El gestor del proyecto es Immobiliare Hestia, promotora inmobiliaria con sede en Milán especializada en el desarrollo de proyectos residenciales de alto standing en el norte de Italia. Fundada en 2013, la compañía cuenta con una sólida trayectoria en la adquisición, rehabilitación y promoción de activos residenciales en mercados con fuerte demanda y oferta limitada de producto premium.

El fundador del grupo, Igor Chubarov, acumula más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario internacional, habiendo participado en el desarrollo de más de 2 millones de metros cuadrados residenciales. Actualmente, el grupo mantiene una cartera activa de proyectos en Lombardía y otras zonas estratégicas del norte de Italia.

Immobiliare Hestia actúa como promotor e inversor del proyecto, manteniendo el control directo sobre el diseño, la ejecución y la comercialización. En Residenza Iris, el sponsor ya ha aportado una parte relevante de los fondos propios y las obras de construcción se encuentran ya iniciadas, con todos los permisos urbanísticos concedidos.

El promotor aporta un capital total de c. €4,2M al proyecto, de los cuales €2,8M ya han sido desembolsados al cierre, reflejando un fuerte alineamiento de intereses. La financiación de Urbanitae se estructura como un préstamo senior secured de €5,0M dividido en dos tramos, con garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo.

La salida de los inversores se producirá mediante la venta de las 24 viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros del proyecto, en un mercado con fuerte demanda y escasa oferta de producto residencial premium de nueva construcción.

La comercialización estará liderada por RE/MAX, apoyándose en una estrategia de preventas ya activa y dirigida tanto a compradores locales de alto poder adquisitivo como a perfiles vinculados a Milán y al entorno internacional de Malpensa.

ESTRUCTURA

Esta operación se estructurará vía deuda, mediante la concesión de un préstamo senior secured a la sociedad vehículo IRIS S.r.l., prestataria de la operación.

La financiación total ascenderá a €5.000.000 destinada a financiar parte de los costes de construcción y desarrollo de Residenza Iris. €3.000.000, será financiado íntegramente por los inversores de Urbanitae, mientras €2.000.000, será aportado por co-inversores externos.

Las principales características de la financiación son las siguientes:

• Importe del préstamo: hasta un máximo de €3.000.000.

• Tipo de interés fijo anual simple del 11,0%.

• Plazo: 24 meses para el Tramo A con opción de extensión de 12 meses.

• Principal e intereses se abonarán al vencimiento.

• Los desembolsos del préstamo estarán vinculados al avance de obra y al cumplimiento de hitos de preventas.

La financiación contará con un paquete de garantías de primer nivel, incluyendo hipoteca de primer rango sobre el activo, prenda sobre las cuentas bancarias de la SPV y subordinación de los préstamos de socios.

Asimismo, el promotor asumirá posibles sobrecostes de construcción mediante aportaciones adicionales de equity. Como en todas las operaciones de deuda de Urbanitae, el proyecto contará con la supervisión de un Project Monitor independiente, encargado de revisar el avance de las obras, las certificaciones técnicas y la correcta liberación de los fondos durante toda la ejecución del proyecto.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Sólido paquete de garantías, con hipoteca de primer rango sobre el activo y compromiso del promotor ante posibles sobrecostes.

• Rentabilidad del 11,0% anual simple, con retorno mínimo de 12 meses de intereses.

• Proyecto residencial premium de obra nueva en una ubicación estratégica y con oferta limitada en el norte de Italia.

• Promotor con amplia experiencia internacional y sólida trayectoria en el desarrollo residencial en Lombardía.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta y los parámetros operativos planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence Técnica, Legal y Comercial por agentes externos que han emitido un informe favorable corroborando los precios de venta.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses con una opción de extensión de 12 meses adicionales en el mes 24.

• Primer trimestre 2026: inicio de las obras de construcción tras la obtención de todos los permisos necesarios y la formalización del contrato de construcción llave en mano.

•  Segundo trimestre 2026: concesión del préstamo por los inversores de Urbanitae al promotor. 

• Segundo trimestre 2028: escrituración total de las unidades residenciales y repago total del préstamo principal más los intereses acumulados a los inversores de Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta del activo, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la participación de un agente inmobiliario líder en el sector, así como el respaldo del informe favorable emitido durante la due diligence comercial, el cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio.

• Riesgo administrativo ligado a la gestión de las fases finales de tramitación. Este riesgo se considera mínimo, ya que el proyecto ya cuenta con el permiso de construcción (PdC) obtenido y las obras han sido autorizadas. El promotor mantiene un diálogo fluido con el Ayuntamiento de Busto Arsizio, lo que asegura una gestión eficiente de cualquier trámite adicional o de la obtención del certificado de habitabilidad al finalizar la obra.

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la fase de construcción. Para mitigar este riesgo, el promotor cuenta con el apoyo de un Project Manager encargado de la supervisión y control riguroso del cronograma de ejecución asegurando el cumplimiento de los hitos establecidos. Asimismo, se trata de un gestor experimentado en productos inmobiliarios en Busto Arsizio.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Para mitigar este riesgo, se ha incluido una partida de contingencias en el Plan de Negocio.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.

Con carácter general la retención a aplicar en origen, conforme a la normativa italiana, es del 26% sobre los intereses que serán abonados por la entidad prestataria residente en Italia.

Como excepción a lo anterior, podrán ser de aplicación tipos reducidos de acuerdo a la norma doméstica italiana y/o convenios para evitar la doble imposición internacional. Para ello, será preciso que el inversor nos acredite su residencia fiscal mediante certificado correspondiente. 

Concretamente, en el caso particular de inversores residentes fiscales en España, el certificado deberá ser emitido conforme al Convenio para evitar la Doble Imposición internacional entre España e Italia (artículo 11), la retención se limita al 12% siempre que:

- El beneficiario efectivo de los intereses sea residente fiscal en España, y

- Se acredite dicha residencia mediante certificado emitido por la Agencia Tributaria española (modelo 01 o certificado digital válido) a los efectos del citado convenio, cubriendo el periodo en el que el interés ha sido exigible.