El promotor plantea el desarrollo de una promoción de 27 apartamentos turísticos, y un local comercial en la planta baja a desarrollar en dos edificios adyacentes distribuidos en 17 apartamentos de un dormitorio y 10 apartamentos de dos dormitorios. El proyecto va a ser operado por LovelyStay, la empresa líder en Portugal en gestión de propiedades para alquileres de corta, media y larga duración, especializada en maximizar la rentabilidad de los activos. Con una superficie total construida de 3.197m², cada unidad tiene una superficie media de 85 m2, donde cada unidad dispone de balcón y/o jardín. El precio de venta €/m² se ha contrastado con un estudio de mercado elaborado por Savills y el precio estimado de venta fijado por el promotor es congruente con las conclusiones del estudio. El activo está muy bien ubicado en el centro de Oporto, cerca del casco histórico de la ciudad, que ofrece un fuerte atractivo para el alojamiento turístico gracias a su accesibilidad peatonal, su acceso a servicios y transporte, y una auténtica atmósfera urbana que equilibra la vida local con la proximidad a las principales atracciones.

El Proyecto cuenta con licencia de obra y la construcción empezó en octubre de 2025.

El gestor del proyecto cuenta con un préstamo sénior contratado para la construcción, que será dispuesto una vez se cumplan determinadas condiciones precedentes, entre ellas la venta de al menos el 50% de las unidades. Además, el proyecto ya dispone de licencia de obras, y la construcción se inició en octubre de 2025. Hasta la fecha, el desarrollo ha sido financiado mediante capital propio del promotor, así como con los ingresos procedentes de las preventas de las unidades.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario (segunda hipoteca) comprometido en dos Tramos. Este primer Tramo tiene un tipo fijo anual del 10,0% y un plazo de 12 meses con posible extensión de 6 meses en el mes 12. 

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad ROUNDNOISES - UNIPESSOAL LDA.

La cuantía total del préstamo bruto asciende a un importe de hasta 2.000.000 €, financiado íntegramente por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en dos tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

Importe total del préstamo: hasta un máximo de 2.000.000 €, comprometido en dos tramos: (i) un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 1.000.000 € y (ii) un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.000.000 €, a levantar por los inversores de Urbanitae.  

• Tipo de interés fijo anual simple del 10,0% para el Tramo A.

• Plazo de 12 meses + 6 meses de extensión para el Tramo A.

• Periodo mínimo de intereses: 8 meses.

• Los intereses y el principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• Ratios de apalancamiento resultantes: (i) LTC equivalente al 16.6% sin incluir como fondos propios la aportación no dineraria del suelo; (ii) LTV equivalente al 16.3% sobre la tasación del activo subyacente en hipótesis de edificación terminada.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo garantizado para el Préstamo equivalente a 8 meses de intereses. Se permite una extensión de 6 meses adicionales al mes 12.

Respecto a las principales garantías de devolución de dicho préstamo, son las siguientes: 

• Hipoteca de segundo rango sobre el activo, con una responsabilidad hipotecaria equivalente al 130% del importe principal del préstamo. La hipoteca deberá ser registrada con la autorización del financiador senior, así como con su compromiso de no realizar ninguna disposición hasta la salida del préstamo de Urbanitae.

• No se realizará ninguna disposición de la deuda senior contratada con BPI, salvo para la amortización del préstamo de Urbanitae. 

• Prenda sobre las acciones de la SPV

• Poder irrevocable de venta del activo hasta un 25% por debajo del valor de tasación.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• El activo colateral del préstamo es un suelo ubicado en Oporto, Portugal, que ya cuenta con obra en curso y que hasta el momento ha sido fondeada con Fondos Propios del promotor y a través de preventas realizadas.

• Experiencia del promotor desarrollando proyectos similares en Oporto. 

• Oporto es la segunda ciudad más grande de Portugal y uno de los principales centros económicos, culturales y turísticos del país, desempeñando un papel clave dentro de la región norte y de su área metropolitana. 

• La rentabilidad que obtendrá el inversor será del 10,0% anual con un periodo mínimo de interés garantizados de 8 meses

• El proyecto cuenta con garantía hipotecaria de segundo rango sobre el activo.

• Ya está formalizada la financiación bancaria que va a dar salida a nuestro préstamo

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 12 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 12.

• Marzo 2026, concesión del Préstamo por parte de los inversores de Urbanitae, y continuación de los trabajos de construcción. En este momento, el promotor va a relanzar la comercialización del activo y Savills va a tener la exclusividad.

• Q1 2027, Una vez alcanzado el objetivo de preventas del 50%, se permitirá la entrada de Banco BPI con el préstamo bancario para la financiación del proyecto, así como el repago de los inversores de Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Riesgo comercial en la venta de las viviendas, provocando un retraso en el repago del préstamo, ya que la comercialización todavía se encuentra en una fase inicial lo que limita la visibilidad sobre la absorción de mercado para este producto. Para mitigar este riesgo, se ha realizado un análisis de mercado basado en comparables que corrobora que los precios contemplados en el plan de negocio están alineados con el mercado en la zona de Oporto.

• Riesgo de desvíos en plazos y costes de construcción, dado que la dependencia en un contratista externo para la ejecución de la obra podría derivar en sobrecostes y retrasos respecto al calendario previsto del proyecto. Este riesgo se mitiga parcialmente dado que (i) la obra se encuentra actualmente en ejecución y cuenta con un contrato de construcción bajo la modalidad de precio global fijo, (ii) hemos realizado una Due Diligence Técnica con un experto independiente que valida los precios y plazos planteados en el plan de negocio, y (iii) la entrada del banco y repago de inversores Urbanitae depende principalmente del nivel de preventas alcanzado y no está directamente vinculada al grado de avance de la obra.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.

Con carácter general la retención a aplicar en origen, conforme a la normativa portuguesa, es del 25% para personas juridicas y 28% para personas fisicas sobre los intereses que serán abonados por ROUNDNOISES UNIPESSOAL, LDA (entidad prestataria residente en Portugal).

Como excepción a lo anterior, podrán ser de aplicación tipos reducidos de acuerdo a la norma doméstica portuguesa y/o convenios para evitar la doble imposición internacional. Para ello, será preciso que el inversor nos acredite su residencia fiscal mediante certificado correspondiente.

Concretamente, en el caso particular de inversores residentes fiscales en España, el certificado deberá ser emitido conforme al Convenio para evitar la Doble Imposición internacional entre España e Portugal (artículo 11), la retención se limita al 15% siempre que:

El beneficiario efectivo de los intereses sea residente fiscal en España, y

Se acredite dicha residencia mediante certificado emitido por la Agencia Tributaria española (modelo 01 o certificado digital válido) a los efectos del citado convenio, cubriendo el periodo en el que el interés ha sido exigible