El proyecto consiste en el desarrollo de tres edificios independientes que, en conjunto, suman 39 apartamentos turísticos —tipo estudio y de un dormitorio— con una superficie construida total aproximada de 2.400 m². 

Los activos que conforman el proyecto son los siguientes:

(i) Conde de Trénor, Ubicado en el casco histórico de Valencia, en un emplazamiento privilegiado frente a las Torres de Serranos. Se trata de un edificio a rehabilitar que contará con 10 apartamentos de un dormitorio, con una superficie construida de 829 m² y un grado de avance de obra estimado del 25%.

(ii) Joan Mercader, situado en el barrio de El Cabañal, consiste en un edificio de obra nueva entre medianeras que albergará 8 apartamentos tipo estudio y de un dormitorio. La superficie construida asciende a 469 m², incluyendo zonas comunes y piscina, y presenta un grado de avance aproximado del 20%.

(iii) Buenos Aires, localizado en el barrio de Ruzafa en El Ensanche, corresponde a un edificio de obra nueva entre medianeras destinado a 21 apartamentos tipo estudio y de un dormitorio. Cuenta con una superficie construida de 1.103 m², incluyendo zonas comunes y piscina, y un grado de avance estimado del 6%.

El gestor del proyecto adquirió los activos de forma progresiva entre los años 2018 y 2023. Durante este periodo se redactaron los proyectos técnicos y se tramitaron las correspondientes licencias de obra y de cambio de uso a terciario hotelero, con el fin de destinarlos a la explotación como apartamentos turísticos.

Las licencias fueron concedidas de manera sucesiva entre 2023 y 2024, contando en la actualidad con la aprobación del Ayuntamiento como activos de uso terciario.

Los activos se encuentran actualmente en fase de construcción, con distintos grados de avance: aproximadamente un 6 % en Buenos Aires, un 20 % en Joan Mercader y un 25 % en Conde de Trénor. En los proyectos de Conde de Trénor y Joan Mercader, los trabajos de estructura ya han finalizado, mientras que en Buenos Aires se están iniciando las labores de cimentación.

El plazo estimado de ejecución de las obras es de 12 meses para los proyectos de Joan Mercader y Conde de Trénor, y de 20 meses para el edificio de Buenos Aires.

El equity invertido en el proyecto hasta la fecha asciende aproximadamente a 2,4 millones de euros, correspondientes a la adquisición de los activos, así como a los costes generales y a los costes de construcción ya ejecutados.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en 3 tramos, para financiar los costes de construcción pendientes hasta la finalización de las obras de los tres proyectos, la cancelación de una carga hipotecaria y una recapitalización de fondos propios para compensar el capital desembolsado a día de hoy. 

El importe del préstamo del Tramo A será de hasta 1.660.000 €, con un tipo fijo anual del 10,25%, un plazo de 24 meses, y la posibilidad de una extensión de 6 meses al vencimiento. Asimismo, se establece un retorno mínimo de intereses equivalente a 12 meses. 

La salida de los inversores de Urbanitae se espera que ocurra mediante la venta de los activos subyacentes finalizadas las obras de construcción a un posible operador o inversor. Alternativamente, en el caso de que el gestor opte por patrimoniailizar los activos se contempla la salida y repago del préstamo mediante refinanciación bancaria una vez los edificios se encuentren operativos y generando rentas. 

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad SUECA 45 2022, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá a un importe de hasta 4.870.000 €, a financiar en su totalidad por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en tres tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 4.870.000 €, comprometido en tres tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 1.660.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae. 

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.465.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae. 

III. Un tercer tramo o Tramo C, por importe de hasta 1.745.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple de 10,25% para el Tramo A.

• Plazo del préstamo: 24 meses + 6 meses de extensión para el Tramo A.

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses para el Tramo A equivalente a 12 meses de intereses. 

Respecto a las Garantías principales del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Hipoteca de primer rango sobre los tres activos subyacentes a la financiación 

• Prenda de primer rango sobre las participaciones del Prestatario y de las sociedades hipotecantes propietarias de los activos.

• Prenda de control de primer rango, sin intervención de fondos, sobre las cuentas corrientes del Prestatario y de las sociedades hipotecantes propietarias de los activos.

• Barrido de Caja del 100% de los ingresos futuros procedentes de la venta de cualquiera de los activos subyacentes, hasta el repago íntegro del Préstamo.

• Mandato pasivo de venta a favor del Prestamista para la coordinación de la venta de los activos.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicaciones Prime en el centro de la ciudad de Valencia, con una fuerte demanda y atracción turística. El precio de adquisición ofrece un punto de entrada muy atractivo frente a las referencias locales, lo que favorece la creación de valor a través de la rehabilitación y obra nueva.

• Gestor local con amplia experiencia en la zona, que cuenta con su propia empresa constructora lo que dota al proyecto de control en costes y planificación.

• Activos con Licencia de Obras concedida y obras en marcha, entre el 6 y 25% de grado de avance. 

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre los activos subyacentes a la financiación

• Rentabilidad del 10,25% anual, con un retorno mínimo equivalente a 12 meses de intereses

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 24.

• Febrero 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae y continuación de las obras de construcción.

• Primer trimestre 2027, finalización de las obras de Conde de Trénor y Joan Mercader

• Cuarto trimestre 2027, finalización de las obras de Buenos Aires

• Primer trimestre 2028, venta de los activos a un operador/inversor o refinanciación bancaria y repago del préstamo a Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la ejecución de las obras. Para mitigar este riesgo, se ha establecido un plazo ordinario del préstamo de 24 meses, lo que permite absorber potenciales retrasos. Además, el gestor cuenta con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios similares en Valencia, lo que contribuye a reducir la incertidumbre en la ejecución.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Este riesgo se ha contemplado en el Plan de Negocio mediante la inclusión de una partida específica de contingencias, destinada a absorber eventuales sobrecostes sin comprometer la viabilidad financiera del proyecto.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

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Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.