Actualmente, la adquisición del activo está vinculada a la aprobación final del Estudio de Detalle, prevista para finales de febrero de 2026. Por su parte, el proyecto de urbanización ya está finalizado, y se estima su aprobación inmediata mientras que el proyecto básico se termina para poder tramitar la licencia de obras para junio de 2026. Para la ejecución se cuenta con la garantía de Grupo Tecniobras, que con su trayectoria de más de 20 años en la zona norte , mitiga los riesgos de construcción y asegura el cumplimiento de los costes.

En el plano financiero y comercial, la financiación promotora ya cuenta con el interés confirmado de Caja Rural de Asturias para la concesión del préstamo hipotecario, cubriendo aproximadamente 19 millones de euros. Por su parte, la comercialización se iniciará en el primer mes y se apoyará en una red consolidada de agentes y en la experiencia de ventas exitosa de la promotora en la misma zona con la promoción Santa Bárbara.

ESTRUCTURA

El proyecto tiene una estructura financiera de Equity, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo de una promoción residencial de 132 viviendas en Contrueces, Gijón. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas a la sociedad vehículo del proyecto, denominada EMERITA OPPORTUNITIES 4,S.L. El modelo de gestión garantiza una total alineación de intereses ya que el promotor invertirá 495.000 € (15% del total) junto a los 2.475.000 € (75%) aportados por los inversores de Urbanitae. La estructura se completa con una inyección de 330.000 € (10%) por parte de socios adicionales, alcanzando un total de 3.300.000 € de capital aportado.

Se ha pactado un esquema de reparto con el promotor en el que los flujos de caja se distribuirán, en primer lugar, al 100% a los Socios hasta el reembolso total de su capital y la obtención de una TIR del 13,5%. Una vez alcanzado dicho umbral, el 100% de los flujos se atribuirá al Promotor en concepto de Catch-up hasta igualar proporcionalmente el capital y el retorno del 13,5% percibidos por los Socios. Los flujos excedentes se repartirán al 50% entre Socios y Promotor hasta que los primeros consoliden una TIR neta del 16,75%. A partir de este hito, cualquier remanente se distribuirá en una proporción del 15% para los Socios y el 85% para el Promotor.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Promotor con experiencia: Grupo Tecniobras es un referente en la zona norte con más de 20 años de experiencia, más de 50 proyectos en su haber y cuenta con un historial de éxito en anteriores colaboraciones con Urbanitae.

• Tramitación avanzada: El Estudio de Detalle estará aprobado con la entrada de los inversores, el Proyecto de Urbanización está redactado y se presentará de forma inmediata a la aprobación del estudio de detalle y el proyecto básico está previsto para marzo, para poder tramitar la licencia de obra.

• Respaldo bancario confirmado: El proyecto ya cuenta con el interés validado de Caja Rural de Asturias para la concesión del préstamo hipotecario promotor.

• Producto competitivo: El proyecto ofrece precios atractivos que lo convierten en una excelente opción por su relación calidad-precio en el entorno, incluyendo un buen mix tipológico con fuerte peso en viviendas de 2 dormitorios que encaja con la demanda actual.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar dos escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el estudio de mercado.

En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 31.334.780 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 28.806.241 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor.

En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción en un 15%, lo que eleva el importe de los costes totales hasta 29.866.488 €, minorados respecto al escenario favorable ya que se reduce el pago del Impuesto de Sociedades y los honorarios de gestión a éxito por no haber logrado el objetivo de rentabilidad.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado.

En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción un 15% y una reducción en los precios de venta de un 7%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 29.141.346 € y unos costes totales de 29.377.058 €, minorados respecto a los escenarios favorable y moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades y la retribución del gestor a éxito por no haber logrado el objetivo de rentabilidad.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de equity.

La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL.

Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (31.334.780 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (28.806.241 €) dividido entre el equity total (3.300.000 €).

El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe Básico Real Estate”, donde encontrarás un estudio realizado por Básico Real Estate.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 40-44 meses.

• Primer trimestre 2026 – Aprobación del Estudio de Detalle, adquisición y entrada de los inversores de Urbanitae y arranque de la comercialización.

• Primer trimestre 2027 – inicio de la construcción.

• Primer trimestre 2029 – final de la construcción.

• Segundo trimestre 2029 – entrega de viviendas, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, detallamos los riesgos más relevantes que hemos identificado específicamente para este proyecto:

• Riesgo promotor: Insolvencia, fraude o incompetencia del promotor. Riesgo mitigado por la solvencia de Grupo Tecniobras y sus 20 años de experiencia.

• Riesgo de licencia: Negativa del Ayuntamiento a conceder la licencia o retrasos. Mitigado gracias a que el Estudio de Detalle está aprobado/presentado y a la experiencia del promotor gestionando trámites en el mismo ayuntamiento.

• Riesgo de incremento de costes: Mitigado por la experiencia en promociones similares y un presupuesto realizado con margen.

• Riesgo comercial: Riesgo en desviación de precios de venta mitigado por el interés de la entidad, el estudio validado por Básico Real Estate y la experiencia comercial del promotor.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas: Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

---------------------------------------

Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.