de plazos para la aprobación de los estudios de detalle complementarios de redistribución comercial. Este riesgo se mitiga a través de: El repago de la deuda de Urbanitae se sustenta prioritariamente en la Parcela 14, la cual ya goza de un Estudio de Detalle aprobado y firme. Asimismo, tras las consultas y conversaciones directas mantenidas por nuestra Due Diligence Técnica (DDT) con el Ayuntamiento de Oviedo, se ha confirmado que el plazo real para la obtención de la aprobación de estos estudios de detalle —los cuales son de carácter obligatorio— se suele reducir a 6 meses, acortando significativamente los tiempos inicialmente previstos. 

• Riesgo técnico derivado de las irregularidades en la topografía del terreno, que exigirá movimientos de tierras de cierta entidad y la adaptación de los proyectos a las pendientes existentes. Este riesgo se mitiga gracias a que la Due Diligence Técnica (DDT) ha analizado el estudio topográfico basado en los datos del PNOA y ha confirmado la total viabilidad del proyecto. Además, se garantiza la seguridad financiera de la operación al estar contractualmente estipulado que cualquier contingencia o sobrecoste estructural derivado de estas adecuaciones del terreno será financiado al 100% mediante el equity aportado de forma exclusiva por el propio desarrollador, blindando por completo el capital frente a desviaciones presupuestarias. 

• Riesgo de adquisición, valoración y variabilidad en los precios del mercado de suelo: Este riesgo se mitiga al haberse formalizado la opción de compra de las parcelas por 7,5 M€ (61 €/m²) —un precio situado incluso por debajo del coste de urbanización—, y que representa un descuento del -77,5% frente a la valoración oficial de 33,3 M€ y aporta una sólida cobertura superior a 4,5 veces el valor de la deuda de cara a la escritura. Además de contar con un depósito de 453.000 € ya desembolsado, la viabilidad del proyecto está respaldada por una desinversión inicial asegurada contractualmente con una promotora de renombre y por el excelente funcionamiento comercial de las promociones existentes en la zona. Todo ello se complementa con la experiencia del promotor en este mercado local, avalado por un hito reciente en el que adquirió un suelo cercano a 32 €/m² y lo transaccionó una semana después a 230 €/m², demostrando un profundo conocimiento del entorno.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada. 

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

 • Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

 • Directivos o empleados de Urbanitae; 

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control. 

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones. 

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.