El gestor de esta operación es FREO Group, una gestora internacional especializada en la inversión, promoción y gestión de activos inmobiliarios. Fundada en 1996 y presente en España desde 2015, ofrece servicios integrales de gestión de activos a lo largo de todo el ciclo de vida de los inmuebles. FREO España invierte en activos con alto potencial de generación de valor mediante una gestión activa, que incluye el arrendamiento a precios de mercado, el aumento de la ocupación a través de una intensa comercialización, la renegociación de contratos o la ejecución de actuaciones de Capex eficientes. Asimismo, mantiene relaciones estrechas con los principales intermediarios y actores del mercado, lo que le permite identificar oportunidades y gestionar los activos de forma ágil y eficiente.  

El inquilino actual, que tiene contrato hasta junio 2027, es uno de los principales operadores a nivel global de espacios de trabajo colaborativo (Co-working), que redefine la oficina tradicional a través de un enfoque centrado en la creatividad y la comunidad. Tiene presencia en más de 450 ubicaciones a nivel global, en más de 3.500 centros. En España cuenta con más de 70 centros repartidos en más de 25.000 m², con especial foco en Madrid y Barcelona.

El proyecto consiste en la adquisición de la sociedad propietaria de un edificio de oficinas situado en el centro histórico de Madrid, en la calle Mazarredo 7, Arganzuela. El activo se encuentra actualmente ocupado por un inquilino que permanece en el edificio desde 2017, con una renta que no se ha actualizado y que se sitúa por debajo de mercado. La estrategia del proyecto consiste en renegociar la renta con el inquilino actual o, en su defecto, formalizar un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino a precios de mercado. Adicionalmente, se prevé realizar determinadas actuaciones de CapEx y mejoras en el edificio para optimizar su posicionamiento. Una vez estabilizado el activo con una renta de mercado, el objetivo será proceder a su venta a un inversor institucional.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalía, que consiste en la alianza con el gestor para el desarrollo del proyecto y venta del activo una vez estabilizado a un inversor institucional. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae se realizarán mediante una ampliación de capital en la sociedad vehículo que agrupará la inversión de los inversores de la plataforma en el proyecto: EMERITA OPPORTUNITIES 6, S.L. Esta sociedad, a su vez, realizará una ampliación de capital en la sociedad promotora del proyecto, EMERITA OPPORTUNITIES 5, S.L.

Desde el punto de vista comercial, se prevé la venta del activo una vez formalizado un nuevo contrato de arrendamiento y estabilizado el inmueble.

En el escenario de renegociación con el inquilino actual, se estima un periodo aproximado de cinco meses entre la finalización del contrato vigente y el inicio del nuevo contrato. Durante este periodo se llevarán a cabo determinadas actuaciones de mantenimiento en el activo, así como la obtención de una certificación ESG, con el objetivo de posicionar el inmueble en las mejores condiciones para su comercialización y arrendamiento.

Con el inicio del nuevo contrato se contemplan determinados incentivos habituales en este tipo de operaciones, como un periodo de carencia de aproximadamente cuatro meses, así como otros incentivos económicos propios del mercado. La rentabilidad de salida estimada se sitúa en el 5,25%, cifra que ha sido corroborada por un tercero independiente en el marco de la due diligence comercial realizada para el proyecto.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde tanto el gestor como los inversores de Urbanitae y los co-inversores realizarán una aportación de capital a la sociedad promotora de la operación de 9.100.000 €, de los cuales Urbanitae participará con 3.000.000 €, ampliables en 2.000.000 € adicionales, en caso de que el gestor lo solicite. Dicha sociedad promotora tiene previsto acudir a financiación bancaria para la adquisición de la sociedad, que ya ha obtenido unos términos indicativos para conceder el préstamo hipotecario.

El gestor se dedicará a la gestión integral del proyecto y la sociedad promotora y aportará el 10% del capital total de la inversión.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicación estratégica en Madrid: inversión en un activo de oficinas situado en el centro de Madrid, dentro de la M-30, una de las zonas con mayor dinamismo y liquidez del mercado inmobiliario español.

• Precio de adquisición competitivo: el activo se adquiere a un valor por m² significativamente inferior a las referencias actuales de mercado en la zona, lo que ofrece un atractivo punto de entrada para el inversor.

• Potencial de revalorización del activo: existe margen para incrementar la renta actual, actualmente por debajo de mercado, mediante la renegociación del contrato vigente o la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento en condiciones de mercado.

• Sólidos fundamentales del mercado de oficinas: la oferta de oficinas dentro de la M-30 es limitada, mientras que la demanda por espacios bien ubicados sigue siendo elevada, especialmente en mercados consolidados como Madrid.

• Escasez de activos comparables: por su tamaño, tipología y localización, existen muy pocos activos que puedan competir con este inmueble, lo que refuerza su atractivo para un amplio espectro de potenciales inquilinos.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de due diligence comercial realizada para el proyecto. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 22.040.053 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la inversión corresponde a 18.072.889 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación a la baja del precio de venta estimado de la sociedad y una reducción de la renta inicial estimada del nuevo contrato de arrendamiento a formalizar. En este proyecto se ha considerado una reducción del precio de venta estimado de cerca del 13% (lo que supone un aumento en la yield de salida al 5,75%) y una reducción de la renta inicial estimada del nuevo contrato de arrendamiento a 22€/m2, lo que disminuye el importe de los ingresos totales hasta 19.368.710 € (los costes se ven reducidos frente al escenario favorable debido a la reducción del impuesto de sociedades).

3. DESFAVORABLE

El escenario moderado contempla una desviación a la baja del precio de venta estimado en del activo y una reducción de la renta inicial estimada del nuevo contrato de arrendamiento a formalizar, lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado una reducción del precio de venta estimado de cerca del 27% (lo que supone un aumento en la yield de salida al 6,25%) y una reducción de la renta inicial estimada del nuevo contrato de arrendamiento a 20€/m2, lo que disminuye el importe de los ingresos totales hasta 16.339.281 € (los costes se ven reducidos frente al escenario favorable debido a la reducción del impuesto de sociedades y los honorarios de comercialización).

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (20.040.053 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (18.072.889 €) dividido entre el Equity total (9.100.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si la renta estimada para el nuevo contrato de arrendamiento a formalizar y el precio de venta planteado por el gestor son razonables, además de una Due Diligence comercial realizada por una entidad de primer nivel donde se analizan transacciones de venta y niveles de renta en el mercado, así como un estudio de potencial demanda de clientes/inquilinos para el activo. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 22-26 meses.

• Abril 2026 – cierre de la operación y compra de la sociedad.

• Enero 2027 – preaviso al inquilino actual de la intención de finalizar el contrato en las condiciones actuales, e inicio de la renegociación del mismo o búsqueda de un nuevo inquilino. 

• Junio 2027 – finalización contrato de arrendamiento del inquilino actual.  

• Julio 2027 – comienzo de las actuaciones de mantenimiento y obtención de certificación ESG a llevar a cabo en el activo y comienzo del periodo de vacancia asumido. 

• Cuarto trimestre 2027 – formalización de un nuevo contrato de arrendamiento e inicio de la comercialización para la salida de los inversores.

• Segundo trimestre 2028 – venta de la sociedad propietaria, liquidación de la sociedad promotora y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda inversión inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Retraso en la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento y/o la necesidad de rebajar el precio de alquiler estimado para conseguir captar un inquilino.

• Retraso en la venta y/o la necesidad de rebajar su precio para conseguir captar compradores finales.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. Todo ello según lo establecido en el Artículo 69 de la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.