El gestor de este proyecto es GRUPO FRANGLA, una promotora boutique con amplia experiencia, especializada en proyectos residenciales de alta gama con precios inferiores a los 2 millones de euros.

El gestor abarca todo el desarrollo y cuenta con la constructora del grupo (Boceto) para la ejecución de la obra. 

El periodo de construcción, obtención de las licencias de primera ocupación y liquidación final se estima en un plazo máximo de 16 meses. El préstamo contempla un plazo financiero de 20 meses con una posible extensión de 6 meses adicionales (20+6).

El gestor ya ha desembolsado un capital total de c. 625k € destinados a la compra del solar. El capital restante para el desarrollo del proyecto será cubierto mediante fondos propios adicionales de los socios (c. 312k € de Equity Add-on a aportar contra certificaciones), los depósitos de ventas comprometidos por los clientes y el préstamo aportado por los inversores de Urbanitae.

El Tramo A del préstamo (1.310.000 €) se destinará a la refinanciación del principal más los intereses de un préstamo hipotecario existente, mientras que el Tramo B (hasta 990.000 €) se destinará a financiar de forma directa los costes de construcción pendientes de la obra.

El gestor asumirá, mediante su Equity Add-on y los flujos procedentes de los depósitos de ventas, las contingencias ordinarias de obra y los costes generales del proyecto. Asimismo, garantizará formalmente, mediante una Carta de Compromiso de Capital (Equity Commitment Letter), la aportación del importe total necesario para completar el proyecto junto con la financiación de Urbanitae ante potenciales desistimientos por parte de compradores.

Las disposiciones del tramo de obra se realizarán de manera progresiva contra certificaciones de obra de carácter mensual validadas por un Project Monitor independiente y la monitorización técnica externa.

La operación refleja una estructura financiera sólida, con un LTC bruto del 67,7% a fecha de formalización del préstamo y un LTV del 49,7% sobre el valor de ventas estimado (4.630.000 €). Esto implica que los ingresos esperados del proyecto ofrecen una holgada ratio de cobertura de caja para el repago del principal y los intereses del préstamo de Urbanitae.

ESTRUCTURA 

Esta operación se estructura vía deuda, donde los inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad KUVICA ASSET MANAGEMENT, S.L.

Importe total del préstamo: hasta un máximo de 2.300.000 €, comprometido en dos tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 1.310.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae. 

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 990.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple de 10,5% para el Tramo A.

• Plazo del préstamo: 20 meses con opción de extensión de 6 meses en el mes 20.

•   Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses equivalente a 15 meses de intereses. 

Respecto a las Garantías principales del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

•      Hipoteca de primer rango sobre las fincas registrales correspondientes a las 3 viviendas con una responsabilidad hipotecaria del 140% sobre el principal del préstamo. 

•     Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad promotora del Proyecto. En caso de que el Gestor del proyecto formalice el 100% de las ventas de la promoción con carácter previo a la firma del Préstamo, se constituirá una promesa de prenda sobre las participaciones sociales. 

•       Prenda de primer rango sobre las cuentas corrientes (sin intervención de fondos) del Proyecto en la SPV prestataria y sobre la cuenta IVA del Proyecto. 

•      Carta de Compromiso de Capital (“Equity Commitment Letter”) para garantizar el compromiso adicional de capital por importe de 311.515 € y la totalidad del importe hasta 968.592 € en el hipotético caso en el que se produzca un desistimiento de los compradores. 

•      Mecanismo de barrido de caja (Cash-sweep) del 100% del importe de compraventa a percibir a la firma de la Escritura, destinado a la amortización prioritaria del principal e intereses del préstamo hasta su completo repago.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicación Premium e Inexistencia de Oferta: Parcela ubicada en una de las zonas residenciales más consolidadas y demandadas del noroeste de Madrid, caracterizada por un entorno de elevada calidad residencial y una amplia oferta de servicios.  

 • Riesgo Comercial Prácticamente Mitigado: Sólida visibilidad comercial, con un 66% de preventas ya aseguradas (2 de las 3 unidades), respaldadas por contratos de reserva formalizados y depósitos ya recibidos. La tercera unidad se encuentra en una fase avanzada de comercialización.

• Garantía Hipotecaria de Primer Rango: Retorno a un tipo de interés de doble dígito en ambos tramos plenamente respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo con una responsabilidad del 140%. 

• Estructura Financiera y Ratios Conservadores: Presenta un ratio LTV holgado del 49,7% sobre el valor estimado de venta (GDV de 4,63M€) y un ratio LTC bruto total del 71,1%. 

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado detallado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables, respaldado por una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable. La zona sufre una escasez estructural de obra nueva, representando esta apenas un 15-18% de la oferta total frente a la clara predominancia de la vivienda antigua de segunda mano de los años 90. Existe una demanda insatisfecha que busca producto moderno, eficiente energéticamente y con jardín/piscina privada, lo que asegura ritmos de absorción constantes.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 20 meses para el Tramo A y 14 meses para el Tramo B, contemplando una opción de extensión de 6 meses adicionales (20+6). 

• Mayo 2026: Concesión y activación del Tramo A (Préstamo refinanciacón) por los inversores de Urbanitae al promotor para la refinanciación del préstamo puente existente y el inicio de la fase de certificación de obra Capex. 

• Noviembre 2026: Concesión y activación del Tramo B (Préstamo Capex) por los inversores de Urbanitae, permitiendo la entrada de la financiación de obra para continuar con los trabajos de construcción de forma paralela junto al equity add-on del promotor y los depósitos de los clientes. 

• Segundo-Tercer trimestre 2027, finalización de las obras de construcción y obtención de las licencias de primera ocupación (estimado en un máximo de 16 meses desde la concesión). 

• Último trimestre 2027, formalización de las escrituras públicas de compraventa, entrega de llaves y consiguiente repago total del principal e intereses a los inversores de Urbanitae. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto y sus mitigantes: 

• Riesgo Comercial (Absorción de la última unidad): El mercado de viviendas exclusivas puede ser más lento de lo habitual debido al limitado público interesado. Este riesgo viene mitigado por contar con dos reservas formalizadas antes del fondeo y un ticket inferior a la barrera de los 2M€, que facilita la absorción de la vivienda restante. Además, el préstamo dispone de un plazo total holgado y extensiones financieras para absorber cualquier retraso administrativo o comercial. 

• Riesgo de Desviaciones en Plazos y Costes de Obra: Mitigado por la ejecución de los trabajos mediante un contrato de "Open Books" cerrado con la constructora Boceto, la integración vertical del propio grupo promotor y una monitorización externa continua. Asimismo, se cuenta con un fondo de contingencias presupuestado dentro del plan de negocio para absorber desvíos de costes. 

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.